Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc kê biên, xử lý tài sản là bất động sản của người phải thi hành án chưa hiệu quả là tại một số địa phương, công tác phối hợp giữa cơ quan THADS và các cơ quan có liên quan chưa tốt như phối hợp với TAND trong việc giải thích, đính chính, xem xét lại bản án, quyết định của Tòa án; phối hợp với VKSND trong việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến việc kê biên, xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba, việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá.
Công tác phối hợp với cơ quan Công an trong công tác bảo vệ cưỡng chế thi hành án, xử lý hình sự đối với những trường hợp cản trở, chống đối việc thi hành án; phối hợp với chính quyền địa phương để tuyên truyền, giải thích pháp luật và vận động người dân trong việc tự giác chấp hành pháp luật và thi hành án chưa phát huy hiệu quả tối đa.
Ngoài ra, việc phối hợp giữa các cơ quan THADS với Sở Tài nguyên và Môi trường cũng chưa thực sự hiệu quả. Do vậy, chưa xử lý nghiêm được các trường hợp vi phạm, đặc biệt là vi phạm trong thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm trốn tránh việc thi hành án. Văn phòng đăng ký đất đai chưa kịp thời cung cấp thông tin, phối hợp thực hiện cưỡng chế thi hành án và xử lý các vướng mắc liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Thực tế hiện nay cũng cho thấy còn nhiều trường hợp cán bộ tín dụng, các tổ chức tín dụng, ngân hàng chưa tuân thủ chặt chẽ trình tự thủ tục cho vay. Trong khi đó, hầu hết các vụ việc thi hành án liên quan đến thế chấp tài sản khi đến giai đoạn thi hành án phải kê biên xử lý và sau khi bán đấu giá thành, số tiền thu được không đủ thanh toán cho nghĩa vụ bảo đảm dẫn đến cơ quan THADS phải xác minh, vận động và đa số là ban hành quyết định chưa có điều kiện đối với khoản còn lại. Ngân hàng, tổ chức tín dụng một số nơi chưa có sự phối hợp với các cơ quan THADS trong việc tổ chức thi hành án, không thực hiện việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cơ quan THADS đã thực hiện việc kê biên.
Sự bất cập, chồng chéo, chưa rõ ràng của pháp luật cũng là một trong những nguyên nhân tạo nên khó khăn trong thi hành án tín dụng, ngân hàng. Theo đó, hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể xác định tư cách của bên thứ ba thế chấp tài sản để bảo lãnh cho nghĩa vụ của người phải thi hành án. Pháp luật THADS chưa có quy định cụ thể về việc hoãn thi hành án hoặc tiếp tục xử lý tài sản bảo đảm có liên quan đến vụ án hình sự mà tài sản này không bị các cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng biện pháp ngăn chặn. Quy định về xử lý tài sản hình thành trong tương lai, hoặc xử lý tài sản bảo đảm là các dự án còn chưa có tính khả thi; quy định về lãi phạt, lãi chậm thi hành án trong hợp đồng tín dụng chưa rõ ràng.
Các quy định pháp luật hiện hành đều bảo vệ người mua trúng đấu giá, tuy nhiên, mới chỉ nêu được nguyên tắc còn chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc bảo vệ quyền đó. Mặc dù tại Điều 103 Luật THADS đã bổ sung quy định về việc cưỡng chế giao tài sản cho người trúng đấu giá nhưng trên thực tế việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá trong trường hợp này vẫn chưa nhận được sự đồng thuận của các cơ quan hữu quan. Quy định về việc kê khai, xác định các thứ tự và trách nhiệm nộp các loại thuế liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thuế còn bất cập. Quy định về xác định, phân chia, xử lý tài sản chung của vợ chồng và tài sản chung của hộ gia đình theo quy định tại Điều 74 Luật THADS còn gây nhiều lúng túng cho chấp hành viên khi xác định.
Nhiều trường hợp tài sản bảo đảm là động sản, đến giai đoạn thi hành án thì không xác định được tài sản hoặc đã bị tẩu tán. Do đó, phần lớn các vụ việc thi hành án cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng đều phải thực hiện biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong đó có nhiều vụ việc phải tổ chức cưỡng chế có huy động lực lượng. Một số tài sản thế chấp có tính chất đặc thù như thuộc vùng dân tộc, làng nghề truyền thống, đất có nhà tình nghĩa, nhà tình thương... dẫn đến khó xử lý tài sản.
Để góp phần tháo gỡ những vướng mắc thực tế trên, cần nâng cao hơn nữa chất lượng phối hợp liên ngành trong công tác THADS. Từ đó, tiếp tục hoàn thiện thể chế, rà soát, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc phát sinh tại các địa phương để kịp thời xử lý, giải quyết những vụ việc có liên quan đến công tác thu hồi nợ xấu của các tổ chức tín dụng, hạn chế tình trạng thi hành án bị kéo dài.
