[links()]Thị trường bất động sản thực sự bị “sốc” khi Tập đoàn FLC tuyên bố sẽ bán căn hộ FLC Landmark Tower cho người khác nếu người mua không đến nhận bàn giao và thanh toán phần tiền còn lại trong hợp đồng. Trước thông tin này, một số khách hàng “phản ứng” và cho rằng FLC không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như bán thanh lý các căn hộ chậm nộp tiền đợt cuối.
Để độc giả hiểu rõ hơn về vấn đề này dưới góc độ pháp luật, PLVN đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Thành Vinh – Phó tổng giám đốc Công ty Luật SMiC xung quanh vấn đề này.
Thông tin Tập đoàn FLC sẽ bán thanh lý căn hộ nếu khách hàng không đến nhận bàn giao và thanh toán phần tiền còn lại như thỏa thuận trong hợp đồng đang gây nhiều tranh cãi. Theo các quy định pháp luật thì FLC có quyền làm việc này hay không, thưa luật sư?
Để xem xét FLC có quyền chấm dứt hợp đồng và bán căn hộ như họ đã tuyên bố hay không, chúng ta phải xem xét đến hai căn cứ: (i) thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa FLC với người mua căn hộ; và (ii) các quy định của pháp luật liên quan. Để có hiệu lực pháp luật, nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng phải không trái với các quy định của pháp luật. Chúng ta sẽ lần lượt xem xét từng căn cứ này.
 |
| Luật sư Lê Thành Vinh khẳng định FLC có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán! |
Về thỏa thuận giữa các bên, Điều 8.1 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Ninh Bắc (nay đã sáp nhập vào Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC) và người mua căn hộ quy định như sau:
“Nếu Bên Mua chậm thanh toán tiền mua căn hộ của bất kỳ Đợt nào theo quy định tại Điều 2.3 của Hợp đồng, thì Bên Mua sẽ phải chịu phạt bằng mức lãi suất tín dụng quá hạn đối với khoản tín dụng cho vay kỳ hạn 12 (mười hai) tháng do Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) công bố tại thời điểm chậm thanh toán trên số tiền chậm thanh toán.
Thời hạn chậm thanh toán tối đa không quá 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày phải thanh toán theo thông báo của Bên Bán. Nếu quá thời hạn 30 (ba mươi) ngày mà Bên Mua vẫn không thực hiện việc thanh toán, thì Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng. Bên Bán có quyền chuyển nhượng nhà ở cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không phải thông báo cho Bên Mua biết.
Bên Mua chỉ được nhận lại số tiền mua nhà ở đã thanh toán (không tính lãi) sau khi Bên Bán đã nhận được tiền thanh toán tiền mua nhà ở đó từ bên thứ ba. Ngoài ra, Bên Mua phải bồi thường cho Bên Bán toàn bộ thiệt hại phát sinh do việc chậm thanh toán”.
Điều 2.3 Hợp đồng mua bán căn hộ quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo về việc bàn giao căn hộ, Bên mua sẽ phải thanh toán số tiền bằng 30% giá trị Hợp đồng.
Như vậy, trừ phi các bên có thỏa thuận sửa đổi, bổ sung gì khác, nếu hết thời hạn 40 ngày kể từ ngày FLC gửi thông báo cho người mua về việc bàn giao căn hộ mà người mua không thanh toán nốt 30% giá trị Hợp đồng còn lại thì FLC có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Và lúc đó, họ có quyền bán căn hộ cho người khác.
Chúng ta cần phân biệt rõ đây là trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng chứ không phải là hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Do vậy, FLC có thể chấm dứt Hợp đồng mà không cần phải được bên mua căn hộ đồng ý.
Vậy các quy định của pháp luật có cho phép các bên thỏa thuận như trên không, nói cách khác thì thỏa thuận của FLC có hợp pháp?
Điều 426 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự như sau:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”
Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định về mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước như sau:
“Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho phủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả.
Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra”.
Theo các quy định trên, FLC có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ khi xảy ra trường hợp mà FLC và người mua căn hộ đã thỏa thuận. Nếu việc chấm dứt hợp đồng gây thiệt hại cho FLC, họ còn có quyền yêu cầu người mua phải bồi thường thiệt hại.
 |
| Sảnh chính tòa tháp cư dân đã được bàn giao cho CBRE vào quản lý |
Thế còn việc bán thanh lý căn hộ thì sao, thưa ông ?
Về thỏa thuận trong hợp đồng thì tôi đã phân tích ở trên rồi. Điều 8.1 cho phép FLC bán căn hộ cho bên thứ ba khi họ đơn phương chấm dứt hợp đồng do người mua không thanh toán tiền như đã thỏa thuận.
Xét về quy định của pháp luật, Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm “đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 còn quy định cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần theo nguyên tắc “Bên bán... được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua.... trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Theo các quy định này, một khi người mua chưa nhận bàn giao và chưa thanh toán hết tiền cho FLC, FLC vẫn là chủ sở hữu căn hộ. Do vậy, việc họ quyết định bán căn hộ cho người khác trong trường hợp nêu ở trên là phù hợp với quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu căn hộ và thỏa thuận trong hợp đồng.
Có quan điểm cho rằng FLC muốn chấm dứt hợp đồng thì phải kiện ra tòa án, ông nghĩ sao về quan điểm này?
Như đã phân tích ở trên, đây là trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Một khi đã đơn phương thì họ chỉ cần thông báo cho bên kia quyết định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của mình và hợp đồng sẽ chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Nói cách khác, FLC hoàn toàn tự mình quyết định chấm dứt hợp đồng khi xảy ra trường hợp được Hợp đồng và pháp luật quy định, mà không cần phải kiện ra tòa án để thực hiện quyền này.
Còn khi bên mua nhà không đồng ý với quyết định đơn phương của FLC, họ có thể thương lượng với FLC hay kiện ra tòa án để yêu cầu tòa án phán xử việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của FLC có trái với quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng hay không cũng như để giải quyết các tranh chấp của các bên liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng.
Xin cảm ơn luật sư!
Sơn Minh ( Thực hiện)
