16 lô đất, 20 căn nhà
16 lô đất này (2 lô diện tích 300m2, 12 lô diện tích 150m2 và 2 lô diện tích 292m2) nằm ở hai đầu khu đất ký hiệu H2, đầu tiên do TCty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex) làm chủ đầu tư, chuyển nhượng nhiều lần. Đến 2008, ông Lưu Tấn Tiến (SN 1963, ngụ TP HCM) được Bến Cát cấp “sổ đỏ”.
Thời điểm 2009, khi chưa có quy hoạch 1/500, theo nhiều ý kiến, 16 lô đất bị “xẻ” khá bất hợp lý, vì bị vát chéo một góc, nên có những lô rộng tới 300 m2, trong khi lô bên cạnh chỉ bằng một nửa, vừa khó bán, vừa không đẹp. Ông Tiến tự xoay hướng, biến 8 lô đất mỗi bên thành dãy nhà 10 căn, diện tích từ 125m2 trở lên.
Xây như vậy, vừa đẹp mắt hợp lý vừa dễ bán hơn, nhưng không đúng với “sổ đỏ”: Có 16 sổ mà ông Tiến xây tới 20 căn. Trên sổ, các lô đất quay mặt tiền hướng về đường DH2, DH3 thì ông Tiến lại xoay mặt tiền tất cả ra đường NA7 và NH4.
Ông Tiến xây khu nhà này từ 2009 đến 2017 vẫn chưa hoàn thành phần thô. Giữa năm 2017, ông Tiến chuyển nhượng toàn bộ khu đất cho bà Nguyễn Thị Nhung (SN 1992).
Sau khi mua, bà Nhung sửa chữa, tiếp tục hoàn thành hai dãy nhà đang xây dở. Bà Nhung cho biết, thời điểm này UBND Bến Cát vừa ra quyết định 1259/QĐ-UBND ngày 26/8/2016 “phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư ấp 6 phường Chánh Phú Hòa”, trong đó 16 lô đất trên được quy hoạch theo sổ đỏ là 16 căn nhà chứ không phải theo thực tế 20 căn ông Tiến đang xây. “Khi mua, tôi không biết có quy hoạch trên”, bà Nhung nói.
Sau đó bà Nhung ký hợp đồng dịch vụ với Kim Oanh là công ty môi giới để giới thiệu và tìm kiếm khách hàng. Kim Oanh ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 20 căn nhà trên cho 20 khách. Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc, bên môi giới và bà Nhung bàn giao nhà cho khách; diện tích, thiết kế đúng như hợp đồng đặt cọc.
Địa phương có đang làm khó người dân?
Sau khi phát hiện vấn đề “vênh” với quy hoạch, không thể “bắt đền” người đã gây ra tình trạng trên là ông Tiến, các bên làm đơn xin nhập thửa, tách thửa và quay hướng 16 lô đất thành 20 lô như hiện trạng đã có từ 2009, nhưng sự việc đến nay vẫn ách tắc.
Ngày 21/4/2020, Phòng TN&MT Bến Cát có báo cáo 529/BC-TNMT, cho hay 10 căn hướng ra đường NH4 đã hoàn thành đưa vào sử dụng, 5 căn vi phạm chỉ giới xây dựng. 10 căn mặt tiền đường NA7 cũng đã đưa vào sử dụng và vi phạm chỉ giới xây dựng.
UBND phường cho hay các căn nhà liền kề này đã xây cách đây nhiều năm và “không xác định năm nào”. Việc xây dựng diễn ra trong thời gian dài từ khi UBND phường chưa quản lý khu đất, có thời điểm theo quy định được miễn giấy phép xây dựng.
Phòng Quản lý Đô thị đồng ý với Kim Oanh và các hộ dân, có ý kiến để xoay hướng, tách thửa hợp thửa, có thể liên hệ với Becamex để được điều chỉnh cục bộ.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cũng ủng hộ Kim Oanh và các khách hàng, có ý kiến việc các hộ dân đề nghị tách thửa, hợp thửa xoay hướng là đúng quy định và đề nghị Phòng TN&MT xem xét giải quyết đề nghị cấp sổ đỏ cho các hộ. Đề xuất như vậy vì theo Công văn 1785/STNMT-CCQLĐĐ ngày 27/5/2016 của Sở TN&MT, trường hợp có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất kết hợp xoay hướng trong khu dân cư, khu tái định cư, UBND cấp huyện xem xét có ý kiến bằng văn bản, và phải đảm bảo diện tích tối thiểu được phép tách thửa với đất ở, phù hợp quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư, thửa đất mới hình thành không ảnh hưởng đến việc sử dụng của các ô đất khác...
