Biết đất không chính chủ nhưng vẫn đặt cọc
Hồ sơ vụ án thể hiện, Cao Thượng Trường Khoa (SN 1986) mở Cty tại TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương để môi giới bất động sản (BĐS). Tháng 5/2018, Khoa môi giới cho bà Nguyễn Thị Minh Phương mua thửa đất tại TP Thủ Dầu Một từ ông Lương Văn Thưởng. Bà Phương nhờ Khoa làm thủ tục sang tên cho mình.
Theo lời khai của Khoa, thời điểm đó, do thấy lời nên nhiều người muốn “lướt cọc” để hưởng tiền chênh lệch. Trong quá trình làm thủ tục, phía bà Phương nhờ Khoa nếu có ai mua giá cao hơn thì bán lại giúp nên Khoa rao bán.
Ngày 25/5/2018, ông Đỗ Đình Mạnh (là người kinh doanh BĐS) đến Cty Khoa để tìm hiểu. Thấy đất có giấy tờ đầy đủ và biết đất này chưa phải là đất của Khoa; nhưng vì tin Khoa là chủ DN; và đất lại có giá hợp lý nên ông Mạnh làm hợp đồng đặt cọc 50 triệu với Khoa. Trong hợp đồng ghi rõ thời gian làm thủ tục sang tên cũng như vấn đề phạt cọc nếu như không ra được sổ.
Mấy ngày sau, ông Mạnh nghi phía chủ đất chưa bán cho Khoa như lời Khoa nói nên đòi lại cọc. Tuy nhiên, do Cty làm ăn khó khăn nên hai bên thỏa thuận, Khoa sẽ trả lại ông Mạnh trong thời gian nhất định.
Việc mua bán với ông Mạnh thất bại, Khoa tiếp tục rao bán thửa đất của bà Phương. Ngày 8/6/2018, bà Hoàng Thị Thủy (là người kinh doanh BĐS) tìm tới xem hồ sơ thửa đất. Dù biết đất này đứng tên người khác, nhưng thấy Khoa đang giữ sổ đỏ và tin Khoa là giám đốc Cty ở gần nhà mình nên bà Thủy đã làm hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng.
Trong hợp đồng có các điều khoản rõ ràng về thời hạn sang tên, phạt cọc, mất cọc. Sau đó ít lâu, bà Thủy phát hiện đất chưa được chủ bán cho Khoa nên đã đòi lại tiền cọc. Khoa chỉ trả lại được 10 triệu đồng vì túng thiếu. Số còn lại, Khoa hứa sẽ trả lại khi có tiền.
Khoa tiếp tục rao bán lô đất cho bà Trần Thị Kim Anh (cũng là người kinh doanh BĐS). Bà Kim Anh làm hợp đồng đặt cọc 80 triệu đồng và các điều khoản về hợp đồng đặt cọc đều như hai người trước; rồi đòi lại tiền cọc vì cho rằng Khoa không trung thực. Khoa chỉ trả được hai lần, số tiền 40 triệu đồng.
Cùng thời điểm, tại một thửa đất khác, Khoa được vợ chồng ông Hoàng Trung Hải ở TP HCM nhờ bán giúp; nhưng sau đó hai tuần, vợ chồng ông Hải không nhờ Khoa bán nữa vì thấy giá thị trường biến động tăng. Tuy nhiên, Khoa vẫn tiếp tục rao bán lô đất này. Thấy lô đất đẹp, giá hợp lý nên ông Lữ Đình Phú (người kinh doanh BĐS) tìm tới Cty Khoa. Dù biết đất không đứng tên Khoa, nhưng vì tin Khoa, nên ông Phú vẫn làm hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng.
Đến hạn, Khoa không trả được tiền, không ra được sổ. Những người trên đã làm đơn tố cáo Khoa.
Bị cáo nói gì tại phiên xử?
Tháng 5/2021, Cơ quan CSĐT Công an TP Thủ Dầu Một ra KLĐT, đề nghị truy tố Khoa về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. VKSND cùng cấp đồng tình với quan điểm này. Nhưng TAND Thủ Dầu Một không chấp nhận, yêu cầu điều tra theo hướng tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Hồ sơ vụ án được chuyển Công an tỉnh Bình Dương vì cho rằng số tiền Khoa chiếm đoạt là 530 triệu đồng, chứ không phải 480 triệu (dù Khoa đã trả lại cho các bị hại 50 triệu đồng khi giao dịch không thành). KLĐT cũng như cáo trạng của cấp tỉnh đã thay đổi tội danh từ Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tại phiên tòa sơ thẩm cuối tháng 7/2022, bị cáo kêu oan vì cho rằng có đưa toàn bộ giấy tờ liên quan tới 2 thửa đất đó cho các bị hại biết. Sau khi giao dịch không thành, bị cáo và các bị hại đều ngồi lại bàn bạc để bị cáo tìm cách trả lại tiền cọc. Việc bị cáo chuyển trụ sở Cty về TP HCM để làm ăn kiếm tiền trả nợ là vì bị “giang hồ” đe dọa, bị đòi nợ uy hiếp, chứ bị cáo không bỏ trốn. Ý kiến của Khoa không được HĐXX chấp nhận. Tòa tuyên phạt Khoa 12 năm tù về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Bị cáo kháng cáo. Giữa tháng 11/2022, TAND Cấp cao tại TP HCM đưa vụ án ra xử phúc thẩm. Xét thấy vụ án cần làm rõ thêm một số vấn đề, HĐXX quyết định hoãn phiên tòa.
Theo hồ sơ vụ án, lời khai của những bị hại (đều là người kinh doanh bất động sản) thừa nhận rằng, khi giao dịch, họ đều biết rõ về tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn đặt cọc để “lướt cọc”.
