Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Luật TNHH Tuệ Anh) - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Nếu việc chuyển nhượng hợp pháp thì người nhận chuyển nhượng không phải quá lo lắng khi bên chuyển nhượng không trao giấy chứng nhận vì có căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng mà có cách xử lý khác nhau.
Tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 mà thửa đất đó đã có giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 3 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả.
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Như vậy, ngay cả khi người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024 mà thuộc trường hợp người nhận chuyển nhượng chỉ có hợp đồng chuyển quyền theo quy định thì thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Hay nói cách khác, khi người chuyển nhượng không trao giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng vẫn được quyền nộp hồ sơ đề nghị thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nếu có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý, mặc dù thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận mới nhưng không phải là thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Đối với trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 đến nay, nếu người chuyển nhượng không trao giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục sang tên thì cần căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng để giải quyết.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng như giá, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp… Liên quan đến nghĩa vụ trao giấy chứng nhận thì có 2 khả năng xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng ghi nhận việc người chuyển nhượng phải trao giấy chứng nhận
Hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực đều ghi nhận nghĩa vụ của người chuyển nhượng là trao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác có liên quan để thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu người chuyển nhượng không trao giấy chứng nhận theo quy định của hợp đồng thì người nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện. Người chuyển nhượng có thể phải mất 2 khoản tiền sau: Phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng có điều khoản này; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận. Bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế; bên yêu cầu bồi thường có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại.
Trường hợp 2: Hợp đồng không có điều khoản ghi nhận người chuyển nhượng phải trao giấy chứng nhận
Mặc dù khi soạn hợp đồng chuyển nhượng có thể sơ suất mà không “quên” điều khoản này thì người nhận chuyển nhượng vẫn được quyền khởi kiện để yêu cầu bên kia trao giấy chứng nhận.
Như vậy, mặc dù người bán không đưa sổ đỏ để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì bên mua vẫn có đủ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu các bên đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng, hình thức hợp đồng không vi phạm quy định pháp luật.