Trong lúc thị trường trầm lắng, bán được dự án để cơ cấu lại danh mục đầu tư là mong muốn của nhiều DN. Thế nhưng, đó lại đang là việc không dễ thực hiện…
Không chịu nổi … “lạnh”
Cách đây vài tuần, khi bắn tin nhận chuyển nhượng dự án BĐS, Tập đoàn H. ngay lập tức nhận được lời chào bán lại dự án của nhiều chỉ đầu tư. Theo lãnh đạo tập đoàn này, trong các dự án chào bán, có dự án đang triển khai nhưng DN cạn vốn nên muốn chuyển nhượng, có dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư...
| |
| Ảnh minh họa |
Nhưng qua các dự án chào bán cho Tập đoàn H. và phân tích từ Cty Tư vấn BĐS Sohovietnam, những dự án phải chào bán lúc này thuộc về các Cty không có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, nhưng trong giai đoạn thị trường “sốt” cũng nhảy vào mong thu lời. Giờ đây, thị trường trầm lắng kéo dài, các cty đó là những DN đầu tiên không chịu được “lạnh”, buộc phải cơ cấu lại các lĩnh vực đầu tư.
Cách đây không lâu, Cty CP Địa ốc Khang An cũng đã xúc tiến thủ tục pháp lý để hoàn tất việc sang nhượng khu dân cư Tân Tạo A, TP.HCM cho nhà đầu tư nước ngoài DacinHoldingsPte. Một thương vụ thành công khác là Cty Quản lý đầu tư Prudential VietNam mua lại phần góp vốn của Cty VinaDevelopment Inc của Hàn Quốc để đầu tư vào dự án BloomingPark rồi đổi tên thành Imperial An Phú (Q.2, TP.HCM). Mới đây, dự án Khu du lịch Hải Giang cũng đã chính thức được chuyển chủ đầu tư từ Cty CP Hải Giang sang Tập đoàn VinGroup.…
Với việc chuyển nhượng dự án ở thời điểm này, DN kinh doanh BĐS sẽ đạt được nhiều mục đích: sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, hoặc chuyển nhượng một phần dự án để tăng năng lực thực hiện dự án, phần tài chính thu được sẽ giúp DN giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng.
Cty TNHH Savills Việt Nam cho biết, chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS mà Savills tham gia tư vấn đã tăng 20-30% so với năm ngoái. Trong đó, số thương vụ được chuyển nhượng thành công chiếm khoảng 50%. Đặc biệt, trong những thương vụ chuyển nhượng thành công, bên mua chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài... Xu hướng chuyển nhượng dự án BĐS tại TP.HCM khá rõ ràng và công khai, còn tại khu vực Hà Nội, hoạt động này diễn ra âm thầm và các DN thường bảo mật thông tin về các giao dịch.
Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS lại cho rằng, thị trường chuyển nhượng dự án sẽ lên cao điểm vào những ngày cuối năm 2011 và trong năm 2012, do các DN chưa giải quyết được bài toán thiếu vốn và các ngân hàng vẫn hạn chế cho vay. “Đây có thể coi là cuộc sàng lọc tích cực cho thị trường, nhằm giữ lại những chủ đầu tư BĐS có thực lực” – một chuyên gia nhận định.
Vẫn còn tranh cãi pháp lý
Nhận định về xu hướng này, ông Đào Ngọc Thanh - Tổng Giám đốc Cty CP đầu tư & Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) cho rằng, việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án ở Việt Nam vẫn chưa thành thông lệ. Luật sư Nguyễn Mạnh Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho hay, về mặt pháp lý, việc mua – bán dự án không được pháp luật cho phép. Trước khi cấp phép cho một dự án, cơ quan QLNN đã phải tìm hiểu, xác minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính cũng như các yêu cầu khác.
Thế nhưng, trên thực tế, cả người mua – kẻ bán cũng có những cách khác nhau để lách luật, như hợp tác đầu tư, mua lại cả công ty (trong công ty đó sẽ bao gồm cả các dự án đang thực hiện), chuyển nhượng cổ phần chi phối của dự án…
Luật sư Thắng cho rằng, nếu dự án được chuyển nhượng dưới hình thức bán cổ phần chi phối, thì dưới góc độ người góp vốn dự án - thường chiếm khoảng trên dưới 10% - có thể xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư mới có quyền định đoạt có những thay đổi nhất định trong chiến lược thực hiện dự án. “10% tỷ lệ góp vốn này thường nằm trong tay những khách hàng nhỏ lẻ. Họ nắm giữ tỷ lệ thấp nhưng lại là số đông.
Vì thế, khi mâu thuẫn giữa người nắm tỷ lệ cổ phần định đoạt và số đông đó phát sinh, thường dẫn đến những vụ kiện cáo rất lùm xùm” – ông Thắng nhận định. Đó là chưa kể, quá trình chuyển đổi chủ đầu tư dự án diễn ra khá phức tạp, mất nhiều thời gian, và trong suốt thời gian đó, dự án hầu như "dậm chân tại chỗ", ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ dự án.
Theo các chủ đầu tư, việc chuyển nhượng dự án trong bối cảnh kinh tế có nhiều diễn biến phức tạp là chuyện đương nhiên sẽ xảy ra. Chính vì thế, cần có những quy định rõ ràng về vấn đề này, để thị trường vận động đúng quy luật và quyền lợi những bên liên quan được đảm bảo.
Bách Nguyễn