Ngoài lý do “các con không ký” để hủy hợp đồng mua bán, dù thời điểm mua bán năm 1998, bốn người con của ông Lập, bà Huệ chỉ mới 1 tuổi, 3 tuổi, 6 tuổi và 10 tuổi, tòa còn cho rằng chưa có chứng cứ chứng minh gia đình ông Lập “đã bàn giao đất” cho người mua. Lập luận này có đúng hay không?
Người bán đã giao quyền sử dụng đất cho người mua
Theo hồ sơ, ngày 20/11/1998, ông Lập viết giấy tay bán cho ông Nam 784m2 đất (ngang 14m, dài 56m) nay thuộc đường Nguyên Du, thôn Mũi Đá. Ngày 26/11/1998, ông Lập làm đơn xin chính quyền địa phương được sang nhượng như giấy viết tay cho ông Nam. Năm 1999, ông Lập tiếp tục dùng ranh giới từ đất đã bán cho ông Nam, bán tiếp cho ông Trương Duệ diện tích 392m2 (ngang 7m, dài 56m).
Đến 2002, khi đất đã được cấp sổ đỏ, ông Lập và vợ là bà Bùi Thị Huệ lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu và được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp, đủ điều kiện chuyển nhương. UBND xã đề nghị UBND huyện tách thửa nhưng không được chấp thuận vì đất thuộc khu vực quy hoạch du lịch.
Năm 2003, UBND tỉnh thành lập đoàn kiểm tra, kiểm kê đất trong quy hoạch du lịch ghi nhận việc ông Nam, ông Duệ mua đất của ông Lập và đang là người sử dụng đất (SDĐ).
Năm 2016 khi chính quyền cho phép tách thửa, bà Huệ (lúc này ông Lập đã chết) viết giấy mượn tiền của ông Nam để “chuộc” sổ đỏ đưa ông Nam làm thủ tục tách thửa.
Nhưng sau đó, bà Huệ không thực hiện cam kết. Ông Nam khởi kiện, bà Huệ phản tố đòi hủy hợp đồng. Phiên sơ thẩm và phúc thẩm lần 1, tòa bác phản tố của bà Huệ. Tòa xác định không cần các con ký vào giấy mua bán; và đất đã bàn giao. Tuy nhiên, phiên sơ thẩm lần 2, bất ngờ TAND TX La Gi lại cho rằng “cần các con ký vào hợp đồng mua bán” và “đất chưa bàn giao”; hủy hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào hồ sơ thì việc sơ thẩm và phúc thẩm lần 1 lập luận là phù hợp, chính xác.
Với việc đất đã bàn giao hay chưa? Theo giấy mua bán do ông Lập viết vào 20/11/1998 nêu rõ: “Kể từ ngày 20/11/1998 trở lên miếng đất nói trên thuộc quyền sở hữu của anh Nam sử dụng. Chúng tôi cam kết không còn khiếu nại và xâm chiếm…”.
Ông Nam kể: “Việc mua bán vào 1998 được diễn ra tại nhà ông Lập. Lúc đó trong nhà có bà Huệ và các con. Trước khi chuyển nhượng, tôi và ông Lập đã căng thước đo, cắm mốc để xác định diện tích, vị trí chuyển nhượng. Trên đất không có tài sản gì, chỉ có một số cây lâu năm, ông Lập giao luôn cho tôi. Sau này, tôi phá bỏ những cây này để san lấp mặt bằng”.
Theo biên bản kiểm kê của Đoàn 951 (được thành lập theo quyết định của Chủ tịch UBND Bình Thuận vào 2002 để kiểm kê SDĐ trong các khu quy hoạch du lịch) ngày 28/4/2003, phần đất của ông Lập có chữ ký xác nhận của ông Lập nêu: “Đã kiểm tra lại thực địa việc SDĐ của ông Trần Trung Lập, bà Bùi Thị Huệ thuộc xã Tân Thiện, Hàm Tân (nay là TX La Gi) diện tích sử dụng là 324m2 đất thổ. Giấy tờ nguồn gốc đất: Có giấy chứng nhận quyền SDĐ số 224230 cấp ngày 25/01/1999 cho thửa 265 diện tích 1.500m2, trong đó bán cho ông Nam 784m2, bán cho ông Trương Duệ 392m2, còn lại 324m2”. Kèm theo biên bản là sơ đồ vị trí đất. Sơ đồ nêu rõ đất ông Lập sử dụng 324m2, giáp đất của ông Trương Duệ.
Đoàn 951 cũng lập biên bản kiểm kê, kiểm tra SDĐ với ông Nam, ông Duệ. Tại biên bản kiểm kê của ông Trương Duệ cũng nêu rõ nguồn gốc đất là ông Lập bán cho ông Nam 784m2, bán cho ông Duệ 392m2. Sơ đồ đất của ông Duệ kèm biên bản thì đất giáp ranh là ông Nam.
