Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa những quy định mới liên quan đến tiền đặt cọc, thanh toán tại Luật KDBĐS sửa đổi? Đối tượng chính nào sẽ được hưởng lợi từ những điểm mới này trong luật?
- Việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào KD nhằm bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn), có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.
Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai (NƠHTTTL) xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp bảo đảm an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê mua NƠHTTTL nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.
Theo tôi, đây là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật KDBĐS (sửa đổi) có hiệu lực thì tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua NƠHTTTL đều phải thực hiện.
Với những quy định này, quyền lợi của người mua NƠHTTTL và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ; còn với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Có như vậy mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.
| |
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VNBA. (Nguồn ảnh: VNBA). |
Từ kinh nghiệm thực tế, theo ông, việc cho vay đặt cọc để mua hàng hóa, trong đó có cho vay đặt cọc đối với mua BĐS, hiện được quy định ra sao?
- Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015, như vậy đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Mục đích nói chung của đặt cọc là bảo đảm thực hiện cam kết. Khoản đặt cọc sẽ mất nếu cam kết không được thực hiện. Vậy câu hỏi đặt ra là: Khi người mua đặt cọc để bảo đảm không trốn tránh nghĩa vụ mua hàng hóa, vậy người bán có cần phải đặt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ?
Theo quy định của pháp luật dân sự, các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (phạt cọc). Trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy, để bình đẳng trong giao kết thì cả 2 bên đều phải đặt cọc để thực hiện cam kết, nếu bên nào vi phạm thì đương nhiên khoản đặt cọc đó được trả cho người thực hiện cam kết.
Vậy thì đặt cọc ở đâu? Ở tổ chức, cá nhân trung gian nào hay tại ngân hàng phục vụ bên mua hoặc bên bán? Và dù ở đặt cọc ở đâu thì hai bên đều không được sử dụng khoản tiền đó cho đến khi hoàn tất giao kết (nếu không có thỏa thuận khác). Trường hợp bên đặt cọc chấp nhận cho bên bán được sử dụng tiền đặt cọc và không phải đặt cọc đối ứng thì theo thỏa thuận. Song thỏa thuận đó chỉ được thực hiện khi người đặt cọc dùng tiền của mình để thực hiện, còn sử dụng tiền vay ngân hàng thì phải tuân thủ theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng (TCTD) và quy định nội bộ của TCTD cho vay. Mà quy định tại Luật Các TCTD và thông tư hướng dẫn, mọi khoản vay (kể cả vay thế chấp bằng sổ tiết kiệm), khách hàng cũng phải có phương án vay vốn, xuất trình hợp đồng mua hàng hóa, kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ…
Vậy, với ngành Ngân hàng, cho vay đặt cọc sẽ quy định như thế nào để bảo đảm an toàn dòng vốn, cũng như giúp khách hàng bảo đảm được các nghĩa vụ thanh toán, thưa ông?
- Vấn đề đặt ra là khách hàng đề nghị ngân hàng vay vốn chỉ để đặt cọc, để cam kết mua hàng xây dựng phương án như thế nào? Hiệu quả ra sao? Ngân hàng căn cứ vào quy định nào cho vay đặt cọc nếu không có phương án tổng thể về việc mua nhà, trong đó có nội dung đặt cọc?
Do vậy, bàn đến chuyện chỉ cho vay đặt cọc riêng lẻ thì ngân hàng không có căn cứ để cho vay. Trường hợp khách hàng xây dựng phương án mua hàng hóa, trong đó có nội dung đặt cọc để vay vốn thì cũng phải cam kết có tối thiểu 20 - 30% vốn tự có. Vậy, nếu muốn đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết thì việc gì phải vay vốn ngân hàng? Vì bản thân người vay đã phải có tối thiểu 20 - 30% vốn tự có. Tôi không thể hình dung nổi tại sao lại phải vay ngân hàng tiền đặt cọc để bảo đảm giao kết, mà đó không phải là hợp đồng mua bán? Trường hợp ngân hàng, căn cứ vào hợp đồng mua bán, trong đó có thỏa thuận đặt cọc để cho vay cả tiền đặt cọc (nếu có), sẽ đối diện với rủi ro có thể xảy ra nếu khoản tiền cho vay để đặt cọc để cho người bán sử dụng. Vì vậy, khi cho vay sẽ thỏa thuận với khách hàng khoản tiền đó cần phải lưu ký tại ngân hàng cho đến khi thực hiện nghĩa vụ.
Kinh nghiệm công tác nhiều năm trong ngành Ngân hàng tôi thấy không nên cho vay chỉ để mục đích đặt cọc. Trường hợp đặc biệt, xét cả phương án tổng thể thì có thể thỏa thuận với khách hàng cho vay đặt cọc trong thời gian bảo đảm giao kết, song số tiền đó phải để tại tài khoản tiền gửi của khách hàng hoặc người bán nhưng không được sử dụng, chỉ được sử dụng khi thực hiện giao kết hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc đó được tính vào số tiền vay để mua nhà theo đúng phương án tổng thể khi đề xuất vay vốn.
Xin cảm ơn ông!