“Xé rào” huy động vốn?
Bà Trương Thị Thùy Dương, người mua căn hộ tại dự án Charmington La Pointe tại 181 đường Cao Thắng, quận 10 do Cty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) làm chủ đầu tư cho biết: Dự án trên chưa được Sở Xây dựng cho phép mở bán, cho thuê nhà thuộc dự án hình thành trong tương lai, chưa thực hiện xong phần móng nhưng đã tổ chức thu 55% giá trị căn hộ của người mua. Đặc biệt, đã quá thời hạn nhưng phần móng vẫn chưa xong khiến khách hàng đứng ngồi không yên.
Kể lại quá trình mua nhà, bà Dương cũng như một số khách hàng đầu tư vào Charmington La Pointe cho hay đơn vụ này tiến hành ký phiếu giữ chỗ 50 triệu đồng/căn. Thời điểm tiến hành giữ chỗ vào tháng 11/2015, khu dự án mở bán đợt 1, sau khi đặt cọc 2 căn bà Dương nhiều lần hỏi về tính pháp lý của dự án; nhưng phải hơn 1 tháng sau ngày ký phiếu giữ chỗ mới nhận được một số thông tin về pháp lý dự án.
“Trong hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tư soạn tổng số tiền cọc lên tới 55% giá trị hợp đồng (tức 55% giá trị căn hộ), trong khi không hề có cam kết gì về tiến độ xây dựng dự án với bên thuê từ chủ đầu tư. Người mua bị giữ khoản tiền trên từ tháng 12/2015 đến tháng 6/2016 mà không hề có cam kết gì từ chủ đầu tư về tiến độ dự án”, bà Dương cho biết.
Đến ngày 5/5/2016, bà Dương mới được gửi thông báo lệnh khởi công dự án do Bộ Quốc phòng phê duyệt kèm trả lời dự án không cần giấy phép xây dựng, đồng thời chủ đầu tư cũng không có bất kỳ thông báo gì cho khách hàng về việc hoãn tiến độ ký hợp đồng theo cam kết.
Tương tự, một khách hàng cho biết, tháng 11/2015 anh đóng 50 triệu đồng tiền giữ chỗ căn hộ tại dự án này. Khi chuẩn bị ký hợp đồng đặt cọc anh được bộ phận kinh doanh cung cấp bản dự thảo hợp đồng đặt cọc, phụ lục vật tư nhưng lại không có giấy phép xây dựng, lệnh khởi công dự án. Dù thời điểm này chưa thấy dự án có động tĩnh gì nhưng do sợ bị phạt nếu đóng trễ 20% giá trị căn hộ theo cam kết trong phiếu giữ chỗ nên ngày 21/12/2015 anh đã thanh toán khoản này và ký hợp đồng đặt cọc. Theo như điều khoản trong hợp đồng đặt cọc, anh phải đóng thêm 800 triệu đồng, tương đương 55% giá trị căn hộ.
Cũng như bà Dương, khách hàng này không nhận được cam kết tiến độ xây dựng dự án từ phía chủ đầu tư, sợ mất tiền đặt cọc nên không ý kiến nhiều với chủ đầu tư về vấn đề này. Chỉ tới thời điểm tháng 8/2016, khi thấy dự án vẫn chưa xong phần móng các khách hàng mới tìm hiểu.
Chủ đầu tư nói gì?
PLVN đã liên hệ và được Sacomreal cho biết hiện Sacomreal chưa thực hiện việc cho thuê nhà (chưa ký Hợp đồng cho thuê nhà) nên khách hàng cho rằng Cty bán nhà hoặc cho thuê tài sản hình thành trong tương lai là chưa đúng, quan hệ của Sacomreal với khách hàng là quan hệ dân sự (giữ chỗ, đặt cọc) và pháp luật dân sự không có giới hạn nào về nội dung này.
Vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP HCM) phân tích: Theo Bộ luật Dân sự, các bên có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không được giao kết hoặc thực hiện thì phải tự chịu trách nhiệm phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Nhưng LS Phượng nhấn mạnh, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm ở đây là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa hình thành và chưa đủ điều kiện để đưa ra giao dịch. Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Về vấn đề thu tiền cọc của khách hàng lên tới 55%, Sacomreal trả lời: “Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng trong trường hợp đã ký Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Ở đây, chúng tôi chỉ cho thuê nhà ở nên không thuộc phạm vi điều chỉnh của nội dung trên”.
Tuy nhiên, luật sư cho rằng đây là dự án cho thuê nên chủ đầu tư không thể thực hiện hình thức “mở bán”. Qua đó có thể thấy Sacomreal “lập lờ” với khách hàng bằng việc thu tiền đặt cọc nhưng thu luôn tiền thuê. Điều này sai với bản chất của tiền đặt cọc. Hơn nữa, việc đại diện chủ đầu tư phân biệt giữa người mua nhà đầu tư và người mua nhà để ở cũng là bất thường bởi dù nhà đầu tư hay người mua để ở cũng là khách hàng của chủ đầu tư và đều có quyền lợi như nhau nên không thể phân biệt như vậy được.
Được biết, Charmington La Pointe có 508 căn hộ, tháng 11/2015 chủ đầu tư mở bán dự án với số lượng 395 căn với giá từ 1,3 – 3 tỷ đồng/căn, tương đương 30 triệu đồng/m2. Dự án Charmington La Pointe được xây dựng trên đất quốc phòng và chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng thuê căn hộ với khách hàng dài hạn. Trong bản hợp đồng đến tay người dân mới đây thể hiện thời hạn thuê đến 30/10/2059, tức là người dân sẽ không ký hợp đồng mua bán mà chỉ được ký hợp đồng thuê căn hộ, đặc biệt hợp đồng có giá trị chỉ tới 43 năm.
LS Phượng cho rằng đây là dự án cho thuê nên chủ đầu tư không thể thực hiện hình thức mở bán, đồng thời theo Luật Cư trú thì việc thuê 43 năm người dân sẽ không thể đăng ký được sổ hộ khẩu.