Quan trọng nhất là tháo gỡ pháp lý
Cuối tuần qua, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo “Doanh nghiệp (DN) góp ý về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh (KD) bất động sản (BĐS) (sửa đổi)”.
Tại Hội thảo, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công cho rằng, vấn đề nhà đất, BĐS luôn nhận được sự quan tâm của cả xã hội, đặc biệt đối với các DN. Thời gian qua, giá BĐS quá cao cũng gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất KD và nền kinh tế.
Cũng theo Chủ tịch VCCI, thời gian qua đã có nhiều chính sách tháo gỡ cho thị trường BĐS, tuy nhiên nhiều dự án vẫn đang vướng mắc. “Thực tế cho thấy các dự án BĐS có giá trị lớn Nhà nước dành nhiều nguồn lực đất đai, ngân hàng dành nhiều nguồn lực tài chính. Do vậy, tháo gỡ về pháp lý cho thị trường đang là quan trọng nhất hiện nay…” - Chủ tịch Phạm Tấn Công nhấn mạnh. Đồng thời cho biết, cộng đồng DN rất mong sửa 2 luật này. “Việc sửa luật phải khắc phục được nhứng vướng mắc hiện nay, tránh sự chồng chéo, nhưng cũng cần có quy định cụ thể, linh hoạt để có thể đi vào cuộc sống…” - Chủ tịch VCCI lưu ý.
Trình bày về 2 Dự thảo Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh bày tỏ mong muốn được nghe ý kiến từ các DN trước khi trình Quốc hội. Thứ trưởng cho biết, Luật Nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 chương và 196 điều. So với Luật Nhà ở 2014, Dự thảo đã tăng hơn 13 điều; trong đó bãi bỏ 7 điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều; bổ sung mới 34 điều; luật hóa từ Nghị định 11 điều. Còn Luật KD BĐS bao gồm 10 chương và 92 điều.
Còn nhiều quy định khiên cưỡng
Ghi nhận Dự thảo 2 luật đã có nhiều thay đổi so với các Dự thảo trước, song nhiều ý kiến vẫn chưa hết băn khoăn. Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa pháp luật Kinh tế (Trường ĐH Luật Hà Nội), đi sâu nghiên cứu Dự thảo Luật KD BĐS (sửa đổi) với tính cách là Luật chuyên ngành điều chỉnh về hoạt động KD đối với hàng hoá BĐS được vận hành trong điều kiện nền kinh tế thị trường và đang từng bước hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới thì hiện Dự thảo vẫn đang còn nhiều điều luật thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó gắn với nhiều chế định khuôn mẫu, mang dáng dấp của sự kiểm soát, cho phép hơn là sự tự do theo nguyên tắc của thị trường…
Đơn cử như quy định “Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” (điểm g khoản 2 Điều 7). Theo bà Nga, quy định này chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, sẽ gây khó khăn cho DN khi thực hiện và sẽ là nguy cơ tạo nên những đòi hỏi, hạch sách, yêu cầu từ phía cán bộ thực hiện quyền quản lý, thanh tra và kiểm soát đối với các DN.
Hay quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bà Nga cho rằng, với quy định này thì chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài là các đối tượng được quyền mua công trình xây dựng không phải là nhà ở tại các dự án KD BĐS. Nhưng đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì không được mua công trình xây dựng (BĐS du lịch và thương mại dịch vụ).
“Quy định nêu trên chưa thực sự hợp lý, gò bó, khiên cưỡng, chưa bảo đảm quyền bình đẳng và thu hút được đầu tư, đặc biệt hạn chế quyền đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài được mua các công trình xây dựng tại Việt Nam. Do đó, để khắc phục sự khiên cưỡng, tạo đà cho thị trường BĐS được phát triển, đa dạng hàng hoá BĐS trên thị trường, kích thích thị trường phát triển sôi động, có tính thanh khoản cao, Nhà nước vẫn kiểm soát tốt thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách thì cần thiết phải cho phép tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài được mua các công trình xây dựng, trừ trường hợp khu vực hạn chế về an ninh, quốc phòng (pháp luật không cho phép)…” - bà Nga đề nghị.
Cân nhắc bỏ sàn kinh doanh bất động sản
Góp ý Dự thảo Luật KD BĐS (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam dẫn Điều 57, trong đó quy định “các giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của Luật này”: “Hiện khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư BĐS đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, thực tế khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc, có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí…” - ông Hiệp đề nghị.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia độc lập trong lĩnh vực xây dựng - BĐS cho rằng, một phần công việc của sàn giao dịch BĐS sẽ trùng với công việc của công chứng viên. Khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS, công chứng viên phải đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch. Cùng với đó, công việc của công chứng viên cũng trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong Dự thảo Luật.
Chuyên gia này cũng chỉ ra, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có đề xuất một thủ tục mới mang tính chất “giấy phép con” trong việc bán nhà ở chung cư (khoản 4 Điều 39). “Quy định này sẽ làm phát sinh thêm một “giấy phép con” là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà 2014…” - ông Đỉnh chỉ rõ.
Cũng theo ông Đỉnh, với loại hình dự án nhà chung cư thì pháp luật về xây dựng, gồm Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý. “Như vậy, để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại giấy phép do cùng một cấp hành chính ban hành” - ông Đỉnh chỉ ra bất cập.
Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật KD BĐS (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào họp tháng 5/2023 và thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.
