Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, kế hoạch tài chính dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các DN hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở. Tại hội thảo "Giải pháp về vốn cho thị trường BĐS” vừa được tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia đã đưa ra những giải pháp nhằm tháo gỡ cho vấn đề này.
 Việc sử dụng nguồn vốn tự có sẽ ổn định và hiệu quả hơn. Ảnh: La Duy |
Khai thác các nguồn vốn tiềm năng
Theo TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương), hiện ở Việt Nam, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn là ngân hàng. Nhưng nguồn vốn này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Các kênh cấp vốn cho DN và thị trường BĐS bao gồm: tín dụng từ các ngân hàng thương mại, thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, tiết kiệm BĐS, trái phiếu, cổ phiếu BĐS, quỹ đầu tư… Tuy nhiên, với các chính sách hiện hành, nguồn vốn từ ngân hàng đã đến mức giới hạn nhưng vẫn còn những nguồn vốn tiềm năng khác chưa được huy động. Cụ thể như kênh cấp vốn thông qua thị trường trái phiếu, quỹ tiết kiệm đầu tư chỉ mới thực hiện ở dạng một số thí điểm, chưa có văn bản quy phạm pháp luật cho phép thực hiện. Kênh cấp vốn thông qua thị trường tái thế chấp cũng chỉ mới ở dạng tiềm năng. Kênh cấp vốn từ các quỹ đầu tư hiện mới chỉ có các quỹ đầu tư dưới dạng DN, chưa có các quỹ đầu tư BĐS chuyên biệt… Chính vì vậy, ông Chung cũng đề xuất giải pháp khơi dậy nguồn vốn cho các DN. Đó là cần tăng cường tín nhiệm của DN BĐS để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, đẩy mạnh việc mua lại, sáp nhập và các loại hình liên doanh. Theo đó, các DN BĐS cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch về vốn cho các giai đoạn để chủ động trong kinh doanh và góp phần bình ổn thị trường. Các DN cũng cần tăng cường hoạt động thu hút vốn trên thị trường cổ phiếu thông qua việc niêm yết lên sàn chứng khoán hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Việc hình thành hệ thống tài chính BĐS theo mô hình của một số quốc gia phát triển đang vận hành, nhất là Quỹ tín thác BĐS (REIT) cũng là một trong những giải pháp. Đồng tình với những giải pháp này, ông Johan Nyvene - Tổng giám đốc Cty CP Chứng khoán TP.HCM (HSC) cũng cho rằng việc các DN chuyển đổi mô hình kinh doanh từ DN tư nhân sang Cty CP để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán là một giải pháp tối ưu. Với các giải pháp đưa ra, ông Chung nhấn mạnh: Một trong những giải pháp đó là cần hình thành và phát triển các dạng quỹ đầu tư BĐS. Chỉ khi thị trường BĐS có được sự tài trợ của các loại hình quỹ tài chính thì chúng ta mới có một thị trường BĐS được tài chính hóa và đó là giai đoạn của thị trường BĐS phát triển. Quản lý được những nguồn vốn “nóng” Về nguyên tắc, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS phải có quy mô lớn với thời gian đầu tư dài, tuy nhiên trong thực tế ở Việt Nam hiện nay (cũng như nhiều nước khác) bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn “nóng” cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át, tạo những cơn sốt nóng trên thị trường BĐS. Theo TS Vũ Đình Ánh, nguồn vốn “nóng” đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam hội tụ cả các điều kiện chủ quan và khách quan cần và đủ để phát triển. Chính vì vậy, không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn “nóng” đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý trong khi những cơ sở tồn tại khách quan hay môi trường hoạt động của nó vẫn đã, đang và sẽ tồn tại. Vấn đề là tìm ra biện pháp quản lý nguồn vốn “nóng” ngắn hạn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó. Theo các chuyên gia, các nguồn vốn “nóng” đó chủ yếu bao gồm: Huy động vay mượn trong dân; sử dụng vốn tự có, tín dụng ngân hàng và chiếm dụng vốn. Vì vậy, cần xem xét việc huy động, vay mượn trong dân là những giao dịch xuất phát từ yếu tố khách quan vì vậy cần có khuôn khổ và thủ tục pháp lý cần thiết để những giao dịch này được công khai, hợp thức hóa. Việc sử dụng nguồn vốn tự có sẽ ổn định và hiệu quả hơn nếu hình thành nên các định chế đầu tư BĐS chính thức và chuyên nghiệp với chức năng tập trung các nguồn lực tài chính này vào các định chế đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường BĐS chính thức. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng được sử dụng như nguồn vốn “nóng” cho thị trường BĐS là bình thường nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS được tuân thủ nghiêm túc, nhất là về giá BĐS cầm cố thế chấp…
