Nhà đất có giá trị nhiều tỷ, cộng với việc kéo dài vụ kiện hơn hai năm qua, ông Châu cho rằng quyền lợi của mình đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Rắc rối sau khi mua căn nhà từ ngân hàng
Gửi đơn đến các cơ quan, ông Vũ Thành Trung (đại diện cho ông Nguyễn Minh Châu) cho biết, quyền lợi của ông Châu đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng do được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bị TAND TP HCM áp dụng biện pháp “cấm chuyển nhượng nhà đất” trong vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại số 199 Nguyễn Chí Thanh (phường 12, quận 5) giữa vợ chồng ông Trần Thanh Hùng (nguyên đơn) với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank - bị đơn).
Nhà đất số 199 vốn là tài sản của vợ chồng ông Trần Xuân Trí, được thế chấp vay tiền tại Ngân hàng TMCP Phương Nam. Do không trả được nợ nên vợ chồng ông Trí đã tự nguyện gán tài sản thế chấp cho Ngân hàng TPCP Phương Nam (sau này sáp nhập vào Sacombank) để trả nợ theo thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp.
Vợ chồng ông Trí đã ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản và tất toán các khoản nợ với ngân hàng. Sau đó, ngân hàng có thiện chí lập hợp đồng đặt cọc cho ông Trần Thanh Hùng (con trai ông Trí) được mua tài sản trong thời hạn 1 năm kể từ 17/6/2010.
Hết thời hạn trên, ông Hùng không mua tài sản nên ngân hàng làm thủ tục đứng tên nhà đất số 199 vào ngày 24/5/2017 rồi chuyển nhượng cho ông Châu (chủ Công ty Tân Phú - đơn vị đang thuê nhà đất số 199). Hợp đồng ký ngày 29/12/2017 và được công chứng tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Kim Chi.
Trong khi đang sử dụng nhà đất với tư cách người nhận chuyển nhượng hợp pháp thì ông Châu đã bị TAND TP HCM ra Quyết định 23/2018/QĐ-BPKCTT ngày 17/1/2018 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (BPKCTT) cấm chuyển dịch tài sản theo yêu cầu của ông Hùng trong vụ kiện đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Chí với Sacombank.
Đến ngày 22/8/2018, TAND TP HCM đã hủy bỏ quyết định 23 do ông Hùng không đề nghị tiếp tục ngăn chặn, nhưng lại tiếp tục ra Quyết định 239/2018/QĐ-BPKCTT áp dụng BPKCTT cấm chuyển dịch tài sản theo yêu cầu của vợ chồng ông Trí (là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan).
Cho rằng quyết định trên thiếu căn cứ và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, ông Châu khiếu nại, đề nghị tòa buộc vợ chồng ông Trí phải bổ sung tiền đảm bảo cho yêu cầu áp dụng BPKCTT của mình. Đến ngày 21/3/2019, Thẩm phán Phạm Thị Thảo mới có quyết định buộc vợ chồng ông Trí phải nộp tài sản bảo đảm trị giá 17,65 tỷ đồng vào tài khoản phong toả.
Tiếp đó, đến ngày 19/9/2019, tức là sau 21 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán Thảo đã ra thông báo thụ lý yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông Hùng về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa Sacombank và ông Châu và yêu cầu đòi tiền cho thuê tài sản.
Dấu hiệu vi phạm tố tụng
Bình luận về việc thụ lý bổ sung trên đây, một luật sư hay theo hướng dẫn tại mục 7 Phần IV Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 7/4/2017 của TAND Tối cao thì: “Tòa án chấp nhận việc nguyên đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện nếu việc thay đổi, bổ sung được thực hiện trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Tại phiên họp và sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải thì Tòa án chỉ chấp nhận việc đương sự thay đổi yêu cầu khởi kiện nếu việc thay đổi yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu”.
Như vậy, trong vụ án trên, nếu phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đã diễn ra trước 9/9/2019 (ngày ông Hùng có đơn khởi kiện bổ sung) thì Tòa không được thụ lý yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông Hùng.
Còn theo quy định tại Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì: “Trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án…”. Tuy nhiên, trong vụ kiện này, không hiểu sao, Tòa thụ lý đơn khởi kiện bổ sung của ông Hùng vào 9/9 nhưng đến 19/9 mới có thông báo cho các đương sự? Trong thông báo có nêu việc ông Hùng có nộp cho Tòa hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhưng Tòa cũng cần phải nêu rõ đây là hợp đồng gốc hay chỉ là bản photocopy.
Cũng theo luật sư, trường hợp Tòa án có thụ lý yêu cầu khởi kiện bổ sung trên của ông Hùng thì ông Hùng phải chứng minh được căn cứ để hủy hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa Sacombank và ông Châu cũng như chứng minh được thiệt hại của mình.
Tuy nhiên, quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự (bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu) cho thấy: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Như vậy, giả sử giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Trí và Ngân hàng Phương Nam (sau này là Sacombank) có vô hiệu thì việc chuyển nhượng nhà đất giữa Sacombank và ông Châu sau này vẫn không bị vô hiệu do tài sản đã đứng tên Sacombank và ông Châu là người thứ 3 ngay tình.
Tính đến nay, vụ kiện đã kéo dài gần 2 năm nhưng TAND TP HCM vẫn chưa mở phiên xử sơ thẩm. Hiện tượng “ngâm án” này bị ông Châu cho là vi phạm tố tụng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của ông do tài sản bị phong tỏa liên tiếp, kéo dài và ông Châu không thể chuyển nhượng cho người khác, đứng trước nguy cơ bị phạt cọc.
