Ngày 21/07/2020 tỉnh Thanh Hoá có quyết định số 2850/QĐ – UBND về việc giao đất cho Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung để thực hiện dự án nhà ở xã hội tại phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hoá.
Cụ thể, tỉnh Thanh Hoá Thu hồi 17.117 m2 đất đã giao cho Công ty cổ phần Xây dựng và TM Xuân Hưng (thành viên đứng đầu Liên danh Công ty cổ phần Xây dựng và TM Xuân Hưng - Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng Miền Trung - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Phúc Thành) đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án Khu dân cư phía Tây đường CSEDP thuộc Khu dân cư Tây Nam đường Nguyễn Phục, phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hoá theo Quyết định số 2935/QĐ-UBND ngày 23/7/2019.
Cũng bằng quyết định này tỉnh Thanh Hoá giao 17.117 m2 đất thu hồi ở liên danh trên cho Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung để thực hiện dự án Nhà ở xã hội tại phường Quảng Thắng, Thành phố Thanh Hóa. Hình thức giao đất: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao hơn 10.427m2 đất để Công ty thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết được duyệt. Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng theo dự án đầu tư, quy hoạch chi tiết được duyệt, Công ty bàn giao diện tích đất nêu trên cho UBND thành phố Thanh Hóa quản lý theo quy định của pháp luật.
 |
| Dự án của Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung hiện chỉ là một bãi đất trống |
Tuy nhiên. Đến thời điểm này, mặc dù đơn vị được giao đất là Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung chưa hoàn thiện hệ thống hạ tầng và các hạng mục liên quan theo quy định của nhà nước. Dự án hiện chỉ là một bãi đất trống cỏ mọc um tùm được quây tôn nhưng chủ đầu tư đã đứng ra huy động vốn của nhiều khách hàng.
Qua tìm hiểu của phóng viên báo Pháp luật Việt Nam, thời gian qua Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung đã chủ động kêu gọi và sang nhượng các lô đất trong bản đồ thiết kế cho nhiều khách hàng trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá khi chưa hoàn thành nghĩa vụ với nhà nước.
Theo đó, bằng Hợp đồng cùng đầu tư do Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung ban hành, khách hàng sẽ nộp tiền cho công ty theo vị trí lô đất đã chọn theo từng giai đoạn với số tiền cụ thể với giá trị lô đất giao động từ 18 – 30 triệu/m2.
Trong hợp đồng cùng đầu tư với khách hàng Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung quy định rõ. Sau 3 tháng kể từ ngày phải nộp tiền theo tiến độ thanh toán mà khách hàng không nộp đủ số tiền theo quy định thì công ty sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đồng thời công ty sẽ trả lại số tiền khách hàng đã nộp sau khi trừ tiền khách hàng đã đặt cọc.
Hiện nay trên internet, mạng xã hội, biển quảng cáo hoặc các tờ rơi trên đường đang giới thiệu nhiều dự án đất nền hấp dẫn cả về vị trí và giá cả khiến nhiều nhà đầu tư/người mua đất rất quan tâm. Tuy nhiên, rất nhiều trong số đó chỉ là “dự án trên giấy hay còn gọi là “dự án ma” hoặc dự án đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý để bán”.
Hồ sơ pháp lý của những dự án này chỉ có tên chủ đầu tư, tên dự án, bản vẽ phối cảnh, bản vẽ chi tiết phân lô chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý đủ điều kiện bán nhưng vẫn được giới thiệu để bán. Khi đến khu đất thì chỉ là khu đất trống, chưa có hạ tầng hoặc có hạ tầng nhưng còn sơ sài, thiếu đồng bộ. Khi hỏi thì được giới thiệu là dự án đang trong quá trình triển khai hạ tầng, đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Việc các chủ đầu tư đủ điều kiện để mở bán, thì việc bán các lô đất của dự án sẽ thực hiện dựa trên Hợp đồng chuyển nhượng đất/nhà chứ không phải dạng Hợp đồng góp vốn, vay vốn hay bất kì hình thức nào khác.
Việc Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung lôi kéo khách hàng bằng dạng hợp đồng nêu trên phải chăng là vi phạm pháp luật và chiếm dụng vốn của khách hàng cho thấy năng lực tài chính của chủ đầu tư chưa đủ, còn yếu kém.
Để làm rõ nội dung trên, phóng viên đã nhiều lần liên hệ với lãnh đạo Công ty cổ phần Đô thị Bắc Miền Trung là ông Lê Quý Anh giám đốc công ty nhưng luôn bị cáo bận và đang đi công tác. Phản ánh nội dung trên với UBND thành phố Thanh Hoá, một lãnh đạo thành phố cho biết sẽ cho kiểm tra thông tin phóng viên cung cấp.
Theo quy định của Luật Đất đai và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ – CP sửa đổi một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh phải có đủ các điều kiện trên mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hợp đồng giao kết giữa các bên có giá trị pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ông Quang Duy, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên nhưng với hợp đồng này thường các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Khi soạn sẵn như vậy thì thường một là các điều khoản rất lỏng lẻo, hai là các điều khoản này thường có lợi cho các công ty bất động sản. Một khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng hoàn toàn bất lợi.
Khi mua đất nền chưa có sổ, các chủ đầu tư sẽ cho khách hàng thanh toán theo từng đợt, sau khoảng thời gian 18 tháng hoặc 24 tháng có sổ mới đưa cho khách hàng, thường mỗi đợt đóng như vậy khách hàng chỉ lấy phiếu thu chứ không phải là hóa đơn của của chủ đầu tư. Đây như một hành vi huy động vốn của chủ đầu tư. Thậm chí đã có rất nhiều trường hợp khách hàng mua đất nền dự án theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị mất trắng vốn vì mua trúng phải dự án lừa đảo.
Báo pháp luật Việt Nam tiếp tục thông tin tới bạn đọc vụ việc trên.
