Kinh doanh BĐS là lĩnh vực thu hút nhiều sự chú ý của giới đầu tư nhờ tiềm năng phát triển mạnh mẽ và cơ hội sinh lời cao. Đầu tư BĐS được hiểu là hoạt động liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê hoặc bán BĐS để kiếm lợi nhuận.
BĐS là những tài sản gồm có đất đai và những gì gắn liền với mảnh đất đó. BĐS là một lĩnh vực lớn, có tầm ảnh hưởng rộng rãi đến nền kinh tế và có vai trò kết nối nhiều ngành khác bởi lẽ ngành địa ốc sở hữu giá trị cao.
Kinh doanh BĐS có thể được định nghĩa là việc đầu tư một số vốn nhằm thực hiện các hoạt động mua, xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, mở ra các dịch vụ môi giới, tư vấn BĐS hay các sàn giao dịch. Tất cả những hoạt động của kinh doanh BĐS đều nhằm mục đích sinh lời, tạo ra lợi nhuận.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Những điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh là gì? Để trả lời câu hỏi này, theo các chuyên gia pháp lý thì căn cứ theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành, điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh gồm 02 vấn đề chính.
Vấn đề thứ nhất, BĐS là nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ 04 điều kiện.
Thứ nhất, có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về mua bán, cho thuê mua phải có đủ điều kiện luật định, trong đó, nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc trong mọi trường hợp như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Trong trường hợp này, phải có những giấy tờ khác chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được quy định như sau:
Trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở 2014 về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tài định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hộ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt; nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu mua nhà hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trong trường hợp mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 về cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Vấn đề thứ hai, các loại đất được phép đưa vào kinh doanh phải có đủ 06 điều kiện.
Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về đất đai.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai, không phải mọi trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể điểm a khoản 1 Điều 188 loại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, theo đó, nếu thuộc các trường hợp này thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Thứ năm, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở quy định pháp luật thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định sau đây:
Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp chưa chuyển nhượng thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhập vào Sổ địa chính.
Thứ sáu, trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Hiện tại, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Theo đó, dự thảo Nghị định quy định rõ các điều kiện cũng như thủ tục để cá nhân, tổ chức có thể mua bán, kinh doanh nhà đất, căn hộ.