“Năm 2016, tôi san lấp 400m3 đất để dự tính xây công trình. Lúc tôi san lấp, bà Huệ và các con không ngăn cản và mượn tiền của tôi để lấy sổ đỏ về thực hiện việc tách thửa cho tôi. Hết hạn mượn tiền, tôi đòi sổ đỏ thì bà Huệ lại ủy quyền cho người khác đi khiếu nại việc san lấp”.
“Tòa nói chưa bàn giao đất thì tòa nên đi hỏi phía ông Lập xem đã bàn giao hay chưa? Vì năm 1998, ông Lập đã đo đất, chỉ ranh, cắm mốc. Sau này, ông Lập bán cho ông Duệ, cũng lấy mốc, ranh từ đất của tôi để bán. Không có lý gì giờ tòa đòi biên bản bàn giao”, lời ông Nam.
Theo ông Nam, năm 1999, ông có thỏa thuận ranh với ông Duệ và ông Lâm (phía sau). Năm 2015, một người giáp ranh là ông Đức xây nhà. Ông có thỏa thuận với ông Đức phá bỏ hàng keo (tràm) để ông Đức làm hàng rào bằng gạch. Năm 2019, ông tiếp tục thỏa thuận phá ranh với ông Duệ khi ông này xây nhà.
Ngoài ra, có nhiều người làm chứng khác như ông Dương Văn Lãn (người làm chứng trong giấy mua bán 1998), ông Nguyễn Văn Đới, Bùi Văn Thùy (là hàng xóm)… đều xác nhận đất ông Nam mua từ 1998 và quản lý, sử dụng từ đó đến nay.
| |
Biên bản kiểm kê của Đoàn 951 xác định người sử dụng đất là ông Nam, nguồn gốc mua từ ông Lập. |
Xuất hiện nhân chứng mới về bàn giao đất
Ông Trương Duệ (SN 1955, ngụ thôn Mũi Đá) là người mua đất của ông Lập, kế bên khu đất mà ông Nam, kể: “Năm 1999, tôi từ Phú Quốc về tìm mua đất làm nhà. Ông Trương Công Thiện là công an viên thôn 6 (nay là thôn Mũi Đá) đưa tôi đến nhà ông Lập hỏi mua đất. Hôm đó có cả bà Huệ và các con ở nhà. Các bên thỏa thuận mua 7m ngang, dài hết đất, giá 1 cây vàng. Tôi, ông Thiện, ông Lập bà Huệ đi đo đất. Ông Lập nói lấy mốc từ ranh đất ông Đức, chừa ra 14m ngang đã bán cho ông Nam. Từ ranh ông Nam đo thêm 7m ngang là đất bán cho tôi”.
“Sau khi mua, theo ranh giới ông Lập chỉ, chừa ra 14m bán cho ông Nam, tôi làm nhà để ở. Năm 2012, tôi làm nhà giữa. Đến 2019, tôi làm nhà mới kiên cố, 2 tầng”, ông Duệ kể.
“Từ khi bán đất cho tôi đến nay, ông Lập, bà Huệ và các con không tranh chấp gì. Họ cũng không canh tác gì trên đất đã bán cho ông Nam. Từ 1999 đến nay, tôi thấy ông Nam thường lui tới thăm đất, 2016 thì thấy ông Nam kêu người đến đổ đất san lấp”, ông Duệ kể.
“Bán đất xong, nhận tiền tiêu xài từ “đời tám hoánh” nay đòi lại là không hợp tình, không hợp lý. Các con lúc đó còn nhỏ, chưa biết nói, chưa biết chữ thì làm sao đòi có ý kiến? Cha mẹ là người đại diện quyết định chứ. Tôi sẽ làm đơn yêu cầu tòa công nhận hợp đồng mua bán giữa tôi với ông Lập, chứ thấy tình cảnh ông Nam hiện nay thì bà Huệ có khả năng sẽ “lật kèo” đến tôi”, ông Duệ bày tỏ.
LS Trần Cao Đại Kỳ Quân (Đoàn LS Đồng Nai) nói: “Từ những chứng cứ, nhân chứng nêu trên, có thể thấy đất đã được bàn giao tại thời điểm mua bán. Khi bán, trên đất không có tài sản nên cắm mốc, đo đạc là đã thực hiện xong việc bàn giao. Đồng thời, khi thực hiện một giao dịch dân sự mới, ông Lập sử dụng chính ranh, mốc đã bán cho ông Nam để xác định diện tích, vị trí bán cho ông Duệ; thì không thể nói là chưa bàn giao. Pháp luật không buộc phải bàn giao bằng biên bản. Trường hợp bà Huệ nói chưa bàn giao thì phải đưa ra chứng cứ như bà vẫn SDĐ, xây dựng trên đất. Việc bàn giao đất là nghĩa vụ của bên bán”.