Muôn kiểu “né thuế”
Chưa có con số thống kê cụ thể nhưng việc tìm cách kê khai giá chuyển nhượng nhà đất trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là một thực trạng cực kỳ phổ biến trong suốt một thời gian dài vừa qua. Hoặc cũng có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỉ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỉ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì “ăn gian” được số tiền này. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.
Hoặc chiêu thức dùng để trốn thuế được các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hay áp dụng đó là “mua bán lòng vòng”.
Theo đó, doanh nghiệp sẽ bán cho chính chủ sở hữu doanh nghiệp hoặc cá nhân thân quen với giá bằng vốn, không có lãi, sau đó cá nhân sẽ bán lại cho doanh nghiệp khác theo thời giá. Ví dụ, một nền đất dự án có giá ban đầu là 4 tỉ, nay thời giá là 7 tỉ đồng, nếu doanh nghiệp chuyển nhượng thì sẽ phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp là 600 triệu đồng (20% x 3 tỉ).
Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ mang miếng đất dự án đó chuyển nhượng cho chính chủ sở hữu doanh nghiệp với giá vốn không lãi là 4 tỉ, doanh nghiệp không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Sau đó, cá nhân lại chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác 7 tỉ, thì thuế thu nhập cá nhân là 140 triệu (7 tỉ x 2%). Phần chênh lệch họ được hưởng lợi mà Nhà nước thất thu là 460 triệu đồng.
Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi “trốn thuế”, vi phạm pháp luật về thuế, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 17 Nghị định 125/2020 ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn thì hành vi khai giá trên hợp đồng không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp sẽ bị phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn nếu có tình tiết giảm nhẹ; 1,5 lần số tiền thuế trốn nếu không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ; 2 lần số thuế trốn nếu có một tình tiết tăng nặng; 2,5 lần số thuế trốn nếu có hai tình tiết tăng nặng và có thể bị xử lý hình sự nếu vi phạm nghiêm trọng.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc kê khai giá hợp đồng công chứng vẫn thấp hơn giá trị chuyển nhượng thật vì người dân chưa ngán ngại việc bị phát hiện do chưa có cơ chế xử lý nghiêm.
Vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan
Để có cơ sở pháp lý đấu tranh với tình trạng trốn thuế, mới đây, Tổng cục Thuế đã xây dựng đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản”. Hiện đề án đã được trình Bộ Tài chính, với giải pháp như “chỉ thanh toán qua ngân hàng mà không dùng tiền mặt trong hoạt động kinh doanh bất động sản” nhằm kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản.
Đồng thời, Bộ Tài chính có công văn số 438 ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, để chống thất thu thuế; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước.
Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra, xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với các Cục thuế tại địa phương để yêu cầu các Tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.
 |
(Hình minh họa). |
Bên cạnh đó, tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp, Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh, xử lý hành vi trốn thuế.
Ngày 22/2/2022, Bộ Tư pháp có công văn số 489 gửi Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Bộ Tư pháp đề nghị Hