DN “đứng hình” vì tỉnh “thu hồi chủ trương”
Theo hồ sơ, khu đất từng đứng tên Tổng Công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (TCT Bình Dương, do Tỉnh ủy Bình Dương quản lý). Trước đó, sau khi được UBND tỉnh chấp thuận thực hiện dự án theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp (DN) này dùng vốn vay và vốn tự chủ trong kinh doanh để trả tiền nhận quyền sử dụng đất. Năm 2007, Tỉnh ủy Bình Dương có Văn bản số 490CV/TU xác nhận khu đất “không có nguồn gốc vốn do ngân sách cấp”.
TCT Bình Dương sau đó dùng 43ha đất hợp tác với Công ty Cổ phần Bất động sản Âu Lạc (trụ sở tại quận 1, TP HCM) thành lập liên doanh là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú nhằm thực hiện triển khai dự án khu đô thị. Tân Phú có vốn điều lệ 200 tỷ đồng, TCT Bình Dương góp 30% (60 tỷ) và Âu Lạc góp 140 tỷ (70%). Việc thành lập liên doanh này được Tỉnh ủy Bình Dương chấp thuận tại Công văn 1830-CV/TU ngày 17/8/2010.
Năm 2016, khi tiến hành cổ phần hóa, TCT Bình Dương có văn bản đề nghị xin giữ lại khu đất 43ha để thực hiện cam kết liên doanh. TCT Bình Dương xin chỉ chuyển giao phần góp vốn 30% ở Tân Phú cho công ty kế thừa phần vốn của Tỉnh ủy Bình Dương. Tỉnh ủy Bình Dương tiếp tục đồng ý với đề xuất này, không chuyển giao khu đất 43ha, để tiếp tục thực hiện chủ trương tại Văn bản 1830-CV/TU.
Tháng 12/2016, TCT Bình Dương thực hiện như đúng thỏa thuận bằng việc sang tên 43ha đất cho liên doanh Tân Phú. Ngày 1/3/2017, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cấp “sổ đỏ” cho Tân Phú đứng tên khu đất.
TCT Bình Dương tiếp tục có văn bản gửi Tỉnh ủy xin chủ trương chuyển nhượng 30% vốn góp đó cho Âu Lạc, được Tỉnh ủy đồng ý. TCT Bình Dương sau đó chấm dứt các vai trò tại dự án. Dự án này sau đó được một chủ đầu tư mới tại TP HCM mua lại, đổ tiền của tiếp tục xây dựng khu đô thị. Tuy nhiên, chủ đầu tư mới “đứng hình” khi cuối năm 2018 Tỉnh ủy Bình Dương “quyết định thu hồi chủ trương đã cho TCT Bình Dương chuyển nhượng 30% vốn góp tại Tân Phú”.
Bản hợp đồng có điều kiện bị hiểu sai bản chất
Căn cứ nào để Bình Dương cho rằng dự án trên “có vấn đề”. Thứ nhất, một cán bộ chức năng Bình Dương lật lại vấn đề khi cho rằng “Âu Lạc chưa bảo đảm đủ các yếu tố năng lực tài chính và năng lực kinh nghiệm” khi thành lập trước khi ký kết hợp đồng ít ngày và vốn chỉ 60 tỷ.
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) phản bác: Âu Lạc được cấp phép hoạt động, được cấp quyền kinh doanh theo ngành nghề đã đăng ký, hoạt động hợp pháp. Việc thành lập bao nhiêu ngày trước khi ký kết hợp đồng không ảnh hưởng đến tính pháp lý của liên doanh hay Âu Lạc. Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản không có bất cứ quy định nào buộc DN phải hoạt động trong bao lâu mới được phép đầu tư, liên danh”, LS Hiệp nói.
