Cần sửa Luật Nhà ở, cho phép xây dựng căn hộ diện tích 20 m2?

"Trong việc giải bài toán vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đa dạng hóa sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều người khác nhau hiện nay, không thể không tính đến khả năng cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ, thậm chí chỉ là 20 m2", TS. LS. Trịnh Văn Quyết – Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC chia sẻ với PLVN Online.

Ông Quyết nói: “cần phải nhìn nhận rằng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố hay các trung tâm kinh tế trong cả nước. Với mặt bằng thu nhập còn rất thấp hiện nay của người dân, để dành dụm được khoản tiền đủ mua một ngôi nhà có diện tích lớn là điều mơ ước của không ít người, kể cả khi thị trường bất động sản được cho là khủng hoảng nặng nề như hiện nay.

Ngoài số đông người có thu nhập thấp còn có những nhóm người khác chỉ có nhu cầu mua nhà nhỏ mà thôi. Đâu phải ai cũng thích và có nhu cầu ở nhà to. Có người chỉ cần ở một căn hộ nhỏ và để dành tiền làm việc khác như đi du lịch chẳng hạn.

Nói vậy để thấy việc giải bài toán vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đa dạng hóa sản phẩm đáp ứng nhu cầu của nhiều người khác nhau hiện nay không thể không tính đến khả năng cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ, thậm chí chỉ là 20m2. Yêu cầu để đáp ứng nhà ở cho một bộ phận dân chúng không có đủ điều kiện về thu nhập là phổ biến ở mọi quốc gia, không riêng gì câu chuyện của Việt Nam.Tôi đã  thăm quan các khu căn hộ có diện tích nhỏ này ở Hồng Kông và một số nước ở Châu Âu. Quả thực họ thiết kế rất đẹp. Các hộ gia đình chỉ sống vài ba người rất gọn gàng và sạch sẽ, không như những gì người ta cứ đồn thổi về nhà ổ chuột. Cuộc sống của cả khu vực tập trung các các tòa chung cư căn hộ nhỏ này cũng rất trật tự, ngăn nắp».

Nhưng đã có rất nhiều ý kiến lo ngại cho phép xây nhà chỉ 20m2 sẽ hình thành các khu « ổ chuột » áp lực lên hạ tầng đô thị, thưa ông ?

- Với những ý kiến lo ngại về áp lực hạ tầng không chịu đựng được hay cảnh quan quy hoạch sẽ bị phá vỡ, tạo ra các khu nhà ổ chuột… rồi phủ quyết luôn ý định cho xây căn hộ nhỏ, tôi cho rằng họ đã nhập nhằng hai vấn đề khác nhau. Rõ ràng nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp là vấn đề hiện hữu cần giải quyết. Câu chuyện là phải đặt ra điều kiện như thế nào để giải quyết được những lo ngại về quy hoạch, môi trường sống kia.

Tôi thấy ở một số nước Châu Âu phát triển, căn hộ diện tích nhỏ vẫn không gây xáo trộn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản của các nước này, ngược lại còn tạo ra sự đa dạng, phong phú về sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng. Đối với một số khu vực như Hồng Kông, chính quyền đặt ra những quy định về điều kiện khắt khe hơn đối với căn hộ diện tích nhỏ và với những đối tượng được mua căn hộ này. Cụ thể, căn hộ nhỏ được phân định cho từng đối tượng, ví dụ như căn hộ cho những người độc thân, căn hộ cho các cặp đôi, căn hộ cho những gia đình từ 3-6 người. Họ làm vậy để cuộc sống và sinh hoạt của người dân tại căn hộ này được bảo đảm, vấn đề vệ sinh, môi trường… không bị ảnh hưởng. Riêng về thiết kế, ngay ở Việt Nam, vừa rồi tôi có đi thăm quan căn hộ 22m2 mà Bộ Xây dựng đã cho thí điểm làm ở Hồ Chí Minh. Không thể so sánh các căn hộ này với cái gọi là nhà ổ chuột được. Họ làm quả là rất đẹp.

Đây là thời điểm hợp lý để nhìn thẳng vào vấn đề nhà ở nói riêng, cũng như thị trường bất động sản nói chung để từ đó có nghiên cứu khảo sát, đánh giá kỹ càng để từ đó có quyết sách phù hợp liên quan đến căn hộ có diện tích nhỏ. Ý của tôi là xây dựng chính sách lâu dài về căn hộ diện tích nhỏ, chứ không phải chỉ là giải pháp nhất thời, tháo gỡ tính thanh khoản cho thị trường bất động sản hiện nay như một số quan điểm đang đề xuất.

Vậy theo ông, để tránh những hệ lụy mà ông có nhắc ở trên, các nhà hoạch định chính sách xây căn hộ nhỏ cần phải tính đến điều gì?

- Như tôi nói ở trên, việc đưa ra được các điều kiện áp dụng cho loại hình căn hộ nhỏ là rất quan trọng để tránh những hệ lụy xấu. Có hai nhóm điều kiện chính. Một là quy hoạch và hai là các yêu cầu khi thiết kế, thi công.

Về quy hoạch, tôi cho rằng cần phải có quan điểm rõ ràng và dứt khoát trong việc quy hoạch các khu căn hộ diện tích nhỏ này, chỉ nên cho phép xây dựng ở những khu vực ven thành phố, nơi mà mật độ dân cư còn thấp.

Về thiết kế và thi công, tôi cho rằng cần phải đặt ra các đòi hỏi nghiêm ngặt đối với chủ đầu tư trong việc đảm bảo đầu tư đồng bộ hạ tầng kết nối cũng như trong việc áp dụng các giải pháp bảo vệ môi trường.

Vậy dưới góc nhìn một Luật sư, theo ông cản trở pháp lý lớn nhất đối với việc ban hành chính sách cho xây dựng căn hộ nhỏ hiện nay là gì?

- Về mặt pháp lý, cản trở lớn nhất hiện nay là Điều 40 và Khoản 2 Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005. Điều 40 quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Điều 47 quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội có diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn 30m2. Do đó, để triển khai được chính sách xây căn hộ diện tích 20m2 thì trước hết Quốc hội cần phải tiến hành sửa những quy định này của Luật Nhà ở.

Bên cạnh quy định của Luật Nhà ở, các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch, phê duyệt dự án, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng cũng như hành lang pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng, cấp quyền sở hữu căn hộ có diện tích nhỏ hiện cũng cản trở. Cần có sự rà soát và sửa đổi tổng thể để đảm bảo một khi chính sách chung ra được thì các doanh nghiệp có thể xúc tiến được việc đầu tư ngay.  

Nói tóm lại, tôi hoàn toàn ủng hộ và mong rằng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sớm tiến hành sửa đổi Luật Nhà ở, công nhận và cho phép triển khai xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ. Đây là quyền lợi chính đáng của người dân, là việc nên làm nhằm giải quyết nhu cầu cho nhiều người dân không có điều kiện sở hữu căn hộ có diện tích lớn, đồng thời góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng, từ đó làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản trước mắt và lâu dài.

Xin cảm ơn ông!

Sơn Minh ( Thực hiện)