Cách tính thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản

21/08/2012 07:46

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008, Nghị định 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế TNDN, căn cứ tính thuế thu nhập (TN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là TN tính thuế và thuế suất. Với mức thuế suất 25%, Thông tư hướng dẫn cụ thể về về TN tính thuế...

DN thuộc diện chịu thuế TN từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; DN kinh doanh BĐS có TN từ hoạt động cho thuê lại đất.

Theo đó, TN tính thuế bằng (=) TN chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có).

Trong đó, TN chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: TN từ chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); TN từ hoạt động cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; TN từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; TN từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; TN từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

TN từ cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS không bao gồm trường hợp DN chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Thông tư cũng quy định cụ thể một số trường hợp xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS như: Trường hợp DN có cho thuê lại đất; Trường hợp DN đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TN DN; Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền SDĐ; Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án.

Về chi phí chuyển nhượng BĐS, Thông tư lưu ý: Các khoản chi được trừ để xác định TN chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính TN chịu thuế.

Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền SDĐ; Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền SDĐ; Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…; Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; Các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS được chuyển nhượng.

Thông tư cũng lưu ý: Trường hợp DN có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của DN.Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Trên cơ sở xác định doanh thu và chi phí chuyển nhượng BĐS, số thuế TNDN trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS bằng TN tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân (x) với thuế suất 25%.

Thông tư lưu ý: TN từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với TN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trường hợp hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với TN từ hoạt động sản xuất kinh doanh và TN khác mà được chuyển lỗ vào TN chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.

Thanh Thanh