Tìm hiểu mới biết, đây là khu đất nhiều năm nay gây xôn xao dư luận, tốn biết bao giấy mực của báo chí, là vụ “làm ơn mắc oán” điển hình khi xử lý “cục máu đông” nợ xấu, thu hút sự chú ý đặc biệt của ngành ngân hàng và giới kinh doanh bất động sản (BĐS).
“Con nợ” ngàn tỷ xin phát mãi dự án
Theo Báo cáo số 2568/NHNo-PC của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) gửi Thủ tướng Chính phủ, dự án trên ban đầu là của Công ty TNHH Sản xuất & Thương mại Thiên Phú (trụ sở số 39B Ngô Quyền, phường Phú Cường, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; do ông Bùi Thế Sơn là Chủ tịch HĐTV kiêm Giám đốc) làm chủ đầu tư. Thiên Phú đã vay của Agribank Chi nhánh Chợ Lớn (TP HCM) gần 1.200 tỷ đồng. Thiên Phú dùng chính dự án này thế chấp tại Agribank.
Sau một thời gian dài, dự án không triển khai được mà vẫn chỉ là bãi đất hoang, Thiên Phú đã không trả được nợ, phát sinh nợ xấu vào năm 2008. Agribank cho biết, suốt 7 năm (từ 2008-2015), ngân hàng này đã liên tục đôn đốc, tạo điều kiện cho Thiên Phú tìm phương án trả nợ, chuyển nhượng hoặc tìm đối tác thực hiện dự án nhưng Thiên Phú không tìm được, không thể tự bán tài sản.
Giữa tháng 4/2015, hai bên làm biên bản, Thiên Phú bàn giao dự án cho Agribank. Biên bản do ông Sơn ký, nêu rõ công ty này “tự nguyện bàn giao, giao toàn bộ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản, công trình khác gắn liền với đất của dự án” cho Agribank “toàn quyền xử lý, phát mãi tài sản” để thu hồi nợ.
Kết luận thanh tra của Thanh tra Bộ Tư pháp số 62/KL-TTr ngày 24/12/2018 thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong vụ bán đấu giá này cũng xác nhận sự việc trên: “Trong quá trình hoạt động kinh doanh, Thiên Phú gặp khó khăn về tài chính, không có nguồn thu để trả nợ cho Agribank, nên ký biên bản thỏa thuận giao tài sản để Agribank xử lý thu hồi nợ”.
11 lần chào mời mà không ai đấu giá
Nói về quá trình bán đấu giá dự án này, cũng có thể gọi đây là vụ đấu giá “hi hữu”, vì 11 lần chào mời đấu giá mà không doanh nghiệp nào để ý.
Hai tháng sau khi “con nợ” Thiên Phú ký biên bản giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ, Agribank làm các thủ tục để Công ty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn tổ chức bán đấu giá dự án. Các bên xác định giá khởi điểm là hơn 1.467 tỷ. Ngày 9/7/2015, thông báo bán đấu giá tài sản lần đầu được phát ra, nhưng đến tận cuối tháng 7/2015 vẫn không có người nào tham gia đấu giá.
Nhiều chuyên gia BĐS và chuyên gia pháp lý cùng có nhận định, số tiền chào bán nêu trên đưa ra trong thời điểm 2015 là “hoang tưởng”, vì lúc đó thị trường BĐS nói chung “đóng băng”; vị trí khu đất không “đắc địa”, nằm ở vùng trũng, cần đầu tư rất nhiều tiền. Với số tiền lên đến hơn ngàn tỷ, thương vụ đấu giá này chỉ nằm trong tầm ngắm của các “đại gia” BĐS; và với số tiền “khủng” như thế, người ta có thể có rất nhiều lựa chọn khác.
| |
| Dự án nửa triệu m2 đất nhiều năm nay bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. |
Thực tế đã chứng minh nhận xét trên là đúng. Suốt 3 năm trời, cho đến tận 2017, khu đất trên vẫn chưa thể bán vì không có khách tham gia đấu giá, dù liên tục được chào hạ giá. Giữa tháng 8/2015, giá chào bán giảm 2%. Giữa tháng 10/2015, dự án được tiếp tục chào giảm giá 5%. Giữa tháng 11/2015, giảm giá thêm 10%. Giữa tháng 12/2015, giảm tiếp 10%.
Sau 5 lần thông báo bán đấu giá trong 2015 mà khối tài sản không được ai ngó ngàng tới, sang năm 2016, các bên tiếp tục 6 lần hạ giá chào bán, chỉ còn hơn 900 tỷ đồng, mà “cục máu đông” nợ xấu này vẫn “yên vị”.
Phải đến lần đấu giá thứ 12, ngân hàng và “con nợ” mới có thể thở phào. Ngày 25/5/2017, tại trụ sở Công ty Thiên Phú (đơn vị có tài sản bị xử lý), phiên đấu giá được tổ chức với 3 khách hàng tham gia. Công ty CP Đầu tư & Phát triển Kim Oanh TP HCM (trụ sở số 492/32, Xa lộ Hà Nội, KP1, phường Phước Long A, quận 9, TP HCM) đã trúng đấu giá tài sản với giá mua 1353 tỷ đồng (cao hơn 390 tỷ đồng so với giá khởi điểm).
Bà Đặng Thị Kim Oanh (SN 1970, TGĐ Công ty Kim Oanh), kể lại: “Ngay sau khi trúng đấu giá, rất nhiều bạn bè, đối tác đã tới tấp gọi điện, gặp gỡ, khuyên tôi nên “bỏ của chạy lấy người”, chấp nhận bỏ số tiền cọc hơn 96 tỷ chứ đừng “ôm” dự án này làm gì”.
