Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Cần chính sách đồng bộ

Hiện có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư, khu nhà ở cũ với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống tại các đô thị trên cả nước. Phần lớn những chung cư thuộc loại này do Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước những năm 90 nên chất lượng hiện xuống cấp nghiêm trọng và đã đến thời điểm cần cải tạo, xây dựng lại. Chưa kể, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại những khu vực này cũng đang quá tải, không bảo đảm môi trường sống cho nhân dân.

Đây cũng là lý do mà Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ nghiên cứu, phê duyệt và sớm ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tập thể và khu dân cư cũ nhằm nâng cao điều kiện sống của cư dân tại các đô thị, góp phần cải tạo và chỉnh trang những khu nhà nhiều tầng cũ và hư hỏng, đồng thời tối ưu hóa mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với quy hoạch tổng thể của từng địa phương.

Chậm, vì sao?

Từ năm 2007, Chính phủ đề ra Nghị quyết 34 với mục tiêu: phấn đấu đến năm 2015 sẽ hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước. Tháng 4-2010, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 37 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị. Theo đó ưu tiên cho các khu vực có những công trình đang trong tình trạng hư hỏng, cũ nát, có khả năng gây nguy hiểm đến sự an toàn của cộng đồng dân cư; khu vực có điều kiện và môi trường sống không bảo đảm, gây nguy hiểm cho sức khỏe cộng đồng và trật tự xã hội.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm này, thành phố Hà Nội mới chỉ cải tạo và xây dựng lại được 9/434 khối nhà chung cư thuộc 23 khu chung cư cũ đã xuống cấp; thành phố Hồ Chí Minh mới di dời, tháo dỡ và xây dựng lại được 46 khối nhà chung cư với quy mô 2.462 căn hộ, đạt 79% so với chỉ tiêu và kế hoạch đề ra. Những địa phương như Hải Phòng , Nam Định, Vinh... việc triển khai xây dựng và cải tạo nhà chung cư cũ rất chậm và gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân của tình trạng này là do đầu tư còn nhiều hạn chế, ngân sách và nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế xã hội chưa đáp ứng đủ yêu cầu và cũng chưa thu hút được sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình lại có xu hướng làm tăng mật độ dân số tại trung tâm của các khu đô thị, trong khi đây là nơi cần hạn chế phát triển dân số để tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong khi đó, Nhà nước lại chưa có chủ trương khuyến khích chủ sở hữu các căn hộ chung cư cũ di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm nhằm giảm áp lực về chỗ ở và diện tích xây dựng cho các chủ đầu tư dự án. Thêm nữa, sự thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư và thiếu đồng thuận về phương án cân đối tài chính đang khiến nhiều công trình vượt chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, dẫn đến việc quy hoạch cải tạo hoặc xây dựng lại chậm được phê duyệt, chậm được triển khai hoặc ách tắc trong thi công và giải phóng mặt bằng. Hơn thế nữa, các doanh nghiệp lại thường chỉ đầu tư, cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ và nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao, chứ chưa chú trọng tới các dự án tổng thể, đồng bộ và có quy mô lớn, khiến nhiều nơi vẫn diễn ra tình trạng xây dựng manh mún, hoặc công trình bị bỏ dở dang do những vướng mắc về cơ chế, về thủ tục.

Cần thiết và nên làm sớm!

Chính vì lẽ đó, việc nghiên cứu, bổ sung một số cơ chế, chính sách liên quan tới việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là việc làm hết sức cần thiết và nên thực hiện sớm, như quan điểm của Bộ Xây dựng.

Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ để thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch nêu rõ: việc cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ phải đồng bộ với quy hoạch đô thị trên nguyên tắc xã hội hóa có sự hỗ trợ và tạo điều kiện từ phía Nhà nước; khuyến khích áp dụng nguyên tắc hợp khối công trình để tiết kiệm đất đai, hạn chế việc tăng thêm số lượng dân cư tại khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc các đô thị loại đặc biệt như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời không cải tạo, xây dựng đơn lẻ từng nhà. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải thông qua đấu giá, đấu thầu nhằm xác định năng lực và kinh nghiệm có phù hợp với yêu cầu thực tế hay không.

Các doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài đều có quyền tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ. UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm thẩm định, phê duyệt và chấp thuận đầu tư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ dưới mọi hình thức vốn.

Các tổ chức, gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ có thể được bồi thường bằng tiền hoặc nhà ở, hoặc vừa bằng tiền vừa bằng nhà ở căn cứ theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng dự án. Mỗi căn hộ chung cư cũ có thể sẽ được bồi thường bằng 1 căn hộ mới với diện tích tối đa từ 1,5 -2,5 lần so với diện tích căn hộ bị thu hồi và nếu chủ sở hữu căn hộ mới không đủ khả năng trả chênh lệch thì có thể trả góp tối đa trong vòng 10 năm và được hỗ trợ vay vốn ưu đãi.

Ngọc Quỳnh