Đây là một trong những tình tiết mà bị đơn cho rằng Tòa cấp sơ thẩm, phúc thẩm có sai sót nghiêm trọng trong thu thập chứng cứ. Vì vậy, cần thiết phải xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm theo hướng hủy án sơ và phúc thẩm, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận đặt cọc; vì bên đặt cọc đã vi phạm thời hạn ký hợp đồng, thanh toán mua nhà đất.
 |
Đơn khiếu nại, đề nghị xem xét vụ kiện theo thủ tục giám đốc thẩm của vợ chồng ông Ngân. |
Không đồng ý trả tiền cọc, bị cảnh báo “đi tù”
Như PLVN đã thông tin, ngày 25/5/2019, ông Phan Văn Ngân (SN 1961) và vợ là Hoàng Thị Hồng (SN 1968, đều ngụ 537/14C đường Hà Hoàng Hổ, TP Long Xuyên, An Giang) đã thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất số 844 Hà Hoàng Hổ với giá gần 22,7 tỷ đồng (78 triệu đ/m2 x 291m2) cho ông Lê Tấn Đạt (SN 1953, ngụ phường Mỹ Long, TP Long Xuyên).
Ông Đạt đặt cọc 500 triệu đồng và cam kết thanh toán cho vợ chồng ông Ngân bằng 1 căn nhà tại khóm Bình Khánh 2 (trị giá 4,3 tỷ đồng) và trả tiền mặt gần 17,9 tỷ đồng. Hai bên thống nhất thời điểm trả tiền là ngày 29/5/2019 và “bên nào có thay đổi không giao dịch đúng hẹn thì bồi thường gấp đôi”.
Tuy nhiên, đến hạn trên, hai bên đã không thể thực hiện thủ tục mua bán nhà theo thỏa thuận trên. Gần hai tháng sau (24/7), vợ chồng ông Ngân lập hợp đồng bán nhà 844 Hà Hoàng Hổ cho người khác.
Mãi gần 1 năm sau, ông Đạt lại khởi kiện vợ chồng ông Ngân tại TAND TP Long Xuyên để đòi lại tiền cọc (500 triệu đồng) và phạt cọc 500 triệu đồng (tổng cộng 1 tỷ đồng). Nguyên đơn cho rằng nguyên nhân hủy việc mua nhà là do bên bán đã không thông báo việc một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch làm đường để hai bên thương lượng lại giá”.
Đáng nói, trước khi bị khởi kiện, vợ chồng ông Ngân còn nhận được “Thư đòi tiền đặt cọc mua nhà” với rất nhiều lời lẽ có tính chất “hình sự hóa” như: “trong suốt quá trình mua bán, anh chị giấu biệt chúng tôi, không hề nói sự thật về ngôi nhà đã nằm trong quy hoạch giải tỏa mở đường… Điều này cho thấy anh chị đã có ý đồ, âm mưu tính toán để lừa đảo bán nhà sắp giải tỏa cho tôi để chiếm đoạt tài sản. Tức là anh chị đã có hành vi vi phạm pháp luật hình sự tại Điều 174… sẽ bị phạt tù từ 12 đến 20 năm hoặc tù chung thân…”.
Cũng theo thư này: “Tôi hẹn trong 3 ngày tới, anh chị không hoàn trả đủ số tiền đặt cọc 500 triệu đồng cho tôi, tôi sẽ tiến hành đưa vụ này ra công an và Tòa án theo đúng thủ tục “khởi kiện hình sự” như nói ở trên… Đừng để đến khi tôi đưa đơn khởi kiện thì anh chị sẽ không còn lối thoát đâu”.
Bức xúc với nội dung đe dọa “đi tù” trên, ông Ngân cho hay: “Gia đình tôi không hề biết việc nhà đất nằm trong quy hoạch mở đường, không được lấy ý kiến về đồ án quy hoạch nên không thể thông báo cho ông Đạt được. Sau này, khi có Công văn của Phòng Quản lý đô thị TP Long Xuyên gửi Tòa án thì gia đình tôi mới biết có 74m2 đất nằm trong quy hoạch. Hơn nữa, đến tháng 12/2019 mới có Quy hoạch chính thức thì vào tháng 5/2019, tôi lấy đâu ra quy hoạch để thông báo cho ông Đạt được?”.
Cũng theo ông Ngân thì “khi mua đất, ông Đạt phải có trách nhiệm tìm hiểu về tình trạng thửa đất. Quy hoạch nếu có sẽ công khai, chứ ông Đạt không thể đổ lỗi cho bên bán “không thông báo”. Chúng tôi chỉ đảm bảo tính pháp lý của nhà đất theo sổ đỏ Nhà nước đã cấp. Giả sử có 74m2 đất nằm trong quy hoạch làm đường thì đây cũng chỉ là một phần nhỏ trong tổng diện tích 291m2 và Nhà nước cũng sẽ thực hiện đền bù cho chủ đất mới chứ không phải “mất không”. Chưa kể đường giao thông mở rộng thì giá trị nhà đất cũng tăng lên”.
“Vậy mà ông Đạt lại dùng những từ ngữ mang tính chất đe dọa “bỏ tù” tôi. Trong khi chính vợ chồng ông này đã thông báo không mua nhà nữa do “không đủ tiền” và “nhà đất không hợp hướng” nên chấp nhận mất tiền đặt cọc vào hạn chót thanh toán (29/5)”, ông Ngân trình bày.
 |
Thỏa thuận đặt cọc giữa vợ chồng ông Ngân và ông Đạt ngày 25/5/2019. |
Dấu hiệu giả chữ ký không được Tòa làm rõ
Xét xử vụ án, cả TAND TP Long Xuyên (sơ thẩm) và TAND tỉnh An Giang (phúc thẩm) đều đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, phán quyết buộc vợ chồng ông Ngân phải liên đới hoàn trả cho vợ chồng ông Đạt 500 triệu tiền cọc và phạt cọc 500 triệu đồng (tổng cộng 1 tỷ).
Theo quan điểm của HĐXX thì “nhà đất có khoảng 74m2 quy hoạch mở rộng lộ giới. Cơ quan chức năng TP Long Xuyên đã lấy ý kiến về đồ án và phía bị đơn biết nhưng không thông tin cho nguyên đơn biết là không đúng. Chưa có chứng cứ chứng minh nguyên đơn đồng ý mất tiền đặt cọc. Lẽ ra bị đơn và nguyên đơn phải thương lượng, thỏa thuận lại để tiếp tục thực hiện hợp đồng; nhưng bị đơn không bàn bạc, thỏa thuận mà bán tài sản, nhà đất cho người khác. Việc này xem như bị đơn từ chối giao dịch là có lỗi”.
Phản đối nhận định trên, ông Ngân cho biết: “Gia đình tôi đã có sổ đỏ và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. Không có quy định nào hạn chế quyền chuyển nhượng đất trong trường hợp này. Tòa quy kết tôi có lỗi do không thông báo về việc chính quyền “lấy ý kiến quy hoạch” và lỗi không chịu bàn bạc, thỏa thuận lại là vô lý, không có căn cứ, vì không trích dẫn được điều luật nào quy định về nội dung này. Sau ngày 29/5, tuy hai bên có trao đổi với nhau về nhiều công việc; nhưng phía ông Đạt cũng không hề trao đổi, thỏa thuận lại về việc chuyển nhượng”.
Đặc biệt, ngay tại Tòa phúc thẩm, vợ chồng ông Ngân đã đề nghị làm rõ nội dung Công văn số 450/QLĐT-QH ngày 30/3/2021 và Công văn số 1131/QLĐT-QH ngày 16/7/2021 của Phòng Quản lý đô thị TP Long Xuyên rằng “có tổ chức lấy ý kiến về đồ án điều chỉnh quy hoạch - đính kèm Biên bản được lập ngày 26/12/2018 và danh sách các hộ dân nằm trong phạm vi giới hạn của đồ án quy hoạch có mặt và Nguyễn Thị Hồng tham dự và ký tên”.
Tuy nhiên, bà Hồng khẳng định mình không hề tham dự và ký tên. Nếu có chữ ký trong Biên bản trên thì đó là chữ ký giả, đề nghị HĐXX giám định chữ ký để xác định giá trị chứng cứ trên. Tuy nhiên, yêu cầu này của nguyên đơn đã không được HĐXX hồi đáp.
Trao đổi với PV, người đại diện của ông Ngân cho rằng vụ việc có dấu hiệu của việc giả chữ ký của bà Hồng nhưng HĐXX không làm rõ, đã vội vàng công nhận trả lời của Phòng Quản lý đô thị TP Long Xuyên là thiếu sót nghiêm trọng.
Một dấu hiệu vi phạm tố tụng nữa trong vụ án này là việc HĐXX đã không xác minh, làm rõ về một nhân chứng chứng kiến việc giao dịch đặt cọc.
Theo ông Ngân, trong quá trình ông Đạt đặt cọc và chấm dứt mua nhà đất; có ông Đỉnh (người môi giới) biết, chứng kiến sự việc. “Thậm chí, người này còn “xin ứng” 20 triệu tiền “cò” của vợ chồng tôi”, ông Ngân nói. Vì vậy, phải coi đây là người làm chứng của vụ án.
“Thay vì phải yêu cầu ông Đạt cung cấp địa chỉ, điện thoại của ông Đỉnh để liên hệ, triệu tập tham gia phiên tòa; vì ông Đạt là người quen của ông Đỉnh; thì Tòa lại yêu cầu vợ chồng tôi cung cấp. Đây là động thái “đánh đố” của Tòa nhằm “loại” một nhân chứng quan trọng ra khỏi vụ án”, vẫn lời ông Ngân.
Với một loại dấu hiệu vi phạm tố tụng nêu trên, ông Ngân liên tục có đơn đề nghị TAND Cấp cao tại TP HCM xem xét kháng nghị vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm theo hướng hủy án sơ thẩm, phúc thẩm để đảm bảo quyền lợi của mình.
