Xác định giá trị của đất phải sát giá thị trường
Theo Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng, sau hơn 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả…
"Tuy nhiên, nguồn lực về đất đai cơ bản chưa thực sự phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân có những nơi còn khó khăn, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước. Vi phạm pháp luật về đất đai còn xảy ra nhưng chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời nên trở thành vấn đề nhức nhối của xã hội và là mối quan tâm lớn của nhân dân." - ông Phan Xuân Dũng nhận định.
Nhấn mạnh vai trò quan trọng của quy định về giá đất và tổ chức định giá đất, ông Nguyễn Hữu Dũng (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, để mức giá của Nhà nước phản ánh sát giá thị trường thì cần đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể; phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại, hạn chế yếu tố đầu vào của định giá đất; phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.
Ngoài ra, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng, giảm cơ chế “xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.
Thẩm định giá đất nên giao cho các chuyên gia tư vấn độc lập
Cho rằng Luật Đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung về giá đất so với Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên, theo PGS.TS Phan Trung Hiền (Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ), vấn đề khiếu nại giá đất, đặc biệt là giá đất tính bồi thường gần như không có chiều hướng giảm. Nguyên nhân là do việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thiếu công khai, minh bạch, gây ra sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường.
Cụ thể, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền xác định giá đất cho UBND cấp tỉnh dưới sự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường. Thành phần quyết định giá đất như vậy mang nặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường… Với cơ chế này, việc định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan hành chính Nhà nước. Người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất.
Các quy định trên có dấu hiệu mâu thuẫn với Điều 199 Luật Đất đai về giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai; đồng thời cũng chưa thể chế hóa được khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là “việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch”.
Nhằm khắc phục những bất cập trên, PGS.TS Phan Trung Hiền đề nghị cần bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch, dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình”. Dự thảo Luật cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo hai bước, gồm: quy trình chuyên môn; quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các sở, ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (Hội đồng thẩm định giá đất) nên giao cho các chuyên gia tư vấn độc lập; thành viên thuộc các cơ quan hành chính Nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của Hội đồng thẩm định.
Đánh giá cao những ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Nguyễn Lâm Thành cho biết, qua những ý kiến đóng góp, một số vấn đề cần tiếp tục được Ban soạn thảo dự án Luật làm rõ, trong đó có quy định về giá đất, quy hoạch, tái định cư cho người dân sau khi thu hồi đất... Mục đích là để có phương pháp tiếp cận, giải quyết những vấn đề còn bất cập, tồn tại trong thực tiễn cũng như đảm bảo tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Ông Nguyễn Lâm Thành đề nghị Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu những kiến nghị, đề xuất của các chuyên gia, nhà khoa học để tiếp tục tổ chức những hội thảo chuyên sâu hơn đối với từng nhóm vấn đề cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trình Quốc hội xem xét trong Kỳ họp thứ 4 sắp tới.
Trong khuôn khổ Hội thảo, các đại biểu cũng đề nghị quy định rõ hơn về quy hoạch sử dụng đất; tích tụ, tập trung đất nông nghiệp… Ông Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định rõ hơn về quy hoạch sử dụng đất. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch đi sau trong hệ thống quy hoạch. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất là yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và tiềm năng đất đai có thể huy động được. Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu trong tất cả các đồ án quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch; do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất và tuân thủ theo hệ thống quy hoạch chung.
