Hàng trăm dự án bị ách tắc
Thị trường bất động sản lâm vào cảnh khan hiếm nguồn cung suốt gần 2 năm qua, một nghịch lý là doanh nghiệp BĐS lại bị “đá ghè chân”, không thể triển khai thêm các dự án trong suốt nửa năm nay do vướng mắc ở Nghị định 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
Theo đó, tại khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có quy định định:
1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 40/2019/QH14 như sau:
c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: 1. Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.
Cụ thể hóa nội dung này, ngày 26/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong đó, quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc 100% vì chỉ có những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không “dính” một chút đất ở nào như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở thì không được lựa chọn chủ đầu tư.
Hiện nay, với việc quỹ đất ở các khu vực trung tâm cạn kiệt, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã chi số tiền lớn để phát triển quỹ đất ở các khu vực mới. Tuy nhiên, với quy định mới này, mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu.
Phản ánh từ các địa phương, hiệp hội cho thấy, quy định này đã khiến nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TPHCM có 126 dự án…
Gỡ ách tắc, thông "ô xy” cho DN
Trước ách tắc này, ngày 15/9/2021, Văn phòng Chính phủ đã có công văn số 6505 gửi các bộ đề nghị cho ý kiến hoàn thiện dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Hải quan, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.
Trong đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ, đánh giá kỹ tác động về đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư – vốn đang trở thành điểm nghẽn với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Đến ngày 17/9/2021, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản gửi Bộ Tư pháp cho ý kiến về việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, việc quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là không phù hợp với các quy định hiện có.
Cụ thể, không phù hợp quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; quy định tại các Điều 52, 57, 58... về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Do vậy, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư như sau: “Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Về phía thị trường, việc sửa đổi, bổ sung các quy định sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, vốn đã khan hiếm suốt từ năm 2020 đến nay. Nguồn cung được cải thiện sẽ giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi, tạo điều kiện cho người tiêu dùng tạo lập được nhà ở với giá cả hợp lý.
Đặc biệt, HoREA nhấn mạnh việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư.
Với ý kiến từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có ý kiến, DN và thị trường đang trông đợi động thái nhanh chóng từ Bộ Tư pháp để tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án, doanh nghiệp... khơi thông nguồn lực khi nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn vì dịch bệnh.
