"Dù có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo"

- Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được quy định tại Điều 99 Luật nhà ở 2014. Theo Luật sư điều khác biệt của Điều 99 so với quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) là như thế nào?

- Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường: Dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong đó đang nghiêng về phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng. Theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp sau đây: Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm.

Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Hiện nay theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, như vậy cũng là trên 50 năm đối với công trình cấp 1,2. Còn quyền sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì vẫn được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài.

Như vậy điểm khác biệt của Luật Nhà ở 2014 so với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì quyền sở hữu nhà chung cư được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài, còn theo dự thảo mới thì nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu, sau khi hết thời hạn này thì được gia hạn thời hạn sở hữu hoặc buộc phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định pháp luật.

- Các nhà làm luật cho rằng thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định. Điều đó, khiến cho thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư bị kéo dài. Việc quy định nhà chung cư chỉ được sở hữu 50 năm là để tạo điều kiện cho công tác quản lý. Luật sư nghĩ sao về quan điểm này?

- Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường: Nếu dự thảo được thông qua thì nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm. Sau đó nếu chung cư hết hạn sử dụng thì sẽ được kiểm định. Trường hợp công trình vẫn đảm bảo thì tiếp tục gia hạn thêm thời gian để người dân sử dụng. Như vậy, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm sẽ được thúc đẩy.

Trong trường hợp khi cơ quan thẩm định vào kiểm tra mà công trình không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì lại phá dỡ. Lúc này đặt ra tình huống khu vực đó không còn bố trí nhà chung cư mà phục vụ công trình khác như công viên, phúc lợi buộc phải di chuyển. Chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư.

Còn nếu khu vực đất đó không phải chỉnh trang đô thị theo quy hoạch chung mà quy hoạch vẫn được xây dựng chung cư thì người dân tiếp tục tái định cư tại chỗ. Lúc này người dân đóng góp tiền xây nhà chung cư, không phải đóng tiền đất và có quyền tự lựa chọn chủ đầu tư…

Như vậy, dù có thời hạn sở hữu hay không có thời hạn sở hữu nhà chung cư thì quyền lợi người dân sau khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn được đảm bảo. Nhà chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn, nó có thể xuống cấp, hư hỏng do thiên tai, bão lũ vì vậy nếu quyền sở hữu chung cư có thời hạn thì việc phá dỡ, xây dựng lại những chung cư hết thời hạn sở hữu mà không còn đủ điều kiện, an toàn để ở sẽ dễ dàng hơn.

- Theo Luật sư, nên hay không quy định giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư? Vì sao?

- Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay vẫn có một số ý kiến trái chiều xoay quanh quy định này. Nhiều quan điểm cho rằng việc quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua căn hộ chung cư vì họ muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, còn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Ngoài ra, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận sở hữu không xác định thời hạn, còn nhà chung cư thì chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn.

Tuy nhiên ở khía cạnh khác thì việc quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư có thể đem lại nhiều lợi ích như thúc đẩy cải tạo chung cư cũ; giá chung cư có điều kiện để giảm… Đề xuất này được đưa ra xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn.

Thực tế, nhà chung cư khác nhà trong hẻm, đông người, ảnh hưởng đến tính mạng của nhiều người dân. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người. Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân. Chính vì vậy phải xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại mặc dù đó là tài sản của dân.

Với những căn cứ pháp lý rõ ràng, đề xuất này phù hợp với Hiến pháp, với hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và Bộ Luật Dân sự nói riêng. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân.

Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản bị tiêu huỷ. Dù có thời hạn sở hữu thì quyền lợi người dân sau khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn được đảm bảo. Khi hết thời hạn sở hữu thì có thể gia hạn sở hữu nếu đáp ứng đủ điều kiện tiếp tục sử dụng, việc phá dỡ, xây dựng lại những chung cư hết thời hạn sở hữu chỉ đặt ra với những căn hộ chung cư không còn đủ điều kiện an toàn để sử dụng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu mà phải phá dỡ, thì trường hợp nếu theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Nhiều người cho rằng quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá, giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

- Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường: Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể tác động đến giá nhà, từ đó giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn. Tâm lí của người dân khi mua nhà là muốn ở ổn định, lâu dài, có khi còn muốn cho lại con cháu.

Tuy nhiên, nhà chung cư hay nhà ở nói chung đều sẽ xuống cấp, gây nguy hiểm cho người sử dụng và người khác. Ngoài ra muốn sở hữu một căn nhà chung cư hiện nay cũng không rẻ do tác động của nhiều yếu tố, chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất. Khi sở hữu chung cư có thời hạn thì người mua nhà sẽ chỉ trả tiền mua tương đương phần thời hạn sở hữu còn lại, ví dụ 50, 70 năm, thời hạn sở hữu càng nhỏ thì giá càng rẻ.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể triển khai nhiều loại hình mới, ví dụ bán chung cư có thời hạn 6 năm, 12 năm; hoặc hình thức cho thuê dài hạn 49 năm…Khi kinh doanh căn hộ có thời hạn, chủ đầu tư không phân bổ tiền sử dụng đất vào giá bán, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư. Giá căn hộ đến tay người mua chiếm phần lớn là chi phí xây dựng công trình vì vậy giá nhà chung cư sẽ giảm xuống.

- Người mua nhà cần cân nhắc những vấn đề gì khi sở hữu nhà chung cư trong giai đoạn này thưa Luật sư?

- Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường:Theo quy định thì nếu dự thảo được thông qua thì chỉ tác động đến các chung cư sau khi Luật có hiệu lực, vì vậy các chung cư đã và đang áp dụng quy định của Luật nhà ở 2014 thì vẫn có thời hạn sở hữu ổn định, lâu dài. Thời điểm hiện nay, người mua nhà cần xác định nhu cầu của gia đình là gì, từ đó cân nhắc việc có nên mua nhà chung cư không.

Xin cảm ơn luật sư!