Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhấn mạnh, việc mua một căn nhà hay một mảnh đất là vấn đề rất hệ trọng đối với mỗi người bởi đây là loại tài sản lớn, có thể mất cả đời người mới tích cóp mua được. Khi đứng trước quyết định mua nhà, nhiều người thường mù mờ ở bước thanh toán tiền cho bên bán. Làm sao để thanh toán tiền mua nhà an toàn và đúng pháp luật, tránh gặp trường hợp bị người bán lừa gạt hay ăn chênh lệch là điều mà người mua nhà thường trăn trở.
Điều đầu tiên khi muốn mua nhà đất đó là hãy kiểm tra tính pháp lý của nhà đất mà mình sắp mua. Hãy cẩn thận xem nhà đất đó có nằm trong diện quy hoạch không, có trong diện tranh chấp không, hoặc có vướng phải bất cứ vấn đề pháp lý nào không (như: nhà thuộc diện thừa kế, nhà đồng sở hữu...). Để giải quyết điều này, người mua có thể kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất tại phòng Tài nguyên Môi trường của quận, huyện, đồng thời kiểm tra vấn đề tranh chấp tại UBND xã phường - nơi bạn mua nhà.
Sau khi đã kiểm tra tính pháp lý của nhà đất xong, người mua sẽ bước đến giai đoạn thương lượng giá. Bước này cũng khá quan trọng, nó sẽ quyết định người mua có mua được nhà đất giá tốt hay không. Người mua nên dò hỏi các nhà xung quanh xem lý do bán nhà của chủ nhà là gì. Một khi đã hiểu về nguyên nhân bán nhà, người mua sẽ có rất nhiều thông tin để thương lượng giá, thậm chí quyết định có nên mua nhà đó hay không.
Sau khi thương lượng giá xong, nếu cả bên mua lẫn bên bán đều hài lòng và đi đến thống nhất giá bán thì sẽ đến giai đoạn thanh toán tiền mua nhà đất. Việc thanh toán sẽ trải qua quy trình pháp lý như sau:
Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà đất
Mở đầu cho bước thanh toán, bên mua và bên bán sẽ tiến hành đặt cọc tại Phòng Công chứng hoặc UBND xã phường để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Trong trường hợp hai bên cảm thấy tin tưởng nhau được thì cũng có thể tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay. Tuy nhiên, người mua lưu ý rằng pháp luật quy định biên nhận cọc viết tay chỉ có giá trị khi có người thứ ba ký làm chứng.
Tiền cọc nhà đất theo thông thường xoay quanh 10% tổng giá trị nhà đất là hợp lý, hạn chế việc phải đặt cọc nhiều hơn 10%. Tuy nhiên, trong thực tế cũng có nhiều trường hợp cọc số tiền lớn hơn khi người mua xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời. Nhưng cơ hội lớn thì rủi ro cao, người mua nên cân nhắc thật kỹ càng để lựa chọn các phương án hợp lý nhất cho mình.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất khi ký hợp đồng công chứng
Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Bước thanh toán tiền mua nhà đất khi ký hợp đồng công chứng là quan trọng nhất trong quy trình thanh toán tiền mua nhà đất, thường thì các giao dịch mua bán hay bị mắc lỗi hoặc bị dính bẫy của đối phương trong bước này. Lời khuyên của Luật sư Tuấn trong giai đoạn này là bên mua không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà đất (bao gồm tiền đặt cọc 10%), lý do là sau khi ký hợp đồng công chứng hai bên sẽ làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế.
Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất (tính theo tổng giá ghi trên hợp đồng mua bán, trường hợp giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá nhà nước quy định thì tính theo khung giá nhà nước). Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định).
Do đó, để an toàn chúng ta nên thanh toán tại giai đoạn này không quá 95% để tránh trường hợp bên bán phủi tay không thực hiện nghĩa vụ thuế và không hỗ trợ bên mua trong các giai đoạn sau dẫn dến việc chậm trễ hoặc không thể thực hiện việc sang tên cho chủ sở hữu mới.
Bên cạnh đó, khi thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán thường đề xuất việc ghi giá trị chuyển nhượng trong Hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá trị mà hai người thỏa thuận thực tế. Trường hợp này có khả năng mang lại nhiều rủi ro cho người mua, nếu như Hợp đồng bị vô hiệu thì người mua lúc này không có căn cứ để đòi lại toàn bộ số tiền đã đưa cho người bán. Việc chấp hành đúng các quy định của pháp luật là cần thiết, người mua nên chấp hành, tránh tiền mất tật mang.
Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và làm thủ tục sang tên nhà đất
Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC. Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc. Sau khi nhận phiếu hẹn, bên mua có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán, xem như giao dịch đã hoàn tất.
Ngoài ra, nhiều chuyên gia đã đưa ra một số cách hạn chế rủi ro khi mua bán bất động sản. Đầu tiên, phải lập kế hoạch cụ thể từ trước. Theo một nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng thì thiếu một kế hoạch chi tiết ngay từ đầu là rủi ro lớn nhất mà người mua nhà đất thường gặp phải. Thực tế cho thấy, hầu hết mọi người đều nhìn vào bất động sản như một giao dịch thay vì là một chiến lược đầu tư, kế hoạch đầu tư và điều này thực ra rất nguy hiểm.
Rủi ro lớn tiếp theo mà người mua hay gặp xuất phát từ việc họ quá đơn độc trong đầu tư. Theo đó, chìa khóa giúp người mua sớm thành công là phải xây dựng được cho mình một đội ngũ chuyên gia phù hợp và đáng tin cậy. Ít nhất, họ cần có mối quan hệ tốt với một đại lý bất động sản, một thẩm định viên và một luật sư chuyên nghiệp. Bởi đây là những người sẽ cung cấp toàn bộ thông tin hữu ích cho một nhà đầu tư từ khi tiếp cận bất động sản cho tới khi chính thức sở hữu nó, tránh cho nhà đầu tư rơi vào trường hợp mua hớ hoặc bị lừa gạt. Trường hợp mua để cho thuê thì trong danh mục “tu sửa và bảo dưỡng”, nên có một đội ngũ gồm nhà thiết kế, thợ sửa ống nước, thợ điện, dịch vụ bảo trì…
Rủi ro cuối cùng là nhiều người mua nhà đất và bị mắc kẹt với nó bởi vì họ chỉ có một lối thoát duy nhất, một kế hoạch duy nhất để thực hiện. Giả dụ người mua chỉ mua để ở thì không vấn đề gì nhưng nếu muốn bán hoặc cho thuê bất động sản mà không bán được hoặc không cho thuê được thì điều gì sẽ xảy ra? Vì thế, việc luôn luôn có ít nhất là 2, tốt nhất là 3 kế hoạch khác nhau, sẽ là cách giúp người mua tránh khỏi tình trạng bị dồn vào “chân tường”.
