Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản rầm rộ xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi. Tuy nhiên, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vừa được công bố lại chỉ dành 30% dành cho doanh nghiệp vay. Liệu doanh nghiệp có bị mắc kẹt với nhà ở xã hội hay không? Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, ông Trịnh Văn Quyết chia sẻ:
"Vấn đề ở đây không phải là lo ngại về dư thừa nguồn cung nhà ở xã hội mà quan trọng là liệu các doanh nghiệp bất động sản sau khi đã xin chuyển đổi xong công năng của dự án có tiếp cận được gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Nhà nước hay không?"
 |
| Ông Trịnh Văn Quyết |
Ông cho rằng nếu không tiếp cận được gói hỗ trợ này, doanh nghiệp sẽ “mắc kẹt”?
Hiện nay, theo thống kê của Bộ Xây dựng chỉ riêng nhu cầu của cán bộ các bộ ngành trung ương, gồm các ban Đảng thì con số đăng ký nhà ở xã hội gần 100.000, trong khi hiện nay với khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang triển khai trong cả nước (bao gồm xây mới và chuyển đổi từ nhà ở thương mại) thì mới chỉ cung cấp được vài chục nghìn căn hộ”.
Rõ ràng, nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, Nhà nước cần tiếp tục khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư vào phân khúc này.
Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư 11, thời gian cấp nguồn vốn 30.000 tỷ của Nhà nước tối đa là 36 tháng kể từ ngày 01/6/2013. Do đó, với cơ chế, thủ tục chuyển đổi phức tạp, chậm chạp như hiện nay, nếu các doanh nghiệp bất động sản xin chuyển đổi xong dự án nhưng rồi không được vay vốn hay hết thời hạn được vay nguồn vốn 30.000 tỷ như quy định nêu trên thì rõ ràng, các doanh nghiệp này sẽ lâm vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”, hay bị “mắc kẹt” với nhà ở xã hội. Hệ lụy kéo theo sẽ lại là những dự án nhà ở xã hội “trên giấy”.
Ngoài mối lo doanh nghiệp khó tiếp cận với gói hỗ trợ thì quy định về thời gian cho vay ưu đãi với người mua nhà chỉ là 10 năm, sau đó nếu muốn vay tiếp sẽ phải theo lãi suất thương mại cũng là một trở ngại bởi nhiều ý kiến cho rằng thời gian ưu đãi như vậy là ngắn, chưa đủ sức kích thích thị trường khi mà đa số người cần vay tiền mua nhà là người nghèo, ông nghĩ sao về những ý kiến này?
Tôi hoàn toàn không đồng tình với quan điểm cho rằng chính sách vay ưu đãi này chỉ là “cái bẫy” nhử người dân vay tiền.
Nếu làm phép tính, một người mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại bình dân sẽ cần vay ngân hàng khoảng 600 triệu đến 800 triệu đồng, giả sử thời hạn vay tổng cộng là 20 năm, trong đó 10 năm đầu được vay với mức lãi suất 6%/1 năm, thì trong vòng 10 năm đầu, người vay phải trả khoảng: 2,7 triệu – 3,5 triệu/tháng (bao gồm 150-200 nghìn (tiền lãi) + 2,5 triệu - 3,3 triệu (tiền gốc)), trong 10 năm tiếp theo người vay có thể phải trả khoảng : 2,8 triệu – 4 triệu/tháng (cả gốc và lãi) nếu lãi suất cho vay tăng cao thậm chí lên đến khoảng 15-20%/năm. Như vậy, có thể thấy mức chi phí này là khá phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng được vay ưu đãi.
Tuy nhiên, vấn đề cần bàn ở đây là cơ chế cho vay và giải ngân như thế nào cho hiệu quả. Theo quan điểm của tôi, Ngân hàng Nhà nước nên đưa thêm điều kiện đối với các ngân hàng muốn tham gia phân bổ gói cứu trợ này phải cam kết cho đối tương vay ưu đãi được trả góp trong thời hạn từ 15-25 năm. Hay có cơ chế hỗ trợ đối tượng vay được ân hạn thời gian bắt đầu phải thanh toán gốc vay sau 2-3 năm kể từ ngày ký Hợp đồng vay.
