Thực tế này thể hiện ở cả những con số vĩ mô được cơ quan chức năng công bố ngày hôm qua (8/2), tại cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước với một số nhà phát triển BĐS hàng đầu, cùng Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA).
Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối 2022 tăng hơn 24% so với cuối 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho BĐS chiếm tới 21,2% tổng dư nợ, là mức cao nhất trong 5 năm qua.
CEO một ngân hàng cho rằng cấu trúc của thị trường BĐS “đang có vấn đề” và một trong những nguyên nhân chính đến từ phía các DN BĐS. Nhu cầu về nhà ở của khách hàng tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội, là rất cao, còn nguồn cung căn hộ lại giảm mạnh. Lẽ ra thị trường phải khởi sắc bởi cầu vượt cung. Tuy nhiên, vấn đề là 80% nguồn cung hiện nay là phân khúc cao cấp, người dân có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận và ngân hàng cũng thận trọng khi cho vay bởi tính thanh khoản.
Ngoài ra, một lý do khác, theo chuyên gia này, là việc quản lý dòng tiền và xây dựng kế hoạch của nhiều DN BĐS. Ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Tuy nhiên, việc huy động vốn quá dễ dàng khiến nhiều DN BĐS chủ quan, không có kế hoạch, dự báo phù hợp.
Tại Hội nghị, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành một ngân hàng đánh giá, xét theo những con số thống kê, thực tế là ngành Ngân hàng đang “ưu ái” cho BĐS. BĐS chỉ là 1 trong số 1.571 ngành nghề kinh doanh, nhưng chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế; 1.570 ngành nghề còn lại chia nhau 79% tổng dư nợ. Tăng trưởng cho BĐS cũng ở mức cao, tỷ trọng trong cơ cấu xấp xỉ cả những lĩnh vực được ưu tiên như nông nghiệp, nông thôn.
Đặt ra vấn đề có nên cơ cấu nợ, giãn nợ cho DN BĐS hay không, chuyên gia này cho rằng, vấn đề của BĐS là câu chuyện thị trường, nên để thị trường tự điều tiết. “Nếu nhóm này được giãn, cơ cấu nợ, DN trong các lĩnh vực khác như dệt may, thủy sản, nông nghiệp sẽ đối xử như thế nào? Việc áp dụng một cơ chế đặc thù sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng, minh bạch”, chuyên gia này nói và cho rằng DN BĐS lúc này nên tự cơ cấu, bán bớt tài sản để cân đối tài chính.
Từ những thực tế trên, có vẻ một số kỳ vọng của các DN BĐS trong ngắn hạn tới đây sẽ không được suôn sẻ, khi tại hội nghị, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng khuyên các DN BĐS trong kế hoạch kinh doanh cần chú trọng hơn đến việc quản trị dòng tiền, xây dựng kế hoạch đầu tư phù hợp. “Có DN ngồi đây triển khai cùng lúc tới hàng chục dự án, liệu khi khó khăn có chủ động được hay không”, bà nói. Theo lãnh đạo NHNN, BĐS là tài sản có giá trị lớn, nhưng việc bán dự án khi có vấn đề thanh khoản không phải điều dễ dàng.
Về phía người dân có nhu cầu cần nhà ở, có lẽ đây là một tín hiệu tốt, khi mà giá cả nhà đất sẽ tiếp tục được thị trường và các cơ quan chức năng cũng như chính các DN BĐS tiếp tục điều chỉnh đưa về tiệm cận giá trị thực, chứ không còn tình trạng bị “thổi” giá “lên trời”.