Về vốn điều lệ, LS Hiệp giải thích: “Nếu nói vốn chỉ 60 tỷ là không được liên doanh thì sai hoàn toàn. Theo Luật Đầu tư, ngoài vốn điều lệ, DN được phép huy động vốn bên ngoài như vay vốn, hợp tác. Vốn điều lệ không quan trọng với một doanh nghiệp. Có thể DN chỉ cần có số vốn 20% tổng mức đầu tư là có thể được cấp phép, được tiến hành đầu tư”.
Một ý kiến khác từ cán bộ chức năng Bình Dương cho rằng, trước tiên TCT Bình Dương đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, khi ngày 1/7/2010 DN này đã ký hợp đồng thỏa thuận liên doanh với Âu Lạc; trước ngày HĐQT họp, trước khi có chủ trương của Tỉnh ủy Bình Dương.
Thực tế không có câu chuyện đó. Theo LS Hiệp, đối chiếu quy định trong Bộ luật Dân sự, văn bản hai bên lập là một dạng hợp đồng có điều kiện. Điều 7.3 trong mục “Phạt vi phạm” ở văn bản này đã nêu rõ: “Nếu TCT Bình Dương không xin được chủ trương cho phép lập DN để đầu tư kinh doanh dự án, trong thời hạn 15 ngày kể từ khi có văn bản trả lời của tỉnh là không đồng ý thì TCT Bình Dương phải hoàn lại số tiền Âu Lạc đã góp và chịu phạt 5% của số tiền trên”. Đồng thời Điều 7.4 cũng nêu trường hợp TCT Bình Dương được tỉnh đồng ý, mà Âu Lạc không tiếp tục thực hiện dự án thì cũng phải chịu phạt.
“Như vậy, trong văn bản này, sự kiện là điều kiện thực hiện hợp đồng và chỉ khi điều kiện này xảy ra thì hợp đồng mới có hiệu lực, là chủ trương đồng ý của tỉnh Bình Dương. Nghĩa là sau khi việc thành lập liên doanh này được Tỉnh ủy Bình Dương chấp thuận tại Công văn 1830-CV/TU ngày 17/8/2010, hợp đồng đã có hiệu lực”, LS Hiệp giải thích.
Theo đại diện Công ty Tân Phú, cũng từ việc cơ quan chức năng hiểu sai về bản chất của hợp đồng này, nên dẫn tới hệ lụy khác là đề nghị áp đặt giá đất của năm 2016, nghĩa là 6 năm sau khi hợp đồng có hiệu lực. “Hợp đồng có hiệu lực từ năm 2010, nên phải áp giá ở thời điểm đó, chứ không thể tính giá của nhiều năm sau khi thị trường đã có những biến động rất lớn. Sự hiểu sai này đã dẫn đến những thiệt thòi rất lớn cho DN đầu tư vào dự án”, đại diện Công ty cho hay.
Trích dẫn sai điều luật, diễn giải sai nguyên tắc pháp luật
Trở lại với cơ quan chức năng Bình Dương, chỉ ra một “điểm sai” khác trong dự án này, một cán bộ Sở TN&MT đưa ra thông tin khá khó hiểu khi cho rằng đến ngày 14/3/2018, Âu Lạc hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại dự án Tân Phú cho một công ty tại TP HCM nên “theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định DN có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; không có quy định đối với tổ chức trong nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, việc mua phần vốn góp này là chưa phù hợp với quy định pháp luật đất đai”.
LS Hiệp cho biết, nói như trên, vị cán bộ này vừa trích dẫn sai điều luật, vừa sai nguyên tắc pháp luật. “Thứ nhất, điểm a khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất…” chứ không có quy định về việc “DN có vốn đầu tư nước ngoài…” như vị này trích dẫn. Thứ hai, nguyên tắc trong thực hiện thi hành pháp luật là “được làm những gì luật không cấm”, vì vậy, không thể nói không có quy định về việc chuyển nhượng vốn nên giao dịch giữa các bên là sai”.
