Rào cản tài chính, khuôn khổ pháp lý
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển “nóng”, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của COVID-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành Du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.
Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những “khoảng trống” pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.
Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020, tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 2473/QĐ-TTg ngày 30/12/2011 và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành Du lịch phát triển.
Nghị quyết 08/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ & giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47 - 50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14 - 15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành Du lịch.
Theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, chính sách ưu tiên, tăng cường đầu tư cho cơ sở hạ tầng du lịch đã được chỉ đạo xuyên suốt trong nhiều văn bản của Đảng và Nhà nước cũng như của ngành. “Tuy nhiên, các chính sách này vẫn chưa được hiện thực hóa thành các giải pháp thống nhất, đột phá và cụ thể để phát triển hạ tầng du lịch một cách đồng bộ và bền vững…” - Chuyên gia thẳng thắn.
Đất cho du lịch phải “ăn theo” đất ở ?
Theo TS Cấn Văn Lực, mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. DN kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất (SDĐ) để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền SDĐ mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền SDĐ (theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư).
Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền SDĐ lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). “Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại…” - TS Cấn Văn Lực lưu ý.
Viện dẫn Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS nhận xét, trong số 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí… Theo chuyên gia này, để được vào diện dự án được thu hồi đất thì dự án phải “dính” một phần chức năng ở, nhưng lại không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm…
“Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy: quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm)…” - Chuyên gia nhận định.
Theo TS Cấn Văn Lực, đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn.
“Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển…” - Chuyên gia quả quyết.
Cần cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư
“Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, như Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị đề ra, tôi cho rằng Luật Đất đai mới cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển. Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội…”.
(Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ BĐS Hà Nội)
Cần quy định cụ thể về thu hồi đất thực hiện dự án du lịch
“Chúng ta xác định rất rõ sẽ phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai lần này, không có quy định về việc thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch khiến các nhà đầu tư còn băn khoăn. Quan điểm của tôi thì chúng ta không nên bỏ hoàn toàn các trường hợp này ra ngoài văn bản luật, nhưng cũng không nên chung chung, mà nên dựa trên những tiêu chí nhất định, từ đó có quy định cụ thể. Có thể căn cứ từ tổng mức đầu tư, quy mô dự án, từ đó đưa ra phương pháp lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng hình thức thu hồi đất. Bởi những dự án với quy mô đủ lớn sẽ có tác động tích cực đến kinh tế của cả một tỉnh, một vùng. Còn với các dự án đơn lẻ, quy mô nhỏ thì nên áp dụng hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc phải có đất sẵn…”.
(Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành VnREA - Chủ tịch HĐQTTập đoàn G6)
Cân nhắc mở rộng xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư
“Tại các phiên bản Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây đã từng bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp xác định giá đất vì những hạn chế nhất định khi áp dụng trên thực tế. Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất có sự thay đổi hoàn toàn về điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Theo tôi, trường hợp đã quyết định giữ lại phương pháp này thì cần bảo đảm việc áp dụng được khả thi và có hiệu quả. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cân nhắc mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thặng dư để tạo điều kiện thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí. Việc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư tương tự Nghị định 44/2014/NĐ-CP như kiến nghị sửa đổi cũng là một giải pháp…”.
(TS. Đỗ Thanh Trung, Cố vấn Ban Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang)
Tăng cường chế tài xử lý vi phạm
“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…Đồng thời nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo nhằm góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn” của lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, từ đó tạo điều kiện để thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này.
Đặc biệt, cần luật hóa cùng với việc tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về quy hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai…”.
(TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia)
