Thị trường đóng băng, nhưng các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn đang phải trả khoản tiền lãi lên đến hàng chục ngàn tỉ mỗi năm. Liệu DN BĐS có “cửa” nào thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng này?
 |
40 ngàn tỉ đồng tiền lãi mỗi năm
Theo tính toán của TS. Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ, hiện tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực BĐS tại các hệ thống ngân hàng là 200 ngàn tỷ đồng với lãi suất 20%. Năm 2012 thị trường BĐS đóng băng, DN BĐS kể cả không làm gì thì cũng phải gồng lưng trả lãi ngân hàng khoảng 40 ngàn tỷ đồng/năm. Theo ông Chung, nếu số lượng DN rời bỏ thị trường chiếm 10%, số tiền vay liên quan khoảng 20 ngàn tỷ đồng, chiếm 1% hệ thống tín dụng.
Lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng vẫn chưa mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Theo nghiên cứu của CIEM, hiện số dư tín dụng toàn hệ thống ngân hàng vẫn khoảng 200 ngàn tỷ, tương đương với khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng...
Suy giảm giao dịch, giá giảm, các công trình khởi công giảm, các công trình kết thúc đầu tư giảm, nguồn tiền vận hành vào thị trường giảm, một số DN nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh BĐS đã thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS… Trong năm 2011 vừa qua, thị trường BĐS đã chứng kiến tất cả những gì gọi là bất lợi.
“Có điều lạ là đến thời điểm này, thị trường vẫn chưa đổ vỡ, DN kinh doanh BĐS vẫn chưa phá sản” – TS. Trần Kim Chung nói - “Để tồn tại trong bối cảnh này, DN BĐS sẽ phải tái cấu trúc”.
Ba kịch bản cho 2012
Dù nhận định rằng diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian tới là rất khó tiên lượng, nhưng TS. Trần Kim Chung cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường trong năm 2012 này và xu hướng cho 3 năm tới.
Kịch bản thứ nhất, theo ông, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một số công cụ tài chính BĐS ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm tương hỗ…
Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc vào tháng 8 âm lịch. Từ tháng 3 đến tháng 9 năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các DN BĐS. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp.
Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các DN BĐS sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường BĐS và thị trường BĐS sẽ cần một thời gian khá dài để tái phục hồi.
Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các DN sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.
Nhiều chuyên gia cho rằng, từ năm 2012 - 2015 chắc chắn sẽ xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể mới sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong năm 2012 và đi lên từ cuối 2012 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015.
Hải Yến
