Bên bán “quay xe” sau khi sang nhượng trại heo
Theo hồ sơ, ngày 20/2/2020, Cty TNHH Quyên Linh Tây Ninh (trụ sở phường 3, TP Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh) ký kết bản ghi nhớ với Cty CP Tập đoàn Khải Anh (trụ sở Thủ Đức, TP HCM) về chuyển nhượng dự án trại heo theo mô hình trại lạnh khép kín tại ấp Hòa Bình, xã Hòa Hiệp, Tân Biên, Tây Ninh.
Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 74,8 tỷ, trong đó Cty Khải Anh chịu trách nhiệm trả toàn bộ khoản vay của Cty Quyên Linh tại ngân hàng là 32,768 tỷ đồng. Trong 12 tháng, Cty Quyên Linh phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện chuyển giao dự án; Cty Khải Anh chịu trách nhiệm thay Cty Quyên Linh đóng tiền lãi và gốc cho ngân hàng. Hơn hai tháng sau, Cty Quyên Linh bàn giao toàn bộ trại heo cho Cty Khải Anh khai thác.
Thực hiện đúng các thỏa thuận, Cty Khải Anh đã trả cho Cty Quyên Linh 39,5 tỷ. Hơn một năm sau, ngày 9/6/2021, Cty Khải Anh đề nghị Cty Quyên Linh hoàn thành thủ tục pháp lý bàn giao dự án. Tuy nhiên mãi đến tháng 8/2021, Cty Quyên Linh mới có văn bản phản hồi cho rằng “có một số vấn đề” ảnh hưởng như dịch Covid-19; sự thay đổi quy định về thuế, đất... Và bất ngờ, cũng trong văn bản này Cty Quyên Linh đòi chấm dứt thỏa thuận, đòi Cty Khải Anh phải trả lại trại heo theo đúng nguyên trạng như tại thời điểm bàn giao.
Hai bên gặp nhau nhưng không thống nhất được phương án giải quyết. Tháng 6/2022, Cty Quyên Linh khởi kiện vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng dự án vô hiệu”.
Theo đơn, Cty Quyên Linh cho rằng Cty Khải Anh vi phạm pháp luật, vi phạm nội dung thỏa thuận nêu yêu cầu trả lại trại heo; phạt Cty Khải Anh vi phạm thỏa thuận; bồi thường cho Cty Quyên Linh 12,5 tỷ đồng…
Ngược lại, Cty Khải Anh cho rằng trong 12 tháng theo như biên bản ghi nhớ đã thực hiện đúng theo thỏa thuận về thời hạn thanh toán, trả gốc và lãi cho ngân hàng vượt 4 tháng (theo thỏa thuận thì 12 tháng); Cty Quyên Linh mới là bên không hoàn thành nghĩa vụ; dù sổ đỏ có từ tháng 4/2021 nhưng Cty Quyên Linh không thực hiện thủ tục thay đổi sang tên cho Cty Khải Anh.
Hồ sơ cho thấy ngân hàng nhận thế chấp tài sản cho rằng khi ký bản ghi nhớ, Cty Quyên Linh đã thế chấp toàn bộ dự án mà không có ý kiến của ngân hàng là vi phạm nên yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu.
Bản án sơ thẩm lần 1 bị hủy
Ngày 17/1/2023, TAND tỉnh Tây Ninh xử sơ thẩm, nhận định bản ghi nhớ giữa hai bên thực chất là hợp đồng và tuyên giao dịch này vô hiệu; buộc Cty Khải Anh bàn giao lại trại heo cho Cty Quyên Linh. Tuy nhiên, HĐXX không giải quyết hậu quả pháp lý với số tiền 39,5 tỷ đồng Cty Khải Anh đã trả cho Cty Quyên Linh.
Ngày 9/2/2023, VKSND cấp cao tại TP HCM có Quyết định kháng nghị yêu cầu hủy một phần bản án do chưa giải quyết yêu cầu khởi kiện, chưa giải quyết yêu cầu về khoản tiền phạt vi phạm, bồi thường và tuyên trả lại hiện trạng ban đầu nhưng chưa thẩm định là không phù hợp. Ngày 29/6/2023, TAND cấp cao tại TP HCM tuyên hủy án sơ thẩm, trả hồ sơ lại cho TAND Tây Ninh xét xử theo thủ tục sơ thẩm.
Theo cấp phúc thẩm, tòa sơ thẩm không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo mục 2 phần III Giải đáp 01/2017/GĐ-TANDTC năm 2017 của TAND tối cao. Bản án sơ thẩm mâu thuẫn, không tương đồng giữa phần nhận định với phần quyết định. Phần nhận định có bổ sung về số tiền 39,5 tỷ đồng nhưng phần quyết định thì không có.
Bản án sơ thẩm yêu cầu trả lại trại heo theo biên bản bàn giao ngày 29/4/2020 nhưng biên bản này không đính kèm trích đo bản đồ địa chính và cấu trúc xây dựng trại heo, nên không thể thi hành án được.
Cuối tháng 9/2024, xử sơ thẩm lần 2, TAND tỉnh Tây Ninh nhận định vì giao dịch vô hiệu nên hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. “Nhưng do trại heo đã xuống cấp, nhiều công trình hư hỏng và Cty Khải Anh vẫn đang khai thác, sử dụng nên không thể hoàn trả như hiện trạng ban đầu. Do đó, số tiền 39,5 tỷ đồng là tiền sử dụng, khai thác trại heo từ tháng 4/2020 đến 30/09/2024”, cấp sơ thẩm tuyên.
Cấp sơ thẩm còn cho rằng “Cty Quyên Linh không được sử dụng trại heo nhưng vẫn trả lãi cho ngân hàng là thiệt hại, tổn thất có căn cứ”, nên buộc Cty Khải Anh bồi thường gần 9 tỷ đồng. Như vậy, Cty Khải Anh đã mất 39,5 tỷ, lại còn mất thêm gần 9 tỷ đồng.
 |
Quyết định kháng nghị của VKSND tỉnh Tây Ninh. (Ảnh: Bùi Yên) |
Bản án sơ thẩm lần 2 tiếp tục bị kháng nghị
Bản án sơ thẩm lần hai của TAND tỉnh tiếp tục bị VKSND tỉnh kháng nghị. Theo Quyết định 06/QĐ-VKS-KDTM, tòa sơ thẩm vi phạm tố tụng trong thu thập chứng cứ như không yêu cầu Cty Khải Anh cung cấp chi phí sửa chữa, lợi nhuận từ khi tiếp nhận trại heo đến nay, chưa tiến hành đối chiếu hiện trạng thời điểm hiện nay và lúc bàn giao; là vi phạm Điều 97 Bộ luật Tố tụng dân sự (TTDS).
Cấp sơ thẩm tuyên bản ghi nhớ vô hiệu nhưng buộc Cty Khải Anh trả lại trại heo nguyên trạng và mất đi toàn bộ 39,5 tỷ đồng là không có căn cứ, không phù hợp pháp luật. Việc cấp sơ thẩm nhận định “đến thời điểm hiện tại trại heo xuống cấp, hư hỏng và Cty Khải Anh vẫn khai thác, sử dụng nên không thể hoàn trả hiện trạng ban đầu. Do đó, 39,5 tỷ đồng là tiền sử dụng, khai thác trang trại” là nhận định chủ quan, không có căn cứ, không đúng Điều 131 Bộ luật Dân sự. Vì quá trình giải quyết vụ án, tòa không thực hiện định giá tài sản nên nhận định trại heo xuống cấp là chủ quan. Nếu trại heo xuống cấp thì phải xác định chi phí bỏ ra sửa chữa là bao nhiêu để tính vào thiệt hại mà bù trừ vào nghĩa vụ “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.
Cũng theo VKS, bản án sơ thẩm xác định Cty Khải Anh “hoàn toàn có lỗi khi bản ghi nhớ vô hiệu nên phải bồi thường” là mâu thuẫn với chính nhận định của cấp sơ thẩm và không đánh giá đúng mức độ lỗi của các bên.
Quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không định giá công trình gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất để xác định thiệt hại; không xác định chi phí khôi phục lại tình trạng ban đầu; là không đúng với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao; làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Cty Khải Anh.
Được biết, hiện tại vụ án đã được TAND cấp cao tại TP HCM lên lịch xét xử. Trước phiên xử, phía Cty Khải Anh đã cung cấp đến cấp phúc thẩm chứng cứ cho thấy từ khi nhận bàn giao trại heo đến nay, đã lỗ 97,5 tỷ đồng vì các nguyên nhân phía Cty Quyên Linh xây dựng hạ tầng không đạt chuẩn dẫn đến một số sự cố xâm nhập vi khuẩn khiến heo bị nhiễm bệnh chết hàng chục ngàn con; từ tháng 10/2024 đến nay, khi có bản án, Cty Khải Anh cũng đã không nuôi heo nữa. “Mua phải dự án này, chúng tôi không được lợi gì, đã mất sạch tiền, còn phải cầm cố 3 căn nhà trả nợ”, đại diện Cty Khải Anh trình bày.
Luật sư (LS) Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) đánh giá: Thứ nhất, bản án sơ thẩm lần hai tự mâu thuẫn, phần nhận định cho rằng tài sản xuống cấp, hư hỏng nên không trả lại 39,5 tỷ đồng; nhưng ở phần quyết định thì lại “buộc Cty Khải Anh trả lại đúng nguyên trạng ban đầu”. Thứ hai, cấp sơ thẩm cho rằng Cty Khải Anh không trả gốc và lãi dẫn đến Cty Quyên Linh bị thiệt hại nhưng không xem xét việc Cty Khải Anh đã trả gốc và lãi vượt 4 tháng, trong khi Cty Quyên Linh không hoàn thành nghĩa vụ theo thỏa thuận.
