Sửa đổi quy định là tất yếu
Nghị định số 30/NĐ/2021/CP-NĐ sửa đổi, bổ sung các quy định cũ về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; về lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước về nhà ở đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở; về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, và về hồ sơ, trình tự, thủ tục giải quyết trường hợp bán phần diện tích nhà đất sử dụng chung hoặc chuyển quyền sử dụng đất liền kề hoặc chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở xây dựng trên đất trống trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.
Nghị định này cũng sửa đổi, bãi bỏ một số quy định liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở và kinh doanh bất động sản. Việc ban hành Nghị định này nhằm tháo gỡ một số vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về nhà ở và nhằm phù hợp với tình hình kinh tế xã hội thời điểm hiện tại.
Thực tế việc sửa đổi quy định là tất yếu vì Luật Đầu tư và Luật Xây dựng đã được sửa đổi năm 2020 do đó mà Nghị định 99/2015/NĐ-CP sẽ có những nội dung không còn phù hợp, không thống nhất với các văn bản pháp luật có liên quan.
Những điểm mới đáng chú ý
Trao đổi với PV, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Nghị định 30/2021/NĐ-CP có 05 điểm mới đáng chú ý. Cụ thể:
Thứ nhất, về trình tự, thủ tục xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, trước đây Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định chung chung trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn để phối hợp với các cơ quan có liên quan của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
UBND cấp huyện và các cơ quan liên quan của địa phương có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở theo yêu cầu của Sở Xây dựng và phối hợp với Sở Xây dựng, đơn vị tư vấn để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở.
Trên cơ sở đề xuất nội dung kế hoạch phát triển nhà ở của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch. Đến nay Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rất rõ thời gian, trình tự, thủ tục điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Thứ hai, về lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước về nhà ở đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trước đây Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định cơ quan lấy ý kiến thẩm định, đến nay Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ thêm nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: Tên chủ đầu tư dự án; tên dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở; Mục tiêu, hình thức đầu tư; địa điểm, quy mô diện tích đất dành để xây dựng nhà ở của dự án; Sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chi tiết (đối với trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt) hoặc quy hoạch phân khu (đối với trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt).
Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chung; Sự phù hợp của các đề xuất trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Tính phù hợp của sơ bộ về cơ cấu sản phẩm nhà ở (loại hình nhà ở, phân khúc nhà ở, hình thức kinh doanh sản phẩm đối với từng loại nhà ở); trường hợp là dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở thì phải có dự kiến diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội; Tính đồng bộ của phương án phân kỳ đầu tư sơ bộ, việc phân chia dự án thành phần (nếu có) và sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội liên quan đến dự án.”
Thứ ba, về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn giữ nguyên mức 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; nhưng bổ sung quy định mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.
Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Nghị định mới này cũng quy định Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.
Trước đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ quy định sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi, đến nay Nghị định 30/2021 yêu cầu chủ đầu tư còn phải có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
Thứ tư, về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã quy định rõ thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao và đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao mà trước đây chưa có quy định.
Thứ năm, Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng bãi bỏ một số quy định liên quan đến đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