Một LS khác thuộc Đoàn LS TP HCM đồng tình với quan điểm trên: “Việc cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức được phép làm những gì pháp luật không cấm là nguyên tắc. Luật Đất đai có quy định DN có vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất là nhằm tháo gỡ cho những DN này muốn đầu tư vào Việt Nam; chứ không phải điều luật này cấm tổ chức trong nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất”.
Được biết, sau khi mua 100% vốn góp tại Công ty Tân Phú, chủ đầu tư mới của dự án đã kế thừa mọi quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của Công ty Tân Phú, đứng tên trên đăng ký kinh doanh, tuy nhiên không chuyển tên dự án, không làm thủ tục đổi tên trên “sổ đỏ” khu đất. Giải thích lý do không đề nghị chỉnh lý biến động trên “sổ đỏ”, đại diện Tân Phú cho biết: “Bản chất sự việc là tôi mua toàn bộ phần vốn góp của Công ty, trong đó có quyền sử dụng đất và chủ trương đầu tư dự án là những yếu tố không thể tách rời. Vì tôi đã sở hữu 100% vốn góp tại Tân Phú, là người đại diện pháp luật mới của Tân Phú; dự án vẫn do Tân Phú thực hiện, “sổ đỏ” vẫn đang đứng tên Công ty Tân Phú, nên không cần phải điều chỉnh gì trên “sổ đỏ”.
Chủ đầu tư mới của dự án Tân Phú cho hay: “Thực tế một số cán bộ địa phương đã hiểu sai bản chất một số vấn đề trong sự việc, nên dẫn tới việc dẫn chiếu áp dụng pháp luật sai lầm, khiến chúng tôi lâm vào tình cảnh khó khăn. Tôi đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại sự việc công tâm, đúng pháp luật, để “cởi trói” cho DN tiếp tục thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương”.
Theo các chuyên gia pháp lý, cho đến nay chưa có cơ quan chức năng nào ban hành việc chuyển nhượng trên là sai và gây thiệt hại. Việc chuyển nhượng không phải đất công, không vi phạm điều cấm của các quy định hiện hành thì là hợp pháp.
Như PLVN đã phản ánh, theo quy định pháp luật, 43ha đất dự án này không phải “đất công”. LS Nguyễn Hoài Nghĩa (Đoàn LS TP HCM) giải thích: “Khái niệm về “đất công” trong Luật Đất đai năm 2003 và 2013 không có. Thế nào là đất công thì chưa có định nghĩa rõ ràng. Tuy nhiên, có thể hiểu đất công là đất chỉ sử dụng vào các mục đích công cộng, xây dựng các công trình nhà nước, an ninh - quốc phòng, đất nghĩa trang, đất chưa sử dụng, đất Nhà nước chưa cho thuê, hoặc các quỹ đất được Nhà nước quản lý bằng quy định pháp luật”.
“Như vậy có thể thấy, 43ha này dù trước đây đứng tên TCT Bình Dương, nhưng không thuộc các trường hợp trên nên không phải là đất công”, LS Nghĩa nói.
Vậy có thể lập luận trong quá khứ “quyền sử dụng khu đất 43ha là tài sản của TCT Bình Dương, trong khi đó Tỉnh ủy Bình Dương là chủ sở hữu DN này, nên 43ha này cũng chính là tài sản của Nhà nước”? LS Nghĩa giải thích: “Theo quy định tại Luật DN, Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; thì tài sản nhà nước tại DNNN hoặc các đơn vị sự nghiệp công lập, là quyền sử dụng đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng, vốn có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN), tài sản được hình thành từ NSNN mà có. Quyền sử dụng diện tích 43ha này đã nhiều lần được Bình Dương xác nhận, khẳng định “không có nguồn gốc vốn ngân sách cấp”. Vì vậy trong quá khứ, đây là tài sản của TCT Bình Dương, nhưng không được suy luận kiểu bắc cầu rằng đó là “đất công”. Nói như vậy là đánh tráo khái niệm, suy diễn quy định, áp dụng sai luật pháp”, LS Nghĩa nói.