Càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng

Phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô

Tại phiên họp, nhiều đại biểu quan tâm, cho ý kiến về quy định về cơ chế, chính sách tài chính đất đai. Đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) nhấn mạnh, một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai là nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô bảo đảm công khai, minh bạch.

“Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần so với đất nông nghiệp. Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư phát triển đô thị, phát triển dự án”, đại biểu nói.

Đại biểu Trần Văn Khải nêu rõ, chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau. Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Theo đại biểu, đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

Để góp phần điều tiết chênh lệch địa tô đảm bảo công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải tập trung phân tích về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp xác định giá đất được quy định tại Điều 158 dự thảo Luật.

“Tại Khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật nêu 4 nguyên tắc xác định giá đất nhưng tôi băn khoăn quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá. Trong thực tế, cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư để thực hiện các dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội”, đại biểu nói và đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Về quy định tại điểm a, Khoản 2 Điều 158 dự thảo Luật, theo đó mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá là về căn cứ xác định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong Luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ xác định giá đất là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai.

Đồng thời, đại biểu Trần Văn Khải cũng đề nghị ban soạn thảo quy định rõ, cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất được nêu tại điểm d, Khoản 2 Điều 158 dự thảo Luật.

Băn khoăn về quy định tại Khoản 3, Điều 158 dự thảo Luật, theo đó thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất, trong đó nêu 5 nguồn thông tin đầu vào, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng những nguồn thông tin đầu vào trong dự thảo Luật “có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa đảm bảo căn cứ xác đáng và quá trình xác định giá đất sẽ phức tạp do tổng hợp nhiều nguồn thông tin”.

Theo đại biểu, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể.

“Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện. Do đó, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, quy định rõ các cái nội dung liên quan đến thông tin đầu vào.

Hơn nữa, để xác định giá đất cho đảm bảo các chủ trương của Đảng, tại Khoản 4, Điều 158 dự thảo Luật quy định các phương pháp xác định giá đất, trong đó nêu 5 phương pháp. Tôi cho rằng dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp xác định giá đất thì càng khó áp dụng. Nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất thì sẽ ra 4 kết quả khác nhau”, đại biểu nêu quan điểm.

Từ đó, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp tường minh hơn về vấn đề này.

“Có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay. Tại Điều 5, khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật chọn phương án an toàn nhất là đưa ra phương án có lợi nhất cho ngân sách để chống thất thoát. Tuy nhiên, rất khó tính toán để lựa chọn một phương án nào có lợi nhất cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu ngân sách nhà nước không chỉ bao gồm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn từ thu thuế do các hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế khác. Mặt khác, nếu phương án có lợi nhất cho Nhà nước không đảm bảo yếu tố hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân”, đại biểu gợi ý.

Đề nghị quy định hòa giải của UBND cấp xã là không bắt buộc

Chung quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) cũng đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bởi thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách”, đại biểu nói.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về quy định về Hội đồng thẩm định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung chỉ rõ, trên thực tế, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất.

Theo đại biểu, theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, gây mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá. Đồng thời, có trường hợp khi đấu thầu có thời điểm không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia.

Do đó, để giải quyết khó khăn, vướng mắc này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị dự thảo Luật cần bổ sung quy định, trong một số trường hợp như không có đơn vị tư vấn giá đăng ký tham gia thầu hoặc loại dự án có tính chất đặc thù ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của địa phương thì giao cho địa phương thành lập Hội đồng. Hội đồng này khác và độc lập với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc đơn vị tư vấn xác định giá đất trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường, có chức năng tư vấn, xác định giá đất và chịu trách nhiệm với kết quả thực hiện nhằm để địa phương chủ động kịp thời quản lý và triển khai thực hiện các dự án ở địa phương.

Về hòa giải tranh chấp đất đai, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị giảm số ngày phải tiến hành về hòa giải của UBND cấp xã xuống 30 ngày, thay vì 45 ngày; đồng thời quy định hòa giải của UBND cấp xã là không bắt buộc, nếu quy định là thủ tục bắt buộc thì phải bổ sung quy định biên bản hòa giải thành của xã được xác định và có giá trị pháp lý, hiệu lực thực hiện như hòa giải thành trong hòa giải cơ sở và hòa giải tại Tòa án. Biên bản hòa giải của UBND cấp xã cần chuyển cho Tòa án xác nhận và có hiệu lực thi hành nhằm để khẳng định giá trị của biên bản và vai trò quản lý nhà nước của UBND cấp xã.

Ngoài ra, về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định ở Điều 48 dự thảo Luật, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung cho rằng quy định này cần phải nghiên cứu, rà soát thêm để phù hợp với pháp luật về quyền dân sự, về quyền cư trú. Đại biểu đề xuất khi đủ điều kiện là được phép chuyển đổi trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh.