Để đảm bảo đạo luật quan trọng này nhanh chóng đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu ban hành và ban hành theo thẩm quyền hàng loạt Nghị định, Thông tư. Những hướng dẫn đó giúp cho các quy định mới của Luật góp phần bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người dân.
Khung giá đất tiến tới sát giá thị trường
Luật Đất đai bổ sung quy định về việc xác định giá đất, theo đó Luật giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Về bảng giá đất, Luật thay đổi từ việc công bố hàng năm vào ngày 1/1 thành công bố công khai định kỳ 5 năm một lần vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Hướng dẫn quy định của Luật Đất đai về giá đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành đồng thời với Luật từ ngày 1/7/2014. Theo Nghị định số 44, có 5 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định còn quy định chi tiết khung giá đất theo các vùng kinh tế, loại đô thị. Việc quy định khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn đang xúc tiến xây dựng Dự thảo Nghị định về khung giá đất. Theo Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến, để soạn thảo Nghị định, Tổng cục đã điều tra về giá đất tại một số địa phương tại các vùng kinh tế trong thời gian qua; rà soát bảng giá của các địa phương, tổng hợp các đề xuất về khung giá đất...
Việc điều tra, thu thập dữ liệu làm cơ sở cho việc xây dựng Dự thảo được Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang đánh giá cao, đã điều tra công phu, có cơ sở thực tiễn và khoa học, bảo đảm được tính liên kết thống nhất giữa các pháp luật có liên quan.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang chỉ đạo: “Quan điểm của tôi là phải xây dựng khung giá đất tiến tới sát giá thị trường, trên cơ sở đó thì bảng giá đất và định giá đất cụ thể mới sát được. Đồng thời khoảng cách giữa mức tối thiểu và tối đa phải gần nhau, không để lớn như hiện nay để đảm bảo quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Còn vấn đề mà các địa phương lo ngại giá cao khó thu hút đầu tư thì có thể giải quyết bằng chính sách”.
Quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Cũng theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau: Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 thì được bồi thường về đất.
Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm tiền hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất đồng thời hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và các hỗ trợ khác.
Chứng minh quy định của Luật có lợi cho dân trong vấn đề thu hồi đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Mạnh Hiển nêu ví dụ: “Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường cho dân phải công khai minh bạch, kịp thời và đúng quy định. Nếu đã có phương án bồi thường mà Nhà nước thực hiện chậm thì Nhà nước phải bồi thường thêm cho dân bằng tiền phạt chậm nộp thuế. Trường hợp người dân chây ì thì tiền bồi thường sẽ nộp vào Kho bạc chứ không phải nộp vào ngân hàng để được tính lãi suất nữa. Như vậy, những quy định về chấp hành những quyết định thu hồi đất cũng sòng phẳng, công bằng giữa Nhà nước và người dân”.
Chấm dứt tình trạng “ôm” đất dự án
So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 có những điểm mới rất quan trọng. Luật sẽ tạo mọi thuận lợi cho người dân như quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp; quy định rõ ràng các quyền về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Ðặc biệt, áp dụng Luật mới này, quyền lợi của người sử dụng đất (bao gồm cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) tạo được sự bình đẳng giữa người dân trong và ngoài nước.
Luật Đất đai lần này sẽ siết chặt lại khâu quản lý, sử dụng đất hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng “ôm” dự án hay “chạy” dự án cũng như giới hạn việc phân lô bán nền. Cùng với đó, Luật quy định nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp khi đầu tư vào đất đai phải có tiềm lực kinh tế, có kinh nghiệm để đảm bảo sử dụng quỹ đất có hiệu quả lâu dài.
Đối với công tác thu hồi đất và các dự án có lượng đất thu hồi lớn nhưng đã bị “treo” từ nhiều năm, Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Cụ thể, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính qua báo cáo tài chính và kiểm toán, để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Chủ đầu tư cũng phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.
Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Đào Trung Chính cho biết, đối với các trường hợp không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai 2013 quy định xử lý “mạnh tay” chủ đầu tư. Theo đó, Luật cho phép dự án chậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn này. Nếu hết 24 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Ðặc biệt, các dự án vi phạm sẽ được công khai trên website để tránh tình trạng chủ đầu tư vi phạm ở địa phương này lại sang địa phương khác xin giấy phép.
