Bạn đọc Nguyễn Đức Minh (Mê Linh – Hà Nội) hỏi: Bố mẹ tôi có 02 người con là tôi và anh Nguyễn Văn A. Tôi là con trai cả trong nhà. Bố mẹ tôi có một thửa đất có diện tích 400m2 có địa chỉ tại xã Mê Linh, huyện Mê Linh, TP Hà Nội nhưng thửa đất đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Do sợ sau này các con sẽ tranh giành đất đai nên bố mẹ tôi đã bán thửa đất nêu trên cho hai anh em, mỗi người một nửa. Việc mua bán được các bên xác lập bằng giấy tờ viết tay và gia đình tôi và em trai tôi sinh sống ổn định trên đất từ trước đến nay. Vậy cho tôi hỏi, việc chúng tôi thực hiện ký kết bằng giấy viết tay có đúng quy định pháp luật hay không?
Về vấn đề này, Luật sư Giáp Văn Đức cho biết: Đất đai là tài sản rất có giá trị lớn cũng như có ý nghĩa hơn khi bố mẹ tặng cho hoặc chuyển nhượng cho con cái làm nơi “cắm dùi”. Tuy nhiên, do nhiều thửa đất không đáp ứng điều kiện về việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hoặc do hạn chế hiểu biết pháp luật mà các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đã thực hiện bằng giấy tờ mua bán viết tay giữa các bên. Thế nhưng, việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất bằng giấy tờ viết tay có thể dẫn đến hệ lụy mà các bên không mong muốn trong trường hợp gia đình bạn có bất đồng quan điểm giữa bố mẹ và các con.
Cụ thể, tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Do vậy, người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất và được pháp luật bảo hộ cần phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cũng như đáp ứng các điều kiện khi chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai bao gồm: (1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên phải lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Như vậy có thể thấy, bố mẹ bạn sinh sống trên thửa đất nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN thì không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất cũng như được pháp luật bảo hộ khi tiến hành các giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến thửa đất.
Do đó, LS Giáp Văn Đức cho biết, trong trường hợp này phải xác định theo 2 mốc thời gian.
Thứ nhất, giấy viết tay thực hiện trước ngày 01/07/2014: Tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay được xác lập trước ngày 01/07/2014 mà không vi phạm pháp luật về đất đai; phù hợp với quy hoạch thì người sử dụng đất được phép tiến hành thủ tục hành chính để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN.
Thứ hai, giấy viết tay thực hiện sau ngày 01/07/2014: Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì pháp luật không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay sau ngày 01/07/2014 do không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Do vậy, giao dịch này là vô hiệu do không tuân thủ về hình thức, hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu giải quyết theo Bộ luật Dân sự 2015.
Theo các quy định trên, nếu hiện tại bố mẹ bạn vẫn thể hiện là người sử dụng đất trên các giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý như bản đồ địa chính,… thì tốt hơn hết là bố mẹ bạn trực tiếp tiến hành thủ tục cấp GCN QSDĐ lần đầu, sau đó tiến hành các thủ tục chuyển nhượng cho bạn và em trai theo quy định của pháp luật.