Ông đang sở hữu một doanh nghiệp đầu tư bất động sản được đánh giá là thành công trên thị trường, vậy theo ông, doanh nghiệp nên chọn xây nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại với phân khúc giá dưới 15 triệu và diện tích dưới 70m2?
Việc lựa chọn nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại với phân khúc giá dưới 15 triệu và diện tích dưới 70m2 (nhà ở thương mại bình dân) còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như:
Một doanh nghiệp nếu có nội lực tài chính mạnh thì sẽ rất chủ động trong việc lựa chọn phương án, họ có thể thực hiện đồng thời cả hai loại hình dự án nêu trên. Còn đối với doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính thì việc lựa chọn phương án xây dựng nhà ở xã hội là giải pháp tối ưu trong giai đoạn này. Những chính sách ưu đãi hiện nay đối với dự án nhà ở xã hội là rất hấp dẫn: doanh nghiệp vừa được hưởng lợi về nguồn vốn vay, vừa hưởng lợi về nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước, còn thị trường khách hàng đầu ra thì gần như đã có sẵn.
 |
| Nếu không biết "nhìn xa trông rộng", nhiều doanh nghiệp sẽ mắc kẹt với các dự án nhà ở xã hội |
Mặt khác, nếu mục đích kinh doanh của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ quan tâm đến phương án xây dựng nhà ở thương mại bình dân thay vì xây dựng nhà ở xã hội.
Ngoài ra, bản thân vị trí địa lý của dự án cũng sẽ góp phần quan trọng vào việc lựa chọn phương án đầu tư của doanh nghiệp, nếu dự án nằm ở vị trí nội đô thì phương án nhà ở thương mại bình dân sẽ được doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn, ngược lại, nếu dự án ở khu vực xa trung tâm thì xây dựng nhà ở xã hội có lẽ sẽ được doanh nghiệp quan tâm hơn.
Tóm lại, theo quan điểm của tôi, dù lựa chọn phương án xây dựng nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại bình dân thì vấn đề cốt lõi mà khách hàng quan tâm trước tiên vẫn là giá của sản phẩm. Do vậy, quan trọng là doanh nghiệp có thể tính toán để đưa ra giá bán thật sát với “túi tiền” của người dân vì nhu cầu thật của người dân ở cả hai loại hình này là rất lớn.
Trong thời gian tới, thậm chí trong vòng 2-3 năm nữa, phân khúc nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại bình dân có thể sẽ “lên ngôi”. Đây là phân khúc đang được Nhà nước định hướng và cũng được đông đảo người dân quan tâm.
Tôi hy vọng sẽ có một cuộc cạnh tranh trong phân khúc này vì người hưởng lợi cuối cùng sẽ là người dân. Tôi rất kỳ vọng các doanh nghiệp bất động sản sẽ tính toán thực hiện các dự án nhà ở có mức giá trên dưới 12-13 triệu/m2 và rất mong các ngân hàng sẽ chủ động đưa ra các chương trình khuyến khích người dân mua nhà trả góp trong thời hạn 20-25 năm. Có như vậy, Việt Nam mới có thể xây dựng một thị trường bất động sản bền vững trong tương lai.
Tuy nhiên, tôi cũng quan niệm: đã đến lúc các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải nghiên cứu và vạch ra một chiến lược phát triển riêng, dài hạn cho mình thay vì làm theo “phong trào” như thời gian vừa qua.
Tập đoàn FLC của ông chắc hẳn có tham gia vào phân khúc nhà ở “sát với túi tiền” người dân?
Tập đoàn FLC là một doanh nghiệp luôn chủ động tham gia tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản. Ngoài ra, tôn chỉ hoạt động của Tập đoàn cũng hướng tới vì cộng đồng và phát triển xã hội.
Hiện tại, Tập đoàn FLC cũng đang chờ ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi công năng một dự án sang xây dựng nhà ở xã hội và làm thủ tục xin chấp thuận triển khai từ đầu một dự án xây dựng nhà ở xã hội khác. Việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội không chỉ mang lại một thị trường bền vững cho Tập đoàn FLC mà thông qua đó, Tập đoàn cũng sẽ góp phần đảm bảo an sinh xã hội cũng như tạo thêm giá trị thặng dư cho xã hội.
Xin cảm ơn ông!
Anh Phương ( Thực hiện)
