Khu đất nhiều đời chủ
Trong đơn ông Khánh cho biết, đã gửi đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đến TAND Tối cao và các cơ quan chức năng, kiến nghị xem xét lại Bản án sơ thẩm số 01/2018/DS-ST của TAND tỉnh Bình Dương và Bản án phúc thẩm số 284/219/DS-PT của TAND Cấp cao tại TP HCM trong vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất; yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)” với diện tích 7.105m2 (tọa lạc tại ấp Đông An, xã Đông Hiệp (nay là phường Tân Đông Hiệp), Dĩ An, Bình Dương) giữa bà Trần Thị Hoa và Công ty TNHH Phú Mỹ.
Theo đó, hai cấp tòa trên đã chấp nhận một phần nội dung khởi kiện của Phú Mỹ về việc tranh chấp QSDĐ; yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Buộc bà Hoa, ông Khánh và Cty TNHH TM&DV Nam Giang trả cho Phú Mỹ 7.249,6m2 đất. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hoa với ông Thanh; hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thanh với ông Khánh; hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Khánh với Nam Giang vô hiệu và hủy các hợp đồng này…
Đồng thời không chấp nhận các yêu cầu độc lập của ông Khánh về hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông Thanh là hợp pháp. Buộc ông Thanh hoàn trả cho ông Khánh 5,8 tỷ; buộc bà Hoa trả lại ông Khánh 2,842 tỷ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của Nam Giang về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty này với ông Khánh là hợp pháp.
Hồ sơ thể hiện, ngày 23/9/2008, bà Hoa đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số AM827517 cho vợ chồng ông Thanh. Hợp đồng này đã được công chứng và sau đó đã sang tên cho vợ chồng ông Thanh. Ngày 6/6/2009 vợ chồng ông Thanh đã ký hợp đồng chuyển nhượng lại khu đất này cho ông Khánh. Đến ngày 16/09/2009, ông Khánh được sang tên và cập nhật biến động quyền sử dụng đất trên GCNQSDĐ số AM827517.
Ngày 8/3/2010 ông Khánh tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng một phần lô đất với diện tích 2.064,6m2 cho Nam Giang. Ngày 28/04/2010 Nam Giang được Sở TN&MT tỉnh Bình Dương cấp GCNQSDĐ số CT00210 với phần diện tích trên.
Sau khi được cấp sổ đỏ, Nam Giang tiến hành lập dự án, đã được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận và tiến hành xây dựng trên khu đất này thì bị người của Phú Mỹ ngăn cản. Và đến ngày 22/11/2013, Phú Mỹ nộp đơn khởi kiện bà Hoa đến TAND Bình Dương.
Lý do Phú Mỹ khởi kiện bà Hoa đòi đất và yêu cầu tòa các cấp tuyên các hợp đồng chuyển nhượng sau đó vô hiệu vì cho rằng bà Hoa chỉ là người được Phú Mỹ nhờ đứng tên giúp lô đất trên và bà Hoa đã “gian dối, làm cớ mất” để được cấp sổ đỏ khác hòng bán phần đất này tư lợi.
Với phán quyết như trên của hai cấp tòa, ông Khánh và Nam Giang là người mua tài sản hợp pháp, tuân thủ các quy định pháp luật, giao dịch được công nhận, nhưng đang đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản.
“Nhập nhằng” xác định người thứ 3 ngay tình
Theo phán quyết, cả hai cấp tòa đều xác định ông Khánh và Nam Giang là người thứ 3 ngay tình. Tuy nhiên, tòa lại vẫn buộc ông Khánh và Nam Giang phải trả lại đất cho Phú Mỹ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc ông Khánh và Nam Giang đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản, mà đáng lý ra họ là người thứ 3 ngay tình cần phải được pháp luật bảo vệ.
Một luật sư cho biết, thông thường, khi thực hiện các giao dịch dân sự mà đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ, người mua chỉ cần biết người bán có phải là chủ lô đất mà mình muốn mua hay không? Để xác minh điều đó, người mua cần yêu cầu người bán cho xem bản chính sổ đỏ đứng tên người bán. Pháp luật không yêu cầu người mua phải quan tâm đến những người chủ cũ khác trước đó vì cơ quan nhà nước đã công nhận quyền sở hữu cho người bán bằng sổ đỏ. Đây là cơ sở pháp lý vững chắc nhất.
Vấn đề thứ hai, sau khi thỏa thuận xong việc mua bán thì các bên lập hợp đồng chuyển nhượng, được công chứng viên và Văn phòng công chứng xác nhận. Cuối cùng, sau khi tiến hành làm thủ tục sang tên trước bạ, đóng thuế, sẽ nhận sổ đỏ mang tên bên mua. Khi người mua đã đứng tên trên sổ đỏ thì tức là nhà nước đã bắt đầu công nhận và bảo vệ quyền người mua.
Theo hồ sơ, năm 2009 ông Khánh đã mua lô đất từ vợ chồng ông Thanh khi vợ chồng ông Thanh đang đứng tên sổ đỏ số AM827517 và hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, làm đủ thủ tục công chứng, sang tên ông Khánh. Phải đến năm 2013, khi Phú Mỹ khởi kiện bà Hoa thì ông Khánh mới biết đến sự tồn tại của bà Hoa liên quan mảnh đất. Trong trường hợp này, Phú Mỹ chỉ có thể kiện đòi bà Hoa bồi thường nếu bà Hoa sai chứ không thể buộc hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thanh và ông Khánh vô hiệu được. Đây cũng là quan điểm của đại diện VKSND tỉnh Bình Dương tại phiên tòa sơ thẩm. Tuy nhiên, TAND Tỉnh Bình Dương đã bỏ qua ý kiến này.
“Việc cơ quan tố tụng áp dụng khoản 2, Điều 138 Luật Dân sự 2005 là hoàn toàn đúng với quá trình, diễn biến của vụ việc nói trên. Tuy nhiên, việc áp dụng một cách “nửa vời” điều khoản này để từ đó đưa ra nhận định và phán quyết không phù hợp đã ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của đối tượng áp dụng”, luật sư nhận định. Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin sự việc trong các số báo sau.
