Ai “đứt gánh” giữa "làng" bất động sản năm nay?

Được đánh giá là một năm có nhiều biến động khó lường cộng thêm những động thái thay đổi từ chính sách, thị trường bất động sản năm 2010 đã đi qua trong những bộn bề, chất chứa nhiều lo âu từ phía các nhà đầu tư.

Đây cũng là năm đầu tiên nhà ở xã hội đã được bán với giá thấp. Liệu những điều ấy có làm cho thị trường trở nên kịch tính hơn trong năm mới?  

Rủi ro và Thách thức

Đầu quý II/2010, ngay khi cuộc triển lãm lấy ý kiến về Đồ án quy hoạch chung Thủ đô mở rộng diễn ra, Hà Nội đã chứng kiến cơn bão giá đến chóng mặt, đi đầu là khu vực phía Tây.

Sau đó không lâu, khi lãnh đạo Bộ Xây dựng lên tiếng về ý tưởng xây dựng "Trung tâm hành chính mới" trong Đồ án quy hoạch chung Thủ đô chỉ là... trong tương lai xa và nơi đó trước mắt sẽ là khu đất dự trữ thì ngay lập tức, "bong bóng" tại Ba Vì đã xì hơi. Hàng loạt các nhà đầu tư không kịp bán tháo đã phải hứng chịu hậu quả nặng nề.

Thậm chí, ngay sau đó, đoàn kiểm tra liên ngành thành phố đã phát hiện hàng loạt sai phạm từ việc mua bán, chuyển nhượng đất nhận khoán trái phép của các đơn vị quản lý  nhiều diện tích đất nông, lâm nghiệp tại Ba Vì.  Điều đó cũng đồng nghĩa với việc ai là thân chủ "ôm" những mảnh đất chuyển nhượng trái phép ấy sẽ cầm chắc trong tay rủi ro.

Có thể thấy, ngoài cơn "sốt" đáng kể xảy ra tại Hà  Nội, nhìn chung thị trường BĐS trên cả nước suốt năm qua tương đối trầm lắng. Không chỉ Hà  Nội, tại các thành phố lớn khác như: TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng..., các giao dịch đều giảm mạnh so với những năm trước. Đáng chú ý, một số phân khúc như văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp... đã xuất hiện tình trạng cung lớn hơn cầu.

Nhiều hình thức nhằm lôi kéo khách hàng như khuyến mại, giảm giá, tặng quà... đã được các chủ đầu tư tận dụng thường xuyên. Điều đó phần nào cho thấy sự khó khăn của các chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

2010 cũng là năm đánh dấu sự đột phá về chính sách. Nghị  định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ tháng 8/2010) làm thay đổi "bộ mặt" của các nhà đầu tư. Với Nghị định này, cơ hội "lướt sóng" của nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ không còn, khi các hợp đồng góp vốn như trước đây không được phép chuyển nhượng.

Tiếp đến, chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và đặc biệt là dự án nhà ở xã hội đầu tiên của cả nước đã chính thức được bán với giá chưa tới 10 triệu đồng/m2 đã khiến cho mơ ước của nhiều người có thu nhập thấp trở thành hiện thực.

Căn hộ trung bình sẽ lên ngôi

Không phải ngẫu nhiên, dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials thuộc Khu đô thị mới Dương Nội (Hà Nội) của Tập đoàn Nam Cường được tung ra hồi cuối năm ngoái với lượng hàng "khủng". Chỉ trong khoảng 2 tháng cuối năm 2010, có tới 5 đợt ra hàng với tổng số gần 800 căn hộ và được bán hết chỉ trong vòng chưa đầy 3 tiếng sau khi mở bán.

Theo đánh giá chung của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2011. Và với những gì đã diễn ra trong năm qua thì phân khúc căn hộ trung bình sẽ được coi là tiềm năng cho cả người mua và người bán. Trong đó, các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/ m2 hoặc có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn. Điều này không chỉ diễn ra tại Hà Nội mà cả ở TPHCM.

Đặc biệt, giới đầu tư (đối tượng đã từng chi phối lớn về mặt bằng giá trong thị trường BĐS thời gian qua) cũng đã thay đổi theo hướng không quan tâm nhiều đến phân khúc căn hộ cao cấp như trước kia.

Theo khảo sát nghiên cứu của VietRees, giới đầu tư đã cẩn trọng nhiều hơn, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc trung cấp. Bản thân các nhà đầu tư khi mua căn hộ cũng mong bán lại cho những người có nhu cầu thật sự. Do đó dự án thu hút được người có nhu cầu thật sự sẽ thu hút được giới đầu tư.

Riêng tại Hà Nội, tới đây Quy hoạch chung Thủ đô được phê  duyệt, nhiều dự án sẽ phải điều chỉnh quy hoạch ở quy mô nhỏ hoặc lớn, thậm chí là phải phá nát quy hoạch cũ để làm lại. Theo phán đoán của một số chuyên gia, doanh nghiệp sẽ phải đau đầu trong việc giải quyết với khách hàng những thỏa thuận trước đó. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng và các nhà đầu tư sẽ phải chấp nhận rủi ro đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Nhận định về  thị trường BĐS năm 2011, ông Trần Như Trung - Giám  đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills tại Việt Nam cho rằng, sẽ có sự phân hóa càng rõ nét. "Bản chất thị trường của mình là từ lâu nay quá "bé bỏng". Khi quy mô của thị trường lớn hơn mới biết là ai thuộc sân nhà ai. Nhóm cao cấp sẽ vẫn phải chật vật để tìm đúng ai là khách hàng của nó. Nhóm trung bình (tất nhiên) trong giai đoạn đầu có thuận lợi nhưng đến một lúc nào đó cũng sẽ như các thị trường khác, phải chật vật để tìm đúng khách hàng.

Tôi nghĩ rằng thị  trường đang chuyên nghiệp hơn, thanh lọc tốt hơn. Không phải ai có đất cũng thành công. Những người không theo được quỹ điều chỉnh thời gian ấy sẽ ra đi, mà điều đó thì đã nhìn thấy rồi” - ông Trung khẳng định.

Theo Dân Trí