Góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định đấu giá đất

Cần hoàn thiện để phát triển thị trường BĐS

Một trong những nội dung quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân là quy định về thực hiện đấu giá QSDĐ. Đây là vấn đề “nóng”, quan trọng được dư luận quan tâm thời gian qua, nhất là sau vụ “bỏ cọc” 4 lô đất ở Thủ Thiêm (TP HCM) xôn xao dư luận 2022.

Theo Luật gia, TS Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp) - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương (PACC) đấu giá QSDĐ nhằm 2 mục đích chủ yếu. Cụ thể là thu về cho ngân sách Nhà nước giá trị QSDĐ cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư; lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, có một số “bất cập” về đấu giá QSDĐ tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên ông Sơn đề nghị xây dựng hoàn thiện theo hướng bỏ quy định không thực hiện đấu giá QSDĐ với trường hợp thuộc đối tượng đấu thầu dự án có SDĐ. “Một khu đất có đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 thì cơ quan Nhà nước thẩm quyền có thể lựa chọn hoặc đấu giá QSDĐ, hoặc đấu thầu dự án có sử SDĐ, như trường hợp 4 lô đất Thủ Thiêm đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện đấu giá hoặc thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đều phù hợp”, ông Sơn nói.

Bên cạnh đó, ông Sơn đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000 của khu đất để thực hiện đấu giá QSDĐ. Đồng thời, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư.

Theo ông Sơn, có hai trường hợp đấu giá QSDĐ như sau: Một là, đấu giá từng nền nhà, căn nhà, căn hộ để chọn người mua có giá cao nhất thì có thể áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu thầu qua mạng”; Hai là, đấu giá khu đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cần quy định phải áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” thì mới phù hợp.

Từ đó, ông Sơn đề nghị xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về SDĐ thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư, để đảm bảo sự phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 định hướng nhiệm vụ, giải pháp phát triển thị trường bất động sản.

Bất cập nữa là Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Điều 64) đã loại bỏ cả trường hợp DN tự nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở xã hội như thực tiễn hơn 10 năm qua, nên cần tiếp tục xã hội hóa, khuyến khích nhà đầu tư tư nhân “mua đất” để làm nhà ở xã hội. Cần tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có các dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để thực hiện đúng định hướng tại điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW, tương tự quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.

Không có cơ sở để thiết kế một quy trình riêng cho đấu giá đất

Phó Cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) Nguyễn Thị Mai cũng nêu một trong những giải pháp là rà soát, sửa đổi một cách tổng thể các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ, không chỉ pháp luật về đấu giá tài sản (ĐGTS) mà cả pháp luật về đất đai, quản lý sử dụng tài sản công, đấu thầu... Trong phạm vi, thẩm quyền, Bộ Tư pháp đang rà soát các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật ĐGTS để đề xuất sửa đổi, bổ sung cho phù hợp… Các giải pháp này đã được nêu trong Chỉ thị số 40/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và trong các báo cáo của Bộ Tư pháp.

Trước ý kiến cho rằng đất đai là tài sản đặc biệt, cần phải có quy định riêng về đấu giá đất, bà Mai phân tích: Tài sản công nói chung là một loại tài sản đặc thù bởi người đại diện xử lý tài sản là cơ quan Nhà nước. Nếu xét về tính đặc thù và giá trị, không chỉ QSDĐ mà các tài sản khác như tần số vô tuyến điện, quyền khai thác khoáng sản, biển số xe… đều có những yếu tố đặc thù riêng.

Đấu giá chỉ là một khâu trong quá trình xử lý tài sản và cũng chỉ là một trong các hình thức xử lý tài sản công. Pháp luật về đấu giá là pháp luật về trình tự, thủ tục, áp dụng chung, thống nhất cho mọi tài sản mà theo quy định phải xử lý dưới hình thức đấu giá, đảm bảo tính công khai, minh bạch về quy trình và đảm bảo tính chuyên nghiệp hóa hoạt động ĐGTS.

Những nội dung mang tính đặc thù như xác định giá khởi điểm, điều kiện tham gia đấu giá, xử lý trường hợp bỏ cọc… thuộc quy trình trước và sau đấu giá của từng loại tài sản công, trong đó có QSDĐ, đều đã được quy định trong pháp luật chuyên ngành.

Đặc thù đấu giá ở Việt Nam là ĐGTS công là chủ yếu, nếu tài sản nào cũng thiết kế một quy trình riêng sẽ phá vỡ tính thống nhất của quy trình đấu giá và hệ thống pháp luật nói chung. Hơn nữa, bà Mai lưu ý, các khó khăn, vướng mắc hiện nay chủ yếu liên quan đến pháp luật chuyên ngành, không phải là bất cập của Luật ĐGTS. Như vậy, không có cơ sở pháp lý và thực tiễn để thiết kế một quy trình riêng cho đấu giá QSDĐ.