Bát nháo “chợ trời địa ốc” ở Đồng Nai (Bài 3) Những “liên minh bất động sản” mờ ám

Vài ba năm nay, trên địa bàn nhiều huyện, thị của tỉnh Đồng Nai, xuất hiện nhiều công ty kinh doanh, môi giới bất động sản (BĐS) có địa chỉ TP HCM chuyển hướng về thị trường Đồng Nai. Lợi dụng quỹ đất còn nhiều, tốc độ đô thị hoá nhanh, kết nối giao thông tốt và đặc biệt là đại dự án sân bay Long Thành, họ nhanh chóng thu gom đất và tự phân lô rao bán.

Tuy nhiên, một thực tế là phía sau hàng chục, hàng trăm dự án “ma”, “trời ơi”, thường có bàn tay tiếp sức của một số doanh nghiệp (DN) và cá nhân ở tại địa phương dưới hình thức liên doanh, liên kết. 

“Liên doanh” mờ ám

Chiêu thức của những “liên minh” này đơn giản là một bên thu gom đất rồi giao bên kia bán. Bên bán, thực chất chỉ là môi giới, “cò” nhưng tự nhận mình là “chủ đầu tư”, tổ chức sự kiện, tự vẽ quy hoạch trên đất nông nghiệp. Sự thật đằng sau những “dự án đình đám” đó chỉ là các thửa đất nông nghiệp, chưa được chuyển mục đích sử dụng, chưa được cơ quan thẩm quyền cấp phép...

Công ty TNHH xây dựng và dịch vụ BĐS Hùng Cường (địa chỉ tại quận Thủ Đức, TP HCM) là một trong số này. Đầu năm 2018, Công ty Hùng Cường làm đường đi trái phép tại 18 thửa đất để dự định phân lô bán nền, tổng cộng 1,5 ha tại xã An Phước, huyện Long Thành.

Tuy hầu hết là đất nông nghiệp và chưa hề làm thủ tục xin phép thành lập dự án khu dân cư, không xin chủ trương, giới thiệu địa điểm, quy hoạch chi tiết 1/500… nhưng Hùng Cường đã nhanh miệng rao bán. 

UBND huyện Long Thành đã xử phạt và buộc Hùng Cường khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Thế nhưng, công ty này đã phớt lờ, vẫn thi công làm xong đường sá, vỉa hè, kéo điện và tiếp tục bán đất. Đi tìm hiểu, chúng tôi được biết, một số “cò” đất tại đây đã thu gom, sau đó chuyển nhượng cho Công ty Hùng Cường làm dự án. 

Tại dự án Alibaba Long Phước 14, nhân viên tiếp thị đang chào bán đất nông nghiệp

Tuy nhiên, độ “quái” trong một số dự án “ma” khác còn ghê gớm hơn. Xin nêu một ví dụ để thấy được người mua đã bị dẫn dụ như thế nào. Dự án Gold Hill tại huyện Trảng Bom, do Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Long Kim Phát làm chủ đầu tư. Sau đó đơn vị này đã ký hợp đồng tư vấn, môi giới BĐS với một DN khác.

Sau khi mở bán, nhiều khách hàng mua đất nền của dự án Gold Hill phát hiện ra lô đất của mình đã bị DN “cò” tự ý nâng khống giá bán lên gần gấp đôi so với giá chủ đầu tư đưa ra. Chưa kể nhiều thông tin về tiện ích, hạ tầng về dự án cũng không đúng so với thực tế mà khách được tư vấn, giới thiệu.

Sau đó, không ít khách hàng thực hiện đóng tiền 90 - 95% hợp đồng với cam kết từ kẻ bán và chủ đầu tư là sau chín tháng kể từ khi đóng đủ sẽ có sổ đỏ (tháng 3/2017). Thế nhưng, từ đó đến nhiều tháng sau, bên bán và chủ đầu tư liên tục thất hứa, dời lịch cấp sổ đỏ cho khách hàng. 

Không ít DN khác đang bị cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai “điểm danh” gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Phúc, Công ty Cổ phần Xây dựng Phúc Khang, Công ty Cổ phần Đầu tư Lê Bảo Minh, Công ty TNHH Lê Hương Sơn, Công ty Long Đức Urban Land, Công ty Cổ phần Long Thuận Lộc...

Trong số này, không ít DN có trụ sở tại Đồng Nai, sau khi thu gom đất hoặc được cấp phép dự án đã tiến hành mời chào các đối tác ở TP HCM, cho dù dự án chưa hoàn thiện, nhiều hạng mục còn trên giấy. 

Trăm kế lách luật

Kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai vừa qua cho thấy 5 địa phương đang “nóng” về tình trạng tự phân lô, bán nền là TP Biên Hòa, huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu. Qua thống kê, cơ quan chức năng Đồng Nai công bố trên các huyện, thị này, hiện diện nhiều dự án có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. 

Bên cạnh chiêu thức tổ chức quảng bá, môi giới, tư vấn, tiếp thị gian dối... thời gian hơn hai năm qua, kẻ bán đã “vẽ” ra các dạng hợp đồng để khách hàng tin tưởng, như: “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Hợp đồng đặt cọc, góp vốn nhận chuyển nhượng bất động sản”… Cơ quan chức năng khẳng định nội dung các dạng hợp đồng này là trái luật.

Điển hình cho tình trạng trên, từ giữa năm 2016 đến nay, nhiều khách hàng ký hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một số DN để mua đất nền các dự án ở Đồng Nai, đã bị DN thay đổi tên dự án, nâng giá bán nền đất hưởng chênh lệch từ 80-300 triệu đồng/nền.

Một số dự án tự phát vẫn đang mọc lên tại huyện Long Thành. Trong hình là một dự án “lậu” đang đổ đất làm đường, trồng cột điện để phân lô

Để hợp thức hóa khoản tiền chênh lệch trên, đơn vị môi giới ký với khách hàng nhiều hợp đồng thỏa thuận dân sự chồng chéo; không xuất hóa đơn cho khách hàng mà chỉ đưa một tờ phiếu thu.

Một chuyên gia BĐS giải thích, theo quy định, công ty môi giới không được phép ký hợp đồng bán nhà, bán nền. Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS không cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho công ty môi giới bán hàng, thế nhưng họ vẫn bán, bất chấp pháp luật.

Những đơn vị này sau khi đã “dụ” được khách hàng còn dùng chiêu trò đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư để không truy được dự án của ai, vẽ lại quy hoạch 1/500, thêm tiện ích mà dự án không có, nâng giá bán lên gấp rưỡi đến gấp đôi, sử dụng “cò mồi, xã hội đen” uy hiếp khi khách hàng phát hiện sai phạm, đấu tranh bảo vệ quyền lợi...

Bên cạnh đó, các hợp đồng giữa khách hàng với những công ty này được ký bằng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác đầu tư, góp vốn. Những hình thức đó theo quy định không được phép trong kinh doanh BĐS. Điều khoản đặt cọc của nhiều công ty đưa ra cũng rất oái oăm là đặt tới 50 – 70% giá trị hàng hóa được bán, nếu trong 15 ngày mà không nộp tiền đợt tiếp theo thì sẽ bị mất luôn tiền cọc.

Chính những hành động này  của một số môi giới làm ăn chụp giật đã làm nhiễu loạn thị trường đất đai, gây tiếng xấu cho các doanh nghiệp môi giới hành nghề chân chính, làm người dân cả tin bị “sập bẫy”, mất niềm tin. 

PLVN sẽ tiếp tục phản ánh sự việc trên các số báo tới.