Phần lớn các cơ quan đưa ra hướng giải quyết và đề nghị xem xét giải quyết, nhưng “chốt” báo cáo, Phòng TN&MT cho rằng: “Việc tách thửa, nhập thửa, xoay hướng nêu trên không phù hợp...”. Đơn vị này kiến nghị UBND Bến Cát ra thông báo việc đề nghị cấp sổ đỏ theo đề nghị của các hộ dân là không có cơ sở.
Ngày 26/5/2020 UBND Bến Cát có văn bản 1645/UBND-KT thông báo như đề nghị của Phòng TN&MT, nhưng không nêu rõ hướng giải quyết như thế nào. Kim Oanh và một số khách hàng cho rằng như vậy là gây khó cho DN và người dân. “Cơ quan chức năng phải đưa ra hướng dẫn giải quyết, chứ không thể để sự việc “lơ lửng” như vậy”, đại diện Kim Oanh nói.
DN có cần phải lo bị “hình sự hóa”?
Vậy vì sao Công an Bình Dương mời Kim Oanh đến làm việc? LS Tô Bá Thanh (Đoàn LS TP HCM), giải thích: “Có thể do có đơn tố giác. Tuy nhiên việc mua bán trên không có dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Dự án có thật, đất có thật, nhà có thật và ngay tình là không biết nhà bị xây sai quy hoạch. Thực tế hiện trạng thế nào thì người mua biết rõ nên không có dấu hiệu lừa dối. Sau khi có hợp đồng đặt cọc, bên bán đã bàn giao nhà cho bên mua nên không hề có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản”.
“Ở đây, việc chậm ra sổ hoặc chưa thể ra sổ là do xây dựng không đúng sổ đỏ. Nhưng lỗi này thuộc về người xây trước kia là ông Tiến. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa bà Nhung, Kim Oanh, và khách mua bị vô hiệu. Có thể bà Nhung và Kim Oanh phải bồi thường. Các bên đều có quyền kiện ra tòa để tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu”, LS Thanh nói.
“Sự việc không có dấu hiệu hình sự. Có thể do khách hàng bức xúc, chưa hiểu ra vấn đề nên gửi đơn tố giác, và công an mời các bên lên làm việc là chuyện rất bình thường”, LS Thanh giải thích.
Trước thực tế trên, để giải quyết rốt ráo vấn đề, chiều qua (21/7), Kim Oanh đã có cuộc làm việc với những khách hàng đặt cọc. Trong số 18 khách, trước đó có 2 khách đã nhận lại tiền. Buổi làm việc có sự tham dự của 12 khách (một người đặt cọc 2 căn).
| |
| Kim Oanh đã họp các khách hàng, thiện chí muốn thanh lý toàn bộ các hợp đồng đặt cọc |
Sau khi thương thảo, 7 khách chấp nhận thanh lý hợp đồng đặt cọc. Khách trả lại nhà. Kim Oanh trả lại tiền gốc đã mua, lãi suất theo hợp đồng đặt cọc và tiền mà khách sửa chữa, đầu tư thêm vào các căn nhà. Hai người thanh lý hợp đồng, nhận tiền ngay sau khi cuộc họp kết thúc. Có 5 khách đồng ý thanh lý hợp đồng sau khi bán bạc thống nhất lại giá. Đại diện Kim Oanh cho biết với những khách hàng khác, Kim Oanh sẽ tiếp tục thương thảo để thanh lý hợp đồng.
Vậy Kim Oanh có cần phải lo xa rằng sợ sự việc bị “hình sự hóa”? LS Thanh nói: “Về căn cứ pháp lý, tôi đã khẳng định đây chỉ là quan hệ dân sự như đã nói ở trên. Trong buổi tiếp xúc với đại diện các DN ngày 9/5/2020 vừa qua, Thủ tướng đã có thông điệp rất rõ ràng, cam kết chủ trương không hình sự hoá các quan hệ dân sự. Tôi nghĩ đây chỉ là việc Công an Bình Dương xem xét xác minh đơn tố cáo của một số vị khách chưa hiểu luật. Sẽ không có chuyện điều tra khởi tố sai quy định, hay làm trái chủ trương của Đảng và Nhà nước, gây tiền lệ xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh”.
Công an Bình Dương và các cơ quan chức năng “gỡ rối” sự việc này ra sao? PLVN sẽ tiếp tục phản ánh trong các số báo sau.