Quy chế mới về quản lý sử dụng nhà chung cư của Hà Nội nhiều bất cập

Từ 14/1 tới, việc quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện theo quy chế mới được ban hành kèm theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND. Tuy nhiên, khi quy chế mới còn chưa đi vào thực tiễn, đã phát lộ nhiều bất cập, khiến quy chế này bị coi là “nửa vời”…

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Ảnh minh họa

Bảo hiểm ai mua, rủi ro ai chịu?

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội sắp có hiệu lực được áp dụng cho nhà chung cư thuộc các dự án phát triển nhà ở để bán (có nhiều chủ sở hữu), nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua (có một chủ sở hữu), bao gồm cả nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Quy chế này dành riêng cả Điều 7 quy định về bản hiểm nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên phải tham gia mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sử hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Liên quan đến quy định này, có nhiều ý kiến cho rằng sẽ khó khả thi, bởi đây là khoản bảo hiểm được áp dụng đối với nhà chung cư, tức là có nhiều chủ sở hữu, nhất là đối với nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp. Như vậy, trách nhiệm mua bảo hiểm là trách nhiệm riêng, nhưng khi không may xảy ra rủi ro, thì toàn bộ khu nhà cùng chịu hậu quả.

“Tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì ngoài chức năng ở còn có các chức năng khác, như văn phòng, kinh doanh… Mỗi chức năng lại có một loại rủi ro đặc thù, như vậy sẽ bảo hiểm kiểu gì. Ví dụ một đơn vị kinh doanh ở tầng hầm, khi xảy ra rủi ro ảnh hưởng đến tòa nhà, ai chịu? Hai chiếc xe đỗ cạnh nhau, một xe mua bảo hiểm, một xe không mua, xảy ra rủi ro xử lý thế nào? Hai căn hộ cạnh nhau, một căn mua bảo hiểm, một căn không mua, phân xử ra sao?” – ông Nguyễn Hồng Minh, Tổng giám đốc Cty PMC chuyên về quản lý và khai thác tòa nhà, bình luận – “Vì thế, đối với tòa nhà hỗn hợp, phải quy định rõ ràng, chi tiết trách nhiệm bảo hiểm liên quan đến những chức năng khác nhau”.

Theo ông Minh, đối với yêu cầu bảo hiểm bắt buộc cho chung cư, tốt hơn Hiệp hội Bảo hiểm và Nhà nước phải ban hành những hợp đồng mẫu, từ đó làm cơ sở bắt buộc các tổ chức, cá nhân liên quan thực hiện.

Phân định chung - riêng: “vượt mặt” Nghị định 71

Phần diện tích chung riêng – vốn vẫn chưa được phân định rạch ròi từ những văn bản trước, và là căn nguyên cơ bản làm phát sinh nhiều tranh chấp giữa cư dân trong khu nhà với chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà – được Quy chế mới của Hà Nội giải thích ngọn ngành.

Theo đó, phần sở hữu riêng gồm diện tích bên trong căn hộ của chủ sở hữu hay những phần diện tích khác mà chủ đầu tư bán riêng cho từng tổ chức cá nhân. Với chủ đầu tư, phần sở hữu riêng là phần giữ lại không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn hộ. Còn phần sở hữu chung gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi bộ, sân chơi chung, diện tích sinh hoạt cộng đồng… Phần sở hữu chung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

UBND TP. Hà Nội quy định, với chủ đầu tư bán căn hộ trước 1/7/2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... thì nay phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng.

Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí nhằm đưa diện tích này vào phần sở hữu chung. Với trường hợp bán căn hộ từ 1/72006 tới trước ngày 8/8/2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, soi lại quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì thấy, phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng là thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, trong đó có nơi để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh tại tầng hầm, hoặc tại tầng một, hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư là phần sở hữu chung. Nhưng nay, theo quy chế mà Hà Nội mới ban hành, phần diện tích này lại trở thành sở hữu riêng.

Bách Nguyễn