Bà Oanh không nghe theo những lời khuyên này, dù dự án khi ấy không chỉ bị coi là bán với giá “quá đắt đỏ”, mà còn bị một số hộ dân lấn chiếm dạng “da beo”, “bùng nhùng” trong những món nợ thuế, diện tích chênh lệch chưa rõ ràng... Bà kể lại: “Tôi có nhiều lý do. Với kinh nghiệm nhiều năm làm BĐS, tôi nhận thấy thị trường rồi sẽ qua giai đoạn “đóng băng”.
Thứ hai, là người đứng đầu một doanh nghiệp, tôi muốn góp phần nhỏ bé tháo gỡ, giải quyết vấn đề nợ xấu cho Agribank nói riêng, cho nền kinh tế và xã hội nói chung. Thứ ba, coi Bình Dương như quê hương thứ hai của mình, tôi muốn đầu tư vào đây góp phần xây dựng phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội địa phương”.
“Con nợ” bất ngờ “trở cờ”, nuốt lời hứa
Hơn một tháng sau khi đấu giá thành, ngày 1/7/2017, Công ty Kim Oanh ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với công ty đấu giá. Hợp đồng có sự xác nhận của Agribank là bên có tài sản bán đấu giá và Công ty Thiên Phú là bên có tài sản bị xử lý.
Ngày 14/8/2017, Thiên Phú cũng đã có Văn bản số 018/CV/2017 do Giám đốc Bùi Thế Sơn ký, gửi UBND tỉnh Bình Dương đề nghị chuyển đổi chủ đầu tư dự án sang Kim Oanh. Văn bản nêu rõ: “Năm 2008-2012, kinh tế khủng khoảng, thị trường BĐS “đóng băng” nên việc mua bán gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc chậm trả nợ vay ngân hàng. Vì vậy Thiên Phú đã thống nhất để Agribank bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ”.
Trong văn bản này, Thiên Phú khẳng định Công ty Kim Oanh “đã mua trúng đấu giá toàn bộ diện tích đất được thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Agribank thuộc dự án Hòa Lân”.
| |
| Ít tháng sau khi có văn bản đề nghị chuyển tên chủ đầu tư dự án, Thiên Phú “trở cờ” đòi hủy kết quả đấu giá. |
Thiên Phú đề nghị rõ ràng: “Kính trình UBND tỉnh Bình Dương xem xét chấp thuận cho Công ty Kim Oanh được kế thừa quyền lợi, nghĩa vụ, đồng thời kế thừa toàn bộ hồ sơ pháp lý trước đây do Thiên Phú đã hoàn thiện và tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo của dự án”.
Theo thống kê của Công ty Kim Oanh, cho đến cuối tháng 10/2019, tổng số tiền DN này đã đầu tư vào khu đất đến 1.600 tỷ đồng, gồm tiền mua tài sản đấu giá, tiền bồi thường cho các hộ dân theo suất tái định cư, tiền mua đất dạng “da beo” của các hộ dân nằm trong ranh dự án để hoàn thiện dự án, tiền di dời các hộ dân lấn chiếm, tiền nợ thuế của Công ty Thiên Phú (Kim Oanh phải ứng trước nộp thay nhằm hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước)…
Thế nhưng, không ai ngờ sau khi thoát được món nợ ngàn tỷ, thoát được khoản lãi mỗi tháng 10 tỷ trên đầu, Thiên Phú bất ngờ “trở cờ”, nuốt lời hứa, quay ngoắt đòi hủy kết quả đấu giá, hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với Kim Oanh, dẫm đạp lên những cam kết của mình trước đây.
Thời điểm này là giữa năm 2018, khi thực tế đã chứng minh tầm nhìn của Kim Oanh là đúng, vì thị trường BĐS đã bắt đầu “nóng” trở lại, hơn nữa còn có thông tin Bình Dương đang đề xuất “nâng cấp” Thuận An từ thị xã lên thành phố thuộc tỉnh.
Đầu tiên, Thiên Phú chọn con đường khiếu nại hành chính, có đơn tố cáo đến Bộ Tư pháp đòi hủy kết quả đấu giá. Một số lý do Thiên Phú đưa ra như: Công ty đấu giá không thực hiện đúng các thủ tục đấu giá như niêm yết công khai, thông báo, che giấu thông tin bán đấu giá; không thẩm định năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; công ty đấu giá hạn chế cá nhân, tổ chức có nhu cầu tham gia đấu giá.
Những “tố cáo” này của Thiên Phú đã bị Thanh tra Bộ Tư pháp khẳng định là “không có căn cứ” trong Kết luận số 62/KL-TTr ngày 24/12/2018. Kết luận nêu rõ, công ty đấu giá có niêm yết công khai tại địa điểm có tài sản và tại nơi bán đấu giá tài sản, đăng rộng rãi trên 2 tờ báo với tất cả 12 lần bán đấu giá.
Vấn đề về thẩm định năng lực tài chính thì căn cứ Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về nghĩa vụ của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp không buộc phải thẩm định năng lực tài chính của người đăng ký tham gia đấu giá. Vấn đề thứ ba, việc mua bán có niêm yết công khai, đăng báo rộng rãi. Thanh tra Bộ Tư pháp khẳng định những tố cáo của Thiên Phú hòng đòi hủy kết quả đấu giá là không có cơ sở.
Đầu năm 2019, Thiên Phú bị cho là tiếp tục “giở trò”, khi khởi kiện công ty đấu giá ra một tòa án cấp quận tại... TP HCM. Sự việc tiếp tục bị đẩy lên tầm “đỉnh cao lắt léo” ra sao, mời bạn đọc xem tiếp trong số báo sau.
(Còn tiếp)