Thời “mua nhà để ở”
Sau 2 đợt điều chỉnh, bất động sản đã thiết lập mặt bằng giá mới, trung bình giảm 30-45% so với thời điểm 2007-2008. Mức giá này được thị trường chấp nhận vì tương đối hợp lý. Đơn cử, các căn hộ khu vực Mỹ Đình, thời điểm 2008 có giá 28-30 triệu đồng thì hiện được bán phổ biến ở mức 24 - 25 triệu đồng/ m2. Các căn hộ khu vực Trung Hoà- Nhân Chính, thời đỉnh điểm lên tới 41 triệu đồng/ m2 thì hiện dừng ở mức 30-34 triệu đồng/ m2.
Từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường ghi nhận nhiều dự án tính thanh khoản cao, người mua người bán đã có tiền chênh. Một số dự án khu vực trung tâm, sau khi hoàn công đã bất ngờ tăng giá, thu hút khách hàng như khu phức hợp Mandarin hay toà nhà Thăng Long Number One. So với cách đây một năm tại nhiều dự án chung cư đã tăng giá trên 10%. Có thể kể đến như căn hộ cao cấp Thăng Long Number One, tăng từ 2,5 tỷ đồng/căn lên mức 2,9 tỷ đồng; Dự án Golden West từ 24-25 triệu đồng/m2 thì nay khoảng 28-29 triệu đồng/m2, Căn hộ Discovery Complex tăng từ 27 triệu đồng/m2 lên mức 31,9 - 34,7 triệu đồng/m2....
Nhiều dự án chung cư khác chào bán ra thị trường vào đầu năm nay thì nay mức giá cũng đã tăng từ 2-3 triệu đồng/m2 như HP Landmark Tower, chung cư Viện 103 Văn Quán, 136 Hồ Tùng Mậu, Kim Văn Kim Lũ…
 |
| Phối cảnh dự án FLC Garden City của Tập đoàn FLC, sẽ mở bán cuối năm 2014 |
Thị trường 2014 đặc biệt ghi nhận “hiện tượng” “sốt” các dự án nhà thương mại giá nhà ở xã hội. Các căn hộ chung cư giá từ 13-15 triệu đồng nhanh chóng được bán hết ngay khi ra hàng cho thấy nguồn cầu ở phân khúc này còn khá lớn. Từ đầu năm tới nay, tất cả các dự án chung cư giá dưới 15 triệu đồng đều bán rất chạy, ngay cả các dự án mới chỉ xong móng. Hiện tượng khách xếp hàng chờ mua các căn hộ của ông chủ Mường Thanh, chấp nhận phân phối như thời bao cấp được xem là hiện tượng lạ của thị trường.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây đã công bố báo cáo thị trường và khẳng định: giá bất động sản sẽ ổn định vào cuối năm 2014 tại nhiều phân khúc. Giá bán giữ ở mức ổn định, nhiều khả năng thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan hiện nay. Giá bán trên thị trường nói chung vẫn tiếp tục mặt bằng hiện nay, trong khi mức giá ở các dự án có vị trí đắc địa, của chủ đầu tư có uy tín, có khả năng tăng nhẹ.
Tuy nhiên, với diễn biến thị trường còn nhiều ẩn số, các chuyên gia bất động sản vẫn cho rằng, đây vẫn là thời điểm vàng cho những người có nhu cầu mua nhà để ở chứ chưa phải thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư, mua nhà để cho thuê chờ lên giá hay lướt sóng.
Cuộc đua khuyến mại cuối năm
“Đầu năm mua muối, cuối năm mua nhà”, đã thành thông lệ, thị trường bất động sản cuối năm chứng kiến những đợt khuyến mại, ưu đãi rầm rộ với đủ cách thức bán nhà, huy động vốn. Ngay từ tháng 9, nhiều dự án đã công bố ưu đãi khủng cho khách mua nhà: Vinhomes Royal City R4 (Thanh Xuân, Hà Nội) dành tổng giá trị ưu đãi cho 100 khách mua đầu tiên lên tới 2 tỷ đồng.
Trong đó, giá trị “khủng” nhất là 01 giải đặc biệt: ô tô Mercedes Benz C200 trị giá 1.35 tỷ đồng; 01 giải nhất là xe moto Vespa LX 125cc nhập khẩu nguyên chiếc trị giá 111 triệu đồng; 01 giải nhì là xe moto Vespa LX 125cc sản xuất trong nước trị giá 68 triệu đồng; 02 giải 3 là tủ lạnh Side by Side Sam Sung trị giá 38.5 triệu đồng/chiếc; 03 giải tư là Ipad Air 128GB trị giá 22 triệu đồng/chiếc; ngoài ra, còn hàng chục giải khuyến khích là điện thoại Apple Iphone 5S 16GB trị giá 16.5 triệu đồng/chiếc.
Ngoài chương trình bốc thăm trúng thưởng hấp dẫn nêu trên, tất cả các khách hàng mua căn hộ Vinhomes Royal City R4 trong tháng 9/2014 vẫn được hưởng các ưu đãi từ chủ đầu tư như miễn phí dịch vụ quản lý căn hộ trong vòng 10 năm, tặng học bổng tại các trường phổ thông liên cấp Vinschool Times City…Các căn hộ tại Vinhomes Royal City có mức giá chỉ từ 37 triệu/m2 (chưa VAT) đã bao gồm hoàn thiện nội thất liền tường cao cấp.
Dự án Mulberry Lane (KĐT Mỗ Lao, Hà Đông) công bố người mua được hưởng ngay chiết khấu 9% khi mua căn hộ tại tòa B và D dự án này. Nhiều dự án khác cũng không ngừng gia tăng giá trị khuyến mãi cho người mua như Hồ Gươm Plaza, Dự án Tân Phước quận 11, chung cư Hei Tower....
Không chỉ gia tăng khuyến mãi hấp dẫn, nhiều dự án lấy “chiều khách” làm điểm nhấn thu hút khách với phương châm “tai nghe không bằng mắt thấy”. Chủ đầu tư Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Nội) chào bán căn hộ với mức giá chỉ từ 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) với hình thức chìa khóa trao tay.
Chỉ từ 1.5 tỷ đồng, khách hàng đã có thể sở hữu căn hộ có tiện nghi đầy đủ và đẳng cấp: toàn bộ sàn của phòng khách, phòng ngủ và bếp đều được lát gỗ, điều hòa LG cho các phòng khách và phòng ngủ; tủ bếp gỗ cao cấp, bàn bếp bằng đá Granite tự nhiên, bếp điện từ kèm máy hút mùi; phòng tắm bao gồm cả bồn tắm và vách kính tắm đứng với các thiết bị phòng tắm thương hiệu nổi tiếng..v.v...
Chủ đầu tư cũng chau chuốt từ những phụ kiện nhỏ sử dụng trong nhà: phụ kiện cửa, hệ thống điện, hệ thống nước… để đảm bảo sự thuận tiện nhất cho khách hàng. Để khẳng định “quảng cáo chính là sự thực”, chủ đầu tư dự án này công bố : khách hàng mua dự án Văn Phú Victoria sẽ được đi thăm thực tế các căn hộ mà mình quyết định chọn mua.
“Độc” hơn, khách hàng đã mua căn hộ cao cấp The Pride (Hà Đông, Hà Nội) nếu không ưng ý về diện tích, hướng nhà, hoặc tổng giá trị căn nhà không phù hợp với khả năng tài chính… còn được chủ đầu tư đổi cho căn hộ khác. Cuộc đua khuyến mãi của các doanh nghiệp địa ốc càng "nóng" càng chứng tỏ thị trường vẫn còn nhiều “hàng ế” và khả năng tăng giá ở các dự án bán kèm khuyến mãi khủng khó có thể xảy ra. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản thì đây lại là cơ hội để người có nhu cầu nhà ở mua được nhà với giá rẻ và nhiều ưu đãi.
