Trong các cuộc góp ý về bảng giá đất điều chỉnh trước đó, nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại khi giá đất tăng sẽ làm tăng giá nhà ở xã hội (NƠXH) do các yếu tố đầu vào của dự án tăng. Điều này khiến phân khúc NƠXH đã ít sẽ càng khan hiếm, không thu hút nhà đầu tư và người thu nhập thấp càng khó tiếp cận.
"Trong các yếu tố cấu thành nên giá NƠXH không xuất hiện tiền sử dụng đất (SDĐ) nên không có cơ sở nói bảng giá đất điều chỉnh ảnh hưởng đến giá NƠXH", ông Khiết nói.
Sở TN&MT TP đang xây dựng dự thảo bảng giá điều chỉnh mới để phù hợp với quy định Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8. Theo đó, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5 - 10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15 - 50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần).
Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng theo quy định NƠXH được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, các loại thuế phí khác. Ngoài ra, các văn bản pháp luật hiện hành quy định giá NƠXH được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng.
"Như vậy, trong chi phí cấu thành nên giá nhà không xuất hiện tiền SDĐ nên việc điều chỉnh bảng giá đất không tác động đến giá NƠXH", ông Khiết nhấn mạnh.
Ông Khiết thông tin thêm, tổng chi phí đầu tư xây dựng NƠXH gồm công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong dự án, lãi vay và các chi phí hợp lý, hợp lệ của DN được phân bổ cho phần NƠXH. Các chi phí này được xác định tại thời điểm trình thẩm định, gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng...
Với các dự án NƠXH liên quan đến đất đai là có tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... từ Luật Đất đai 2013 đến luật mới đều thực hiện theo cơ chế thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 cũng căn cứ vào thị trường và phù hợp với tình hình của địa phương. Do đó, theo ông Khiết, ý kiến cho rằng ban hành Luật Đất đai mới làm tăng giá NƠXH là chưa đủ cơ sở.
Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng Luật Đất đai 2024 còn mở ra nhiều hướng thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư tham gia phân khúc NƠXH. Đơn cử như trước đây khi chủ đầu tư thực hiện dự án NƠXH mà được miễn hoặc giảm tiền SDĐ sẽ không được thế chấp quyền SDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để vay vốn thực hiện dự án. Nếu chủ đầu tư cần vốn phải tìm một tài sản khác để thế chấp.
Điều này khiến các chủ đầu tư e ngại, không mặn mà với phân khúc NƠXH. Tuy nhiên, trong luật mới, điều này đã được tháo gỡ, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền SDĐ.
Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đang được Sở TN&MT lấy ý kiến các đơn vị liên quan, trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP, sau đó UBND TP HCM xem xét phê duyệt.
Dự kiến bảng giá đất mới nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay TP sẽ đánh giá lại để bảo đảm phù hợp với tình hình kinh tế. Từ đầu năm 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hàng năm theo Luật Đất đai 2024.
Tại chương trình, một số ý kiến cũng cho rằng TP chưa ban hành giá đất điều chỉnh trong khi Bộ Tài chính có hướng dẫn bảng giá đất cũ được áp dụng đến hết 2025. Tuy nhiên, người dân nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích SDĐ, sang nhượng... đã bị ách tắc, không được giải quyết vì thuế chờ bảng giá mới. Cử tri đặt vấn đề điều này có hợp lý và vi phạm quy định hay không?
Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP cho biết, không chỉ TP HCM mà các địa phương khác đều vướng mắc ở khâu xác định nghĩa vụ tài chính khi xử lý các hồ sơ chuyển mục đích SDĐ vì "chưa biết tính theo bảng giá nào". Do đó, TP đang xin Chính phủ và Bộ, ngành hướng dẫn.
