Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đem đơn gõ nhầm “cửa quan”?

18/01/2012 08:44

Không xem xét kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản, bên mua tố bên bán là lừa đảo vì đã bán cho mình đất nằm trong quy hoạch.

Mua đi, bán lại

Theo phản ánh của bà Nguyễn Thị Hồng Hải, trú tại phường 7, TP. Vũng Tàu, thì ngày 26/3/2011, bà có mua một thửa đất của bà Nguyễn Thị Khánh và bà Nguyễn Thị Minh Hải với giá 3,8 tỷ đồng. Bên cạnh đó bà Hồng Hải còn trả thêm cho bà Khánh và bà Minh Hải 1,2 tỷ đồng chi phí xây dựng công trình gắn liền trên đất.

Ngày 17/5/2011, bà Hồng Hải đã chuyển nhượng khối tài sản trên cho bà Nguyễn Thị Hoàng Anh với giá 6 tỷ đồng. Trong quá trình thực hiện giao dịch, bà Hồng Hải cho biết bà đã minh bạch và cung cấp cho bà Hoàng Anh những thông tin liên quan đến tài sản như: nhà và quyền sử dụng đất của bà chưa được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ đồng thời cho bà Anh xem hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa bà với bà Khánh và bà Minh Hải. Bà Anh đã đồng ý và hai bên đã ký kết, thực hiện việc mua bán.

Nhưng, vào khoảng tháng 9/2011, bà Hồng Hải nhận được thông tin bà bị bà Hoàng Anh tố cáo đến các cơ quan chức năng vì đã lừa đảo bà Hoàng Anh. Theo bà Hồng Hải, do sau khi nhận chuyển nhượng lô đất, bà Hoàng Anh tiến hành nộp hồ sơ xin làm dự án mà không được nên bà đã quay sang “tố” với mong muốn đòi lại số tiền đã bỏ ra. Bà Hoàng Anh cho rằng: Khi chuyển nhượng bà Hồng Hải không cho bà biết thông tin về tài sản đã có quyết định thu hồi đất của UBDN TP. Vũng Tàu vào năm 2002”.

Ngoài ra, trong đơn “tố” bà Hồng Hải, bà Anh cho biết bà đến UBND TP. Vũng Tàu xin làm dự án thì được trả lời không được cấp phép xây dựng do khu đất này có nguồn gốc lấn chiếm, không có GCNQSDĐ; đồng thời đã có quyết định thu hồi đất của UBDN TP. Vũng Tàu để giao cho Công ty Lâm Viên cây xanh TP. Vũng Tàu vào ngày 17/1/2002.

Ai giải quyết?

Trong đơn tố cáo Hồng Hải có hành vi lừa đảo, bà Hoàng Anh cho rằng bà Hồng Hải cố tình che giấu, đưa ra thông tin gian dối trong quá trình thực hiện giao dịch tài sản đối với bà; câu kết với một số đối tượng là tội phạm hình sự tại TP. Vũng Tàu để đe dọa, uy hiếp tinh thần nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản trái phép của bà.

Tuy nhiên, bà Hồng Hải lại có căn cứ cho rằng, trong sự việc này, bà Hoàng Anh là người kinh doanh có thừa khả năng đánh giá, phân tích tình huống từ đó mới đặt bút ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Hai bên giao dịch mua bán là hoàn toàn tự nguyện và minh bạch… Bà Hồng Hải cho rằng, như vậy nếu xảy ra tranh chấp thì toà án là nơi giải quyết tranh chấp chứ không phải Cơ quan Điều tra.

Về vấn đề này, Luật sư Phạm Tấn Thuấn, Văn phòng Luật sư Hồng Nguyên & Associates cho rằng, do khối tài sản trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm mua bán, việc mua bán bằng giấy tay, không có công chứng nên giao dịch mua bán nhà giữa Bà Nguyễn Thị Hồng Hải và bà Nguyễn Thị Hoàng Anh cũng như giao dịch trước đó giữa Bà Nguyễn Thị Khánh, Nguyễn Thị Minh Hải với Bà Nguyễn Thị Hồng Hải không được pháp luật thừa nhận và bị vô hiệu. Những tranh chấp liên quan đến các giao dịch trên đều do tòa án giải quyết.

Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhưng lại mang đơn đến CQĐT có phải là một lựa chọn đúng đắn không, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Ngô Trung Kiên, Phó Chủ nhiệm ĐLS Hà Giang về vấn đề này:

Thưa ông, trong vụ việc này, bên nhận quyền sử dụng đất cho rằng bên chuyển nhượng đã che dấu thông tin về tài sản là “lừa đảo” nên đã tố cáo đến CQĐT. Ông có cho rằng đây là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?

- Theo quy định của Bộ Luật hình sự, những hành vi đưa thông tin sai sự thật, cố ý làm cho người khác tin đó là thật nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của họ là những hành vi có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trong giao dịch về đất đai, hành vi làm sổ đỏ giả rồi nói là thật để thực hiện việc chuyển nhượng rồi chiếm đoạt tiền của bên nhận chuyển nhượng, là hành vi lừa đảo.

Nhưng, đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì khó có thể quy kết đó là hành vi lừa đảo. Vì, bên mua phải tìm hiểu thông tin về tài sản từ bên bán, từ cơ quan có thẩm quyền trước khi đàm phán và ký hợp đồng. Thậm chí, việc bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản cũng chỉ làm hợp đồng vô hiệu chứ không phải là hành vi phạm tội.

Xin ông cho biết rõ về sự khác biệt giữa tội lừa đảo với sự gian dối dẫn đến hợp đồng vô hiệu trong tranh chấp dân sự?

- Trong Bộ luật dân sự cũng quy định, trường hợp giao dịch tự nguyện nhưng xuất phát từ việc một bên lừa dối thì giao dịch dân sự vô hiệu. Hành vi lừa dối ở đây là những hành vi không minh bạch, dấu thông tin nhằm ký kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Hành vi gian dối trong tội lừa đảo là nhằm chiếm đoạt tài sản.

Nếu gian dối trong giao dịch dân sự thì giao dịch đó vô hiệu và bên có lỗi phải hoàn lại những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại thì người có hành vi lừa đảo thường chối bỏ nghĩa vụ hoàn lại. Thời gian qua, nhiều cơ quan tố tụng đã “hình sự hóa” tranh chấp dân sự khi nhầm lẫn giao dịch dân sự bị lừa dối và hành vi lừa đảo nên khiến nhiều người bị truy tố oan. Nếu một cá nhân ký kết hợp đồng và giàng buộc họ với các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng đã ký kết thì không phải là lừa đảo.

Trong vụ việc này, việc đem đơn đến CQĐT có phải là việc làm đúng hay không, thưa ông?

- Với đương sự thì đây là việc làm có thể tốn công, vô ích vì CQĐT sẽ trả lời là “thẩm quyền thuộc tòa án”. Nhưng nhiều trường hợp thì tiêu cực vẫn xảy ra dẫn đến việc hình sự hóa tranh chấp dân sự, gây oan sai cho công dân. Do đó, quan trọng nhất là CQĐT phải nhận thức pháp luật đúng và hướng dẫn đương sự khởi kiện để giải quyết tranh chấp theo pháp luật.

Xin cảm ơn ông!

Nhóm PV