Vụ kiện tranh chấp mua bán đất
Gửi đơn kêu cứu đến Báo PLVN, bà Nguyễn Phương Ánh ngụ tỉnh Bình Phước cho biết, gia đình bà có hơn 3,2ha đất trồng cao su tại xã Nha Bích, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước. Ngày 2/1/2013, bà Ánh và ông Nguyễn Văn Lợi (huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương) ký “Hợp đồng chuyển nhượng đất” bằng giấy tay lô đất nói trên với giá 3,3 tỷ đồng.
Hai bên thỏa thuận trong hợp đồng: Phương thức thanh toán được chia làm hai đợt. Đợt 1, ông Lợi đưa cho bà Ánh 1,5 tỷ đồng và bà Ánh phải giao sổ đỏ gốc cho ông Lợi. Đợt 2, ông Lợi sẽ phải thanh toán hết số tiền 1,8 tỷ đồng còn lại cho bà Ánh vào ngày 19/2/2013. Trong phần cam kết, hai bên hứa sẽ thực hiện đúng việc mua bán, nếu ông Lợi không mua sẽ mất số tiền đặt cọc, còn bà Ánh không bán sẽ bị đền bằng hai lần cọc…
Đến ngày 21/2/2013, vì lý do chưa có kết quả đo đạc thực tế nên hai bên chưa thể ra cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chuyển nhượng lô đất theo quy định. Lúc này, bà Ánh đề nghị ông Lợi thanh toán số tiền còn lại vì quá thời hạn so với cam kết trong hợp đồng, nhưng ông Lợi không đồng ý, mà chỉ đồng ý thanh toán thêm 1,3 tỷ đồng.
Hai bên làm phụ lục hợp đồng ghi rõ: “Vì điều kiện đo đạc thực tế chưa có kết quả nên chưa tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng được, vì vậy bên bán yêu cầu bên mua thanh toán thêm 1,3 tỷ đồng. Tổng số thanh toán cả hai đợt là 2,8 tỷ đồng. Còn lại bao nhiêu sẽ thanh toán khi có kết quả đo đạc”.
Sau đó, hai bên cũng có thỏa thuận miệng, nếu khu đất thiếu diện tích thì bà phải trừ tiền cho ông Lợi, còn dư đất thì ông Lợi phải bù tiền cho bà Ánh. Kết quả sau khi đo đạc cho thấy, diện tích thực tế nhiều hơn trên sổ đỏ 1.000m2 nên bà Ánh yêu cầu ông Lợi phải bù thêm hơn 100 triệu cho phần đất dư ra, nếu không thì cắt ra phần đất dư đó cho bà Ánh. Tuy nhiên, ông Lợi không đồng ý.
Do hai bên không thống nhất được nên ông Lợi đã khởi kiện. Kết quả, TAND huyện Chơn Thành tuyên hủy hợp đồng này, buộc bà Ánh bồi thường cho ông Lợi 3 tỷ đồng tiền phạt cọc và trả lại 1,3 tỷ đồng thanh toán đợt 2. Tổng số tiền mà bà Ánh buộc phải trả cho ông Lợi là 4,3 tỷ đồng, chưa kể hơn 140 triệu tiền án phí.
Sau đó bà Ánh kháng cáo bản án. Tuy nhiên, vụ án đã được TAND tỉnh Bình Phước ra Quyết định đình chỉ, tuyên bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật do ông Lợi rút đơn, còn bà Ánh bị tai nạn nên không tham dự phiên tòa. Một tuần sau, lô đất nói trên và 1 căn nhà và đất ở một nơi khác của gia đình bà Ánh bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Nhiều sai sót trong bản án sơ thẩm?
Tiếp tục diễn biến vụ việc, sau đó Chánh án TAND tỉnh Bình Phước lại có đề nghị kháng nghị bản án theo trình tự giám đốc thẩm. Trong đó nêu: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lợi và bà Ánh không được công chứng, chứng thực hợp pháp là vi phạm về hình thức hợp đồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, mà tuyên hủy hợp đồng là không đúng quy định tại các Điều 134, 401 và 689 Bộ luật Dân sự.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, thế nhưng trong các hợp đồng giữa bà Ánh và ông Lợi không thể hiện rõ nội dung đặt cọc, mà chỉ nêu: “Nếu Bên A đổi ý không bán thì phải bồi thường gấp 2 lần số tiền Bên B đặt cọc”.
Theo đó, nếu xác định hợp đồng ngày 2/1/2013 có đặt cọc thì nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên chỉ nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và ngày 21/2/2013 các bên tiếp tục ký phụ lục hợp đồng với nội dung ông Lợi đưa thêm cho bà Ánh 1,3 tỷ đồng. Có nghĩa các bên đã thống nhất chuyển số tiền cọc 1,5 tỷ đồng thành tiền trả trước hay còn được hiểu nó đã chuyển hóa thành tiền thanh toán, chứ không còn tiền cọc.
TAND cấp sơ thẩm xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn thuộc về bà Ánh cũng như chưa xác định mối quan hệ giữa hợp đồng ngày 2/1/2013 với hợp đồng ngày 21/2/2013 mà buộc bà Ánh phải chịu phạt cọc cho ông Lợi 1,5 tỷ đồng là không đúng theo hướng dẫn tại điểm b mục 1 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.
Bên cạnh đó, hợp đồng không thể hiện tiếp tục thực hiện do diện tích tăng thêm khi đo đạc dẫn đến bà Ánh yêu cầu trả thêm tiền do diện tích đất tăng, ông Lợi lại yêu cầu chỉnh sửa sổ đỏ đúng diện tích này nhưng tòa án cấp sơ thẩm lại quy kết lỗi cho một mình bà Ánh gây ra là không có căn cứ.
Về mặt tố tụng tại bản án sơ thẩm, Chánh án TAND tỉnh Bình Phước cho rằng, thẩm phán được phân công giải quyết vụ án là Chánh án Bùi Thanh Thảo, nhưng Phó Chánh án TAND huyện Chơn Thành ký quyết định thay đổi người tiến hành tố tụng là không đúng với quy định tại Điều 51 Bộ luật Tố tụng Dân sự…
