[links()]Tầng hầm tại chung cư The Manor Hà Nội được Bitexco đầu tư thiết kế hiện đại với diện tích 20.260 m2, sức chứa 283 xe ôtô và 560 xe máy và lực lượng bảo vệ 24/24… đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tài sản của cư dân. Tuy nhiên, Bitexco vẫn áp dụng mức thu phí 875.000 đồng/ô tô/tháng, thấp hơn nhiều khu chung cư khác trên địa bàn thành phố.
Vậy nhưng, Bitexco vẫn phải thường xuyên ứng hàng tỷ đồng để chi trả cho cty cung cấp dịch vụ do cư dân không chịu đóng phí. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Tiến sỹ - Luật sư Phan Trung Hoài, Ủy viên Ban Thường vụ, Chủ nhiệm Ủy ban Bảo vệ quyền lợi Luật sư, Liên đoàn Luật sư Việt Nam về vấn đề này.
 |
| The Manor Hà Nội nổi bật với kiến trúc hiện đại |
Để có căn cứ phân định, phải dựa vào các quy định của pháp luật
- Theo quy định của pháp luật, khi chủ đầu tư chứng minh được tầng hầm thuộc sở hữu riêng của mình thì họ có những quyền gì đối với phần diện tích này, thưa ông?
- Thời gian qua, vấn đề tranh chấp giữa các hộ dân cư và chủ đầu tư liên quan sở hữu chung- riêng đã phát sinh ở nhiều địa phương, nhất là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Thực tiễn tham gia giải quyết tranh chấp của chúng tôi cho thấy, để có căn cứ phân định, phải dựa vào các quy định của pháp luật, Hợp đồng giao dịch giữa các bên và kết luận của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.
 |
Tòa nhà The Manor ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là những Tòa nhà phức hợp, bên cạnh việc cung cấp các tiện nghi cao cấp với thiết kế hiện đại không chỉ cho cư dân sinh sống, mà còn đáp ứng yêu cầu rất cao của khách hàng thuê văn phòng.
Do vậy, theo tài liệu, thông tin mà tôi nắm được, Bitexco đã chủ động đầu tư xây dựng tầng hầm làm bãi đậu và trông giữ xe, mặc dù biết rằng hoạt động kinh doanh này không mang lại nhiều lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn rất dài.
Đến nay, căn cứ nội dung các Hợp đồng mua bán căn hộ và điều khoản sửa đổi đã ký kết giữa chủ đầu tư với các chủ sở hữu, văn bản số 5044/SXD-QLKT ngày 10/7/2009, văn bản văn bản số 1839/BXD-QLN ngày 01/09/2009 của Bộ Xây dựng đã xác định việc chủ đầu tư khẳng định tầng hầm là phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư là có căn cứ.
Bởi lẽ, chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính riêng và không phân bổ vào giá bán các căn hộ trong nhà chung cư The Manor Hà Nội và giá trị phần tầng hầm đã được Bitexco đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao.
Theo quy định của pháp luật, khi chủ đầu tư chứng minh được tầng hầm thuộc sở hữu của mình thì Chủ đầu tư được pháp luật bảo vệ các quyền của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Vì vậy, trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ không thống nhất được việc sử dụng tầng hầm và mức phí dịch vụ được phê duyệt với Chủ đầu tư thì chủ đầu tư được quyền từ chối cung cấp dịch vụ này đối với chủ sở hữu căn hộ đó. Điều này không chỉ phù hợp pháp luật, thực tế diễn biến giao dịch mà còn phù hợp với lẽ công bằng.
- Điều đó có nghĩa là những cư dân sử dụng dịch vụ do Bitexco cung cấp phải có nghĩa vụ gì đối với nhà cung cấp dịch vụ?
- Như đã nêu ở trên, khi có căn cứ xác định tầng hầm thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, cùng với kết luận của Bộ Xây dựng, theo thiển nghĩ của chúng tôi, những hộ cư dân sử dụng dịch vụ do chủ đầu tư cung cấp liên quan đến tầng hầm có nghĩa vụ xác lập giao dịch với chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền quản lý, khai thác.
Có một thực tế tôi muốn nói thêm là so sánh mặt bằng giá dịch vụ trông giữ xe tại The Manor Hà Nội với các khu chung cư cao cấp khác tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì thấy mức giá này thấp hơn rất nhiều.
Tôi nghĩ khi xem xét vấn đề này, các bên sẽ tính toán, áp dụng căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định và quản lý dịch vụ nhà chung cư (Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009). Trên thực tế, Chủ đầu tư cũng đã trình Đề án phí đỗ xe đến Sở Tài chính và liên ngành TP Hà Nội để có sự phê duyệt chính thức.
Hội nghị nhà chung cư là một nỗ lực rất lớn của Chủ đầu tư
- Bitexco vừa tổ chức thành công Hội nghị nhà chung cư The Manor Hà Nội, theo quy định của pháp luật, trong thời gian tới, việc bàn giao tài sản sở hữu chung sẽ được tiến hành như thế nào?
- Theo Điều 71 Luật nhà ở: Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
| “Theo quy định của pháp luật, khi chủ đầu tư chứng minh được tầng hầm thuộc sở hữu của mình thì Chủ đầu tư được pháp luật bảo vệ các quyền của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Vì vậy, trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ không thống nhất được việc sử dụng tầng hầm và mức phí dịch vụ được phê duyệt với Chủ đầu tư thì chủ đầu tư được quyền từ chối cung cấp dịch vụ này đối với chủ sở hữu căn hộ đó. Điều này không chỉ phù hợp pháp luật, thực tế diễn biến giao dịch mà còn phù hợp với lẽ công bằng”. |
Điều 12 Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về quyền của Ban quản trị nhà Chung cư, trong đó có quyền Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng (sau khi đã được Hội nghị Nhà chung cư phê chuẩn); theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký kết để quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư.
Theo thông tin tôi được biết, cuối cùng thì ngày 9/12/2012, chủ đầu tư đã tổ chức thành công Hội nghị nhà chung cư The Manor Hà Nội, đây được coi là một nỗ lực rất lớn của Chủ đầu tư trong một thời dài do bị các yếu tố khách quan tác động. Hiện việc quản lý nhà chung cư đang được Chủ đầu tư ký hợp đồng giao cho Cty Quản lý bất động sản Bình Minh Thăng Long quản lý, vận hành.
Việc bầu Ban quản trị nhà chung cư đã thực hiện xong, theo quy định những tài sản nào theo hợp đồng mua bán và quy định của pháp luật được xác định là tài sản chung thì sẽ tiến hành bàn giao để Ban quản trị tiến hành giám sát theo quy định. Liên quan vấn đề này, Chủ đầu tư đã thể hiện rõ trong văn bản gửi đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Tôi hy vọng, dựa trên các căn cứ pháp lý làm nền tảng, bản chất thỏa thuận cung cấp dịch vụ đã ký giữa các bên và chất lượng của dịch vụ đó, việc bất đồng xung quanh vấn đề này sẽ được tháo gỡ và cư dân của Tòa nhà The Manor Hà Nội có cơ hội được sống trong một môi trường an bình và được bảo vệ an toàn.
- Trân trọng cảm ơn ông!
Hồng Thúy (thực hiện)