 |
| Phối cảnh dự án Mandarin Garden. |
Vay vốn mua nhà: vẫn khó
Ngân hàng nhà nước cho biết lãi suất cho vay mua nhà liên tục giảm trong thời gian qua, mặt bằng lãi vay ngân hàng hiện đã hạ xuống đáng kể. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao hơn hẳn so với mức chung là 5%. Tổng dư nợ của BĐS trên toàn hệ thống ngân hàng đã tăng từ 9,82% trong tháng 7/2014 lên mức 12% trong tháng 9.
Các hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản đã được gỡ bỏ, các ngân hàng đã chủ động được xem xét quy mô tín dụng cho bất động sản, lãi suất ngân hàng đã giảm về mức có thể chấp nhận được. Đặc biệt, từ 15/7 những khoản nợ cũ trước đây với mức lãi suất cao đã được điều chỉnh về mức 15%/năm....
“Các dự án đều công bố ngân hàng tài trợ tín dụng cho khách hàng, cho vay lên tới 70% giá trị căn hộ, thời gian cho vay tới 20 năm, lãi suất ưu đãi…Nhưng khi “vào tròng” thực sự mới thấy để vay được đồng vốn đó, không dễ chút nào”, chị Hải Linh, nhân viên văn phòng tại Hà Nội chia sẻ. Chị Linh cho hay mình đã tìm hiểu các dự án và quyết định mua một căn hộ khu vực Linh Đàm- Nguyễn Xiển, sau khi đóng tiền đợt 1 chị muốn làm thủ tục vay ngân hàng để nộp tiếp các đợt sau nhưng ngân hàng quảng cáo thì vay dễ như bỡn song thực tế lại đòi hỏi khách hàng những “điều kiện khó”.
Đây cũng chính là vướng mắc chủ yếu khiến cho các gói hỗ trợ bất động sản bị chỉ trích là không hiệu quả. Sau hơn 15 tháng triển khai, gói 30.000 tỷ đồng dành riêng cho nhà ở xã hội mới giải ngân được 10%. Con số giải ngân quá khiêm tốn phần nào nói lên hiệu quả của gói hỗ trợ từng được kỳ vọng sẽ “phá băng” cho thị trường bất động sản.
Mới đây Ngân hàng Nhà nước lại “úp mở” cho biết đang nghiên cứu xây dựng gói hỗ trợ vay mua nhà trị giá tối đa 2 tỷ đồng cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang để trình Thủ tướng xin ý kiến. So với gói 30.000 tỷ đồng chỉ dành cho nhà ở xã hội, gói tín dụng mới này cho phép cán bộ công chức, viên chức được mua cả căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp…
Dự kiến, thời gian vay tối đa là 10 năm. Mức lãi suất đang được tính toán sẽ dao động 6 - 7,5%/năm. Người vay sẽ dùng chính căn nhà làm tài sản để thế chấp khi vay vốn. Nghe được thông tin này, nhiều cán bộ, công chức rất mừng vì sẽ có cơ hội mua nhà.
Tuy nhiên, khi tìm hiểu kĩ các điều kiện thì thấy, thực tế không phải cán bộ nào cũng có cơ hội tham gia gói hỗ trợ này khi điều kiện để được vay tiền là thu nhập tận 25 triệu đồng/tháng. Mà ngay khi cán bộ, viên chức có thu nhập cao tới mức này thì họ cũng khó có thể chi trả tiền lãi hàng tháng lên tới 15 triệu đồng cho căn hộ 2 tỷ đồng.
Khi dòng vốn cho thị trường bất động sản chưa được khai thông hoàn toàn thì khả năng phục hồi thị trường sẽ tiếp tục trong trạng thái ì ạch, trông ngóng hỗ trợ. Như vậy cũng có nghĩa sẽ không có “con sóng” nào trên thị trường bất động sản cuối năm.
