Tìm ra phương pháp định giá đất tối ưu

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát

Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44 của Chính phủ là văn bản chính sách quan trọng liên quan đến công tác định giá đất sắp được ban hành. Trong đó, phương pháp định giá đất là vấn đề đang được các Bộ, ngành, địa phương tranh luận và quan tâm. Bởi phương pháp định giá đất là “nút thắt” lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, bao gồm các dự án bất động sản.

Tại cuộc họp, đại diện lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Dự thảo Nghị định, trong đó đề xuất về các phương pháp định giá đất. Các Bộ, ngành, chuyên gia và địa phương đã tập trung thảo luận các vấn đề về việc rút gọn và lồng ghép các phương pháp định giá đất, khả năng thực hiện của địa phương đối với phương pháp định giá đất; quy định cụ thể điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; các phương pháp đã giải quyết khó khăn, vướng mắc đặt ra tại các địa phương hay chưa…

Phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp định giá đất phù hợp với điều kiện nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và điều kiện thực tiễn triển khai, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý các tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai tại các địa phương. Quy định về định giá đất theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đơn giản thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, bảo đảm phù hợp với các nguyên tắc, yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và hướng sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)...

Theo Phó Thủ tướng, Chính phủ mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp thẳng thắn, tâm huyết, tìm ra phương pháp định giá đất tối ưu, trung thực, khách quan, đúng quy định pháp luật, phù hợp với thị trường; quy định cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất, tìm ra cách thức, nguyên tắc để thực hiện và bảo vệ người định giá đất... Trên tinh thần đó, Ban soạn thảo sẽ tổng hợp đầy đủ, rà soát, thống nhất bổ sung vào Dự thảo trước khi trình ký ban hành, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Cần thiết giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Trước đó, tại Phiên họp Tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, nội dung về định giá đất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý so với Dự thảo Luật được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, thu hút sự quan tâm của dư luận.

Thông tin về những thay đổi liên quan đến giá đất, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu cho biết, thay đổi mới nhất là Dự thảo quy định rõ các phương pháp định giá đất và trường hợp nào áp dụng phương pháp nào để tránh tùy nghi và tránh sự rủi ro cho các cơ quan nhà nước. Theo ông Hiếu, hiện nay còn có ý kiến khác nhau là nên chọn 1, 2 hay nhiều phương pháp để tham chiếu chọn phương pháp tốt nhất, phương pháp thặng dư có nên tiếp tục hay không?

Thông tin từ cơ quan chủ trì thẩm tra cũng cho thấy, Dự thảo Luật mới nhất đã bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp. Về phương pháp thặng dư, vấn đề được các chuyên gia, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm thời gian qua, Dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.

Phương án 1, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện Dự thảo Luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2, giữ quy định như Dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 (bỏ phương pháp thặng dư). Theo đó, các phương pháp khác được quy định tại Dự thảo Luật là phương pháp so sánh, được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đáp ứng yêu cầu tại một số điều khoản của Dự thảo Luật.

Nêu ý kiến tại Phiên họp Tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cũng cho biết, tất cả các phương pháp định giá đất thì quan trọng nhất là đầu vào để tính toán giá đất. Do đó, vẫn nên giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Nhưng ông Khôi đề nghị, giao Chính phủ quy định chi tiết việc áp dụng phương pháp định giá đất, vì nếu đưa vào Luật “sẽ bị cứng, rất khó”.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Kiên Giang Phùng Quốc Bình chia sẻ, tương tự tình hình chung trong cả nước, hiện ở Kiên Giang có 70% các dự án áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất. Theo ông Bình, đối với từng dự án, cùng với phương pháp thặng dư, đều sử dụng phương pháp khác kèm theo để tính toán giá đất cụ thể. “Dù là yếu tố giả định, nhưng nếu làm đúng thì đây là phương pháp khoa học để có con số xác định giá đất. Do vậy, chúng tôi muốn giữ lại phương pháp này”, ông Bình nói.

Ông Bình cũng đề nghị Dự thảo Luật cần quy định đất ở đâu, điều kiện nào thì áp dụng phương pháp nào sẽ thuận lợi hơn cho việc áp dụng. “Nếu dữ liệu đất đai đầy đủ hết thì ai cần phải làm phương pháp thặng dư này. Hay đất vùng nông thôn thành khu đô thị thì không thể áp dụng phương pháp thặng dư này được. Do vậy, tùy từng khu vực, định hướng ở đâu, điều kiện nào thì dùng phương pháp nào là tốt hơn”, ông Bình lý giải.