Tranh chấp từ hợp đồng cho thuê trước 1975
Theo nội dung khởi kiện, khu đất tranh chấp gần 200m2 có nguồn gốc là của ông Nguyễn Văn Cương. Năm 1967, ông Cương lập “Chứng thư thuận phân bất động sản” giữa ông và các con. Theo đó, ông Nguyễn Văn Quý (con trai ông Cương) và vợ là Kiều Thị Đông (con dâu ông Cương) được ông Cương chia 325m2 tọa lạc tại tờ thứ 9 lô số 289A (nay là số nhà 260 đường Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh).
Trước đó, vào năm 1962, ông Cương có cho ông Đàm Trung Tường thuê gần 200m2/tổng 325m2 mà ông Cương chia cho vợ chồng ông Quý. Sau khi thuê đất, ông Tường có xây dựng nhà trên đất. Ngày 01/4/1963 ông Đàm Trung Tường có làm giấy “Tờ bán đứt nhà” cho bà Nguyễn Thị Hường. Theo đó, ông Tường xác định rõ, chỉ bán nhà, riêng phần đất là do ông thuê của cụ Nguyễn Văn Cương từ ngày 30/8/1962.
Đến ngày 20/8/1973, bà Kiều Thị Đông (đã được ông Cương cho đất) có làm “Tờ giao kèo cho mướn đất” với bà Nguyễn Thị Hường. Theo đó, bà Đông cho bà Hường mướn trong thời hạn 10 năm và tiếp tục mướn thêm đợt nhì là 5 năm với giá thuê là 500 đồng/1 tháng, có chứng thực của Xã trưởng Ủy ban hành chính Phú Nhuận.
Năm 1977, gia đình bà Hường kê khai phần đất nêu, trong đó thể hiện, nhà do bà mua lại từ ông Tường năm 1963 và đất thuộc sở hữu của bà Kiều Thị Đông.
Đến năm 1989, gia đình bà Hường được UBND quận Phú Nhuận cấp Giấy phép mua bán, chuyển dịch nhà cửa căn nhà nói trên. Năm 1999, gia đình bà Hường tiếp tục kê khai nhà đất và đóng thuế đầy đủ. Năm 2007, UBND quận Phú Nhuận cấp Giấy CNQSDĐ cho bà Nguyễn Thị Hường và con gái là Vũ Thị Mộng Thu (Quốc tịch Mỹ). Năm 2010, bà Hường tặng cho phần sở hữu của mình cho bà Thu. Sau3 năm (2011), bà Đông khởi kiện yêu cầu bà Hường trả lại đất.
Đến đầu năm 2021, TAND TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) xử sơ thẩm, tuyên chấp nhận yêu cầu của bà Đông, buộc bà Hường trả lại phần đất đã thuê cho gia đình bà Đông. Theo Hội đồng xét xử (HĐXX), bà Đông có giấy tờ hợp lệ, gia đình không thuộc diện 2/IV (thuộc thành phần chế độ cũ). Đất này không thuộc diện nhà nước quản lý, không thuộc diện điều chỉnh của Quyết định 111/CP năm 1977 của Hội đồng Chính phủ… Do đó, HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đông. Bản án này bị phía bị đơn kháng cáo, Viện trưởng VKSND TP.HCM cũng có quyết định kháng nghị phúc thẩm.
Tháng 9/2022, TAND Cấp cao tại TP.HCM xử phúc thẩm, tuyên chấp nhận kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng VKSND TP.HCM. Theo TAND Cấp cao, Nguyên đơn chỉ dựa vào Bằng khoán điền thổ và Tờ giao kèo cho mướn đất năm 1973 để đòi lại đất là không có cơ sở. Việc cho thuê đất đã được điều chỉnh bởi Quyết định số 111/QĐ của Hội đồng Chính phủ năm 1977 như sau: “Nhà nước trực tiếp quản lý nhà đất cho thuê, không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn trừ trường hợp đặc biệt”. Do đó, tờ giao kèo mướn đất ký giữa bà Đông và bà Hường không còn giá trị pháp lý.
Mong cái kết “thấu tình đạt lý”
Diễn tiến sự việc, tháng 6/2023, Chánh án TAND Tối cao đã ban hành Quyết định Kháng nghị Giám đốc thẩm vụ án trên. Theo Quyết định, phần đất của bà Đông được bố chồng chia, không phải nhận chuyển nhượng để kinh doanh nhà đất. Thực tế bà Đông chỉ có 325m2, nhưng cho bà Hường thuê gần 200m2. Bà Đông không kinh doanh, bóc lột bằng việc cho thuê nhà, đất nên không thuộc diện điều chỉnh bởi chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị phía Nam.
Bên cạnh đó, UBND quận Phú Nhuận cũng xác nhận nhà, đất này không thuộc diện nhà nước quản lý nên Tòa cấp phúc thẩm áp dụng Quyết định số 111/CP năm 1977 của Hội đồng Chính phủ để giải quyết là không đúng. Vì những căn cứ nêu trên, Chánh án TAND Tối cao đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
 |
| Mộtsố tài liệu, bằng chứng liên quan đến vụ án. |
Từ góc độ pháp lý, Luật sư Võ Văn Thêm - Nguyên Phó Viện trưởng VKSND Cấp cao tại TP.HCMnhận định, giai đoạn lịch sử nào cũng có những vấn đề nhất định. Cứ móc lại lịch sử thì muôn thuở sẽ không giải quyết được vấn đề.
"Thời điểm đó (năm 1977) chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa là hoàn toàn đúng nên muốn giải quyết vấn đề phải lấy pháp luật hoặc đường lối chính sách của giai đoạn đó để giải quyết, chứ không thể lấy lịch sử của ngày hôm qua để giải quyết vấn đề hôm nay" - Luật sư Thêm nhận định.
Đồng tình với quan điểm trên, Luật sư Vũ Thị Nhung - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cũng cho rằng, nếu trường hợp này được Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao chấp nhận yêu cầu trả lại đất cho bà Đông thì sẽ phát sinh rất nhiều hệ lụy. Theo đó sẽ có vô số trường hợp tương tự sẽ khởi kiện để đòi lại quyền lợi, dù nhà, đất đó đã được cấp giấy CNQSDĐ cho người khác ở ổn định hàng chục năm và có thể đã sang tên, đổi chủ cho hàng chục người, từ đó gây bất ổn cho xã hội…
Cần có hướng dẫn cụ thể
Đúc rút chuyên môn, kinh nghiệm sau nhiều vụ án tương tự, Luật sư Nguyễn Thị Trang - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, trước giải phóng miền Nam, nhiều người dân Sài Gòn lúc bấy giờ có nhà, đất cho thuê dù họ không phải là tư sản mại bản, địa chủ hay thành phần hoạt động trong chế độ cũ. Có người có nhiều nhà, đất cho thuê, nhưng cũng có người được bố mẹ chia lại vài trăm mét vuông đất, nhưng vì cuộc sống vất vả nên họ dành một phần để cho thuê kiếm tiền mưu sinh, chứ không phải kinh doanh nhà đất theo kiểu bóc lột…
Năm 1977, Hội đồng Chính phủ có Quyết định số 111/CP “Quyết định về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị phía Nam”. Theo đó, tại khoản 6, mục I của Quyết định này quy định, “Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ đất cho thuê không phân biệt diện tích nhiều hay ít và nói chung không bồi hoàn, trừ trường hợp đặc biệt”.
Nếu hiểu theo điều khoản này thì bất cứ người dân nào đang có đất cho người khác thuê thì xem như các hợp đồng cho thuê không còn giá trị pháp lý. Đất cho thuê này sẽ do nhà nước trực tiếp quản lý, người có đất cho thuê không còn bất cứ quyền lợi gì với phần đất cho thuê.
Khoản 7 mục I của Quyết định này quy định: “Người đang thuê đất được phép sử dụng mà không được mua bán, chuyển dịch và phải tuân theo những quy định về quản lý nhà đất ở đô thị”. Như vậy,có thể hiểu: Người đi thuê đất bỗng dưng có đất mà không phải trả tiền cho người có đất cho thuê.
“Chủ trương, chính sách của Chính phủ là để mọi người đều có nhà, đất để ổn định cuộc sống. Đây được xem là chính sách rất được lòng đa phần nhân dân lúc bấy giờ. Thế nhưng lại vô tình làm phát sinh nhiều vấn đề “nan giải”, để rồi sau gần nửa thế kỷ, những tranh chấp phát sinh từ Quyết định này vẫn chưa thể giải quyết thấu đáo, triệt để. Mặt khác, các cơ quan tiến hành tố tụng như Tòa án, Viện kiểm sát hay Luật sư cũng “tuỳ theo cách hiểu” của mình mà có quan điểm, cách giải quyết khác nhau, không thống nhất” - Luật sư Trang phân tích.
“Từ vụ án tại số nhà 260 đường Huỳnh Văn Bánh (phường 11, quận Phú Nhuận) nêu trên, mong rằng TAND Tối cao sẽ có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về đường lối xử lý các vụ việc tương tự. Trường hợp cần thiết, xây dựng án lệ để làm “khung” cho các vụ án tương tự…” - Luật sư Trang cho biết thêm.
Báo PLVN sẽ tiếp tục theo dõi, thông tin về vụ việc.
