| |
Thỏa thuận đặt cọc giữa vợ chồng ông Ngân và ông Đạt ngày 25/5/2019. |
Mua bán nhà đất bất thành
Hồ sơ vụ việc thể hiện, tối 25/5/2019 tại Nhà hàng Vườn Hạnh phúc, ông Ngân và vợ là Hoàng Thị Hồng (SN 1968) đã thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất số 844 Hà Hoàng Hổ với giá gần 22,7 tỷ đồng (78 triệu đồng/m2 x 291m2) cho ông Lê Tấn Đạt (SN 1953, ngụ phường Mỹ Long, TP Long Xuyên). Về phương thức thanh toán, bên mua đặt cọc ngay 500 triệu đồng và sẽ đổi cho bên bán 1 căn nhà tại khóm Bình Khánh 2 trị giá 4,3 tỷ đồng. Số tiền gần 17,9 tỷ đồng còn lại, bên mua hẹn trả vào ngày 29/5/2019. Giấy biên nhận đặt cọc ghi rõ “bên nào có thay đổi không giao dịch đúng hẹn thì bồi thường gấp đôi”.
Vợ chồng ông Ngân cho rằng, do vào ngày 29/5, vợ chồng ông Đạt đã đến nhà mình thông báo việc chấp nhận mất tiền đặt cọc vì “không được ngân hàng giải ngân nên không đủ tiền” và “nhà đất không hợp hướng”.
Do thấy giao dịch bán nhà cho ông Đạt không thành nên vợ chồng ông Ngân đã bán ngôi nhà 844 cho người khác vào ngày 24/7/2019.
Gần 1 năm sau, ông Đạt bất ngờ khởi kiện vợ chồng ông Ngân tại TAND TP Long Xuyên để đòi lại tiền cọc (500 triệu đồng) và phạt cọc 500 triệu đồng (tổng cộng 1 tỷ đồng). Theo ông Đạt, tại buổi đặt cọc, vợ chồng ông Ngân chỉ cam kết nhà đất hợp lệ và giao bản photocopy sổ đỏ. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, vào ngày 27/5/2019, ông đã được Phòng Quản lý Đô thị Long Xuyên cho biết, nhà đất không thuộc diện cấm chuyển nhượng nhưng có một phần diện tích (khoảng vài chục m2) nằm trong quy hoạch làm đường; nên ông đã thông báo ngay cho vợ chồng ông Ngân biết để yêu cầu thỏa thuận lại giá chuyển nhượng, nếu không thì bồi thường cọc cho ông. Ông Ngân nói chưa biết đất quy hoạch diện tích bao nhiêu nên khó thương lượng lại giá, đề nghị ông Đạt chờ thêm thời gian để hỏi rõ diện tích sẽ thỏa thuận lại giá chuyển nhượng.
Ông Đạt cũng phủ nhận việc ngày 29/5 đã đến thông báo cho bên bán việc mình từ chối mua nhà đất do “không được ngân hàng giải ngân” và “không hợp hướng”.
Quy định nào buộc hai bên phải thỏa thuận lại sau khi đặt cọc?
Cho rằng lời khai trên đây của nguyên đơn là có cơ sở, cả TAND TP Long Xuyên và TAND tỉnh An Giang đều đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc vợ chồng ông Ngân phải liên đới hoàn trà cho vợ chồng ông Đạt 500 triệu tiền cọc và phạt cọc 500 triệu đồng (tổng cộng 1 tỷ).
HĐXX cho rằng, nhà đất có khoảng 74m2 quy hoạch mở rộng lộ giới. Cơ quan chức năng TP Long Xuyên đã lấy ý kiến về đồ án và phía bị đơn biết nhưng không thông tin cho nguyên đơn biết là không đúng. Hơn nữa, chưa có chứng cứ chứng minh nguyên đơn đồng ý mất tiền đặt cọc. Lẽ ra bị đơn và nguyên đơn phải thương lượng, thỏa thuận lại để tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bị đơn không bàn bạc, thỏa thuận mà bán tài sản, nhà đất cho người khác. Việc này xem như bị đơn từ chối giao dịch là có lỗi.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông Ngân đã có đơn đề nghị xem xét kháng nghị vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm vì bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm có những nhận định thiếu cơ sở và không khách quan: Bộ luật Dân sự đã quy định rõ, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong vụ việc này, tính đến hạn chót thanh toán mua nhà vào ngày 29/5 thì vợ chồng ông Ngân vẫn sẵn sàng ký hợp đồng bán nhà. Trong khi đó, phía ông Đạt đã không thực hiện thanh toán nên bị mất tiền đặt cọc là đúng quy định.
Phía bị đơn tiếp tục khẳng định mình không hề biết việc nhà đất nằm trong quy hoạch mở đường nên không thể thông báo cho ông Đạt được. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Hồng còn nói không hề được mời dự họp và ký và bản lấy ý kiến về Đồ án mở đường; đề nghị giám định chữ ký trong tài liệu này. Tuy nhiên, đề nghị này đã không được HĐXX đáp ứng.
Theo ý kiến của một số LS, trong quan hệ mua bán trên, bên bán chỉ có trách nhiệm bảo đảm tính hợp pháp của nhà đất theo sổ đỏ đã được cơ quan có thẩm quyền cấp. Giả sử có quy hoạch mở đường thì cũng không có quy định nào buộc bên bán phải thông báo cho bên mua biết điều này. Cũng không có quy định nào buộc bên bán phải thương lượng lại với bên mua về giá cả nhà đất sau khi hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc. Việc thỏa thuận tăng giá hay giảm giá là quyền của các bên.
Hơn nữa, chính HĐXX sơ thẩm đã thừa nhận “nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng minh đã đề nghị bị đơn thỏa thuận lại giá chuyển nhượng do có một phần đất nằm trong quy hoạch”. Như vậy, việc HĐXX “bắt lỗi” bị đơn về việc “không chịu thương lượng” lại với nguyên đơn về giá chuyển nhượng là điều không hợp lý.
Tại bản án phúc thẩm, HĐXX nhận định: “Thông báo ngày 14/6/2021 của Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, Chi nhánh An Giang về việc xác nhận hạn mức tín dụng của Cty TNHH Tiệm vàng đá quý Kim Hương (do vợ chồng ông Đạt làm chủ) cho thấy: hạn mức tại thời điểm ngày 29/5/2019 như sau: Hạn mức được cấp 60 tỷ; Hạn mức đã sử dụng: 39,4 tỷ đồng và hạn mức còn lại là 20,6 tỷ đồng, đủ để thực hiện hợp đồng”.
Theo bị đơn, nhận định trên của HĐXX là sai lầm nghiêm trọng vì đã “đánh đồng” Cty Kim Hương với cá nhân vợ chồng ông Đạt. Bản thân Cty này có hạn mức tín dụng bao nhiêu thì cũng không liên quan đến khả năng thanh toán của vợ chồng ông Đạt vì đây là hai chủ thể khác nhau. Ngân hàng cấp tín dụng cho Cty để kinh doanh theo đúng ngành nghề đã đăng ký chứ không phải “cấp tiền” cho cá nhân chủ DN đi mua bất động sản.
Hơn nữa, cho dù vợ chồng ông Đạt có đủ tiền thanh toán hợp đồng mua nhà thì điều này cũng không có nghĩa là họ sẵn sàng thực hiện hợp đồng. Vì vậy, HĐXX không thể mặc nhiên coi việc bên mua “đủ tiền” là không có lỗi trong việc hợp đồng đặt cọc bị “đổ bể”.