Luật Đất đai 2013, sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 và "đã có những thay đổi rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, ông Quyết chia sẻ.
Dưới góc độ một luật sư đồng thời là Chủ tịch một tập đoàn chuyên doanh bất động sản, ông thấy Luật Đất đai 2013 có những điểm mới nào đáng chú ý?
Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 quy định, khung giá đất sẽ được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, trên cơ sở đó, bảng giá đất của từng địa phương được UBND cấp tỉnh công bố định kỳ 5 năm một lần. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003 thì bảng giá đất được công bố hàng năm. Tôi cho rằng quy định này là cần thiết nhằm đảm bảo tính bình ổn của thị trường bất động sản.
Thứ hai, về vấn đề thu hồi đất, Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết và cụ thể hơn về những trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Các quy định này nhằm khắc phục, hạn chế các trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, và đảm bảo trình tự thu hồi đất được thực hiện công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích của người có đất thu hồi.
Thứ ba, Luật Đất đai 2013 đã có rất nhiều chính sách mới áp dụng đối với đất nông nghiệp và khu vực nông thôn. Điển hình là việc thống nhất thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm cho các loại đất nông nghiệp.
Thứ tư, Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân, tổ chức nước ngoài hơn so với Luật Đất đai 2003. Các quy định mới cũng tạo sự bình đẳng về sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những yếu tố quan trọng thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Đó chính là những điểm mới của Luật Đất đai 2013 mà tôi đánh giá cao và đặc biệt quan tâm.
 |
| Phối cảnh dự án FLC Garden City- một dự án hứa hẹn nhiều hấp dẫn của năm 2014 |
Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được dự báo là không chỉ mang lại lợi ích cho người sử dụng đất mà còn mang lại những lợi ích thiết thực về mặt kinh tế - xã hội. Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi đáng kể nào liên quan đến vấn đề này, thưa ông?
Luật Đất đai 2013 đã có những thay đổi rất đáng kể trong việc mở rộng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Tôi nhận thấy, đáng lưu ý là các quy định sau đây.
Khoản 3 điều 55 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Về nhận quyền sử dụng đất, điểm b, khoản 1, điều 169 Luật Đất đai 2013 cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Luật Đất đai 2013 đã quy định một cách rõ ràng việc nhận quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Cụ thể, điểm đ, khoản 1, điều 169 quy định như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.
Với những quy định nêu trên, khi Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hấp dẫn hơn đối với nguồn vốn đầu tư từ cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Thời gian qua, nhiều dự án sử dụng đất chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và đối mặt với việc bị nhà nước thu hồi đất. Trong trường hợp bị thu hồi đất thì nhà đầu tư được cho là bị thiệt hại rất lớn. Theo ông, Luật Đất đai 2013 đã có quy định nào nhằm tháo gỡ vấn đề này?
Ai cũng biết rằng, để đầu tư một dự án, nhà đầu tư phải bỏ ra rất nhiều công sức và chi phí. Bởi vậy, nếu chỉ chậm tiến độ trong một thời gian ngắn mà nhà đầu tư bị thu hồi thì sẽ gây thiệt hại rất lớn cho nhà đầu tư.
Do đó, tôi ủng hộ quan điểm cho rằng nên quy định cho nhà đầu tư một cơ chế mở để họ có cơ hội tiếp tục theo đuổi dự án.
Tuy nhiên, theo tôi, Nhà nước cũng chỉ nên xem xét, gia hạn cho nhà đầu tư một khoảng thời gian nhất định để tránh việc sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất.
Theo quy định tại điểm i, khoản 1, điều 64 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn quy định thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.
Ngoài ra, trong trường hợp bất khả kháng, nhà đầu tư có thể được xem xét bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị nhà nước thu hồi đất.
Tôi cho rằng, quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là phù hợp, tạo thêm cơ hội cho nhà đầu tư được tiếp tục theo đuổi dự án cho đến khi hoàn thiện, đồng thời cũng hạn chế được phần nào thiệt hại cho nhà đầu tư.
Xin cảm ơn ông!
Luật Đất đai 2013 vẫn còn một số lỗ hổng: Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể về 4 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Các trường hợp áp dụng để thu hồi đất được quy định khá rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. Có thể nhận thấy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đây là những quy định không mới và đã được quy định tại những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, khi được xem xét để đưa vào văn bản luật sẽ tạo ra sự ổn định hơn trong chính sách về đất đai trong thời gian tới. Tuy nhiên, các quy định về thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại một số lỗ hổng cần sớm giải quyết. Để giải quyết được vấn đề thực tiễn hiện nay, cần bổ sung thêm các văn bản hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện trong trường hợp đất của dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi và chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với người dân.
Các trường hợp áp dụng để thu hồi đất được quy định khá rõ ràng trong Luật Đất đai 2013. Có thể nhận thấy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đây là những quy định không mới và đã được quy định tại những văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, khi được xem xét để đưa vào văn bản luật sẽ tạo ra sự ổn định hơn trong chính sách về đất đai trong thời gian tới. Tuy nhiên, các quy định về thu hồi đất của Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại một số lỗ hổng cần sớm giải quyết. Để giải quyết được vấn đề thực tiễn hiện nay, cần bổ sung thêm các văn bản hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện trong trường hợp đất của dự án không thuộc diện nhà nước thu hồi và chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với người dân.
