Biết bao tầng cho đủ?
Dự án cải tạo chung cư cũ B6 Giảng Võ có thể coi là một ví dụ điển hình về những xung đột lợi ích trong câu chuyện cải tạo. Để có dự án ở vị trí “đất vàng” này, Tổng Công ty 36 (Bộ Quốc phòng) đã chấp nhận mọi yêu sách về đền bù của dân cư với tỷ lệ đền bù cao – điều mà doanh nghiệp “vào” B6 trước đó là Công ty ICT đắn đo mãi chưa thể đồng ý do khó khả thi. Tuy nhiên, sau đó vì B6 chỉ được Hà Nội phê duyệt chiều cao 20 tầng - mà theo tỷ lệ thỏa thuận thì doanh nghiệp đã mất 10 tầng trả cho người dân tái định cư, diện tích còn lại bán không thu nổi vốn - nên Tổng Công ty 36 cũng đành trả lại dự án.
“Tiếp quản” B6 hiện tại, Công ty Mefrimex đã tuyên bố “lỗ vẫn làm để giữ uy tín”. Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận thấy, rất ngẫu nhiên, chỉ ít ngày sau đó thành phố xin cơ chế nâng tầng cho các dự án kiểu này. Cũng rất ngẫu nhiên, trên thị trường xuất hiện nhiều thông tin chào bán căn hộ dự án B6 với giá chỉ 26 triệu đồng – rất “bèo” so với vị trí “vàng” của dự án.
Nếu không nâng tầng, tức là thực hiện đúng theo quy hoạch trước đó của thành phố, dự án có lỗ không? Ông Nguyễn Mạnh Tuấn – một chuyên gia kinh tế xây dựng – cho rằng, điều này phụ thuộc vào quy mô dự án, số tầng dự án đó được phép xây (phụ thuộc vào vị trí dự án)…
Cụ thể hơn, ông Nguyễn Thanh Lâm - Giám đốc Ban Quản lý Dự án đô thị Đông Ngạc (Tổng Công ty Sông Hồng) - một đơn vị từng tham gia cải tạo chung cư cũ – phân tích, ví dụ dự án chung cư cũ 5 tầng, sau khi giải phóng mặt bằng có diện tích đất 1.000m2. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải xây 5.000m2 để trả cho người dân, cộng thêm hệ số đền bù 1,5, tức là diện tích thực tế phải trả cho người dân là 7.500m2. Nếu quy mô dự án chỉ được xây dựng 50% (500m2) diện tích đất thì chắc chắn phải được xây vài chục tầng doanh nghiệp mới có lãi, chứ 22 hay 27 tầng cũng “không nhằm nhò gì”. “Như vậy, cơ quan quản lý có chạy đua được với doanh nghiệp không? - ông Lâm nói - Chưa kể đến vấn đề hệ thống hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện...”.
Không thể cứ “đẽo cày giữa đường”
Hơn bất kỳ địa phương nào, Hà Nội “thấm thía” nhất bài học cải tạo chung cư cũ. Trong dự án được coi là “thí điểm” – xây mới khu tập thể Nguyễn Công Trứ, ước chừng Hà Nội phải chi thêm 1.800 tỷ đồng – số tiền đủ để xây dựng cả một khu đô thị mới chứ không chỉ xây mới vài tòa chung cư cũ.
Hơn chục năm trước, các doanh nghiệp bất động sản phải “chạy” nhiều “cửa” với nhiều ưu đãi mới xin được dự án cải tạo chung cư cũ. Các chung cư cũ ở Hà Nội đều tọa lạc ở các khu vực “đất vàng”, và hầu như khu chung cư cũ nào ở thành phố hiện nay cũng đã có “chủ”, thế nhưng đến giờ mới chỉ có 12/68 dự án là đã có rục rịch, và chỉ vài ba dự án đã được cải tạo xong, chủ yếu là cho từng khối nhà riêng lẻ.
Lý do doanh nghiệp đưa ra là khi bắt tay vào dự án đã vấp phải vấn đề bồi thường cao, lại bị khống chế số tầng, vì vậy nếu làm, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Giải pháp nâng tầng mà Hà Nội vừa đề xuất là nhằm để giải quyết vấn đề này. Thế nhưng, vì tình thế mà nâng tầng thì coi như sẽ phá vỡ quy hoạch, tạo áp lực quá lớn lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vốn cũng đang rất hạn chế, đặc biệt trong nội đô.
Chia sẻ với Pháp luật Việt Nam, một chủ đầu tư đang “ôm” một khu chung cư “đất vàng” cho rằng, hoàn toàn có thể cải tạo chung cư mà không phá vỡ quy hoạch của Hà Nội, cũng như không tạo áp lực quá lớn. “Cải tạo chung cư cũ cần phải được nhìn nhận không chỉ là trách nhiệm của cơ quan quản lý, mà là công việc cộng đồng công sức của cả người dân đang sống tại các khu chung cư này. Trước tiên, cần phải loại bỏ tư duy đền bù với hệ số cao. Vì người dân là người có quyền lợi liên quan khi cải tạo chung cư, lẽ ra khi nhà họ cũ hỏng, họ phải bỏ tiền xây lại, đằng này họ đã được hưởng nhà mới do doanh nghiệp và nhà nước xây. Vì, với chức năng quản lý nhà nước, khi nhà họ cũ nát, kể cả không có doanh nghiệp nào bỏ tiền ra cải tạo, thì Nhà nước hoàn toàn có quyền yêu cầu họ cải tạo nhà ở để đảm bảo an toàn” - ông này nói.
Ông này cũng phân tích, như trường hợp chung cư Nguyễn Công Trứ, nơi Hà Nội phải bỏ ra gần 2.000 tỷ đồng để hoàn thiện, tức là lấy từ tiền thuế của người dân 2.000 tỷ đồng để góp phần cải tạo một khu chung cư, thì có công bằng không khi nhiều người phải bỏ tiền để cho số cư dân nhất định ở khu Nguyễn Công Trứ được hưởng? Vì vậy, theo vị này, để có thể cải tạo chung cư cũ nát, không còn đảm bảo an toàn, “chìa khóa” đầu tiên là “người dân ở dự án phải bỏ tư duy đòi đền bù càng cao càng tốt”. Thứ hai, vì ngân sách nhà nước có hạn nên thành phố cũng xem xét cho doanh nghiệp những dự án đối ứng, đảm bảo cho doanh nghiệp kinh doanh để bù nguồn chi, chứ không nhất định cân đối ngay ở dự án cải tạo chung cư cũ.
“Nếu nhà đầu tư nào cũng khoanh vùng khu chung cư đẹp, sau đó xin cơ chế giải quyết thì còn nói gì đến quy hoạch, quản lý nhà nước – Kiến trúc sư Lê Minh bình luận – Giải pháp nâng tầng cao, cũng như các giải pháp tương tự, chỉ là giải pháp tình thế nhằm đáp ứng quyền lợi của một nhóm lợi ích. Mà làm theo kiểu đó, thành phố quản lý nhà nước kiểu “đẽo cày giữa đường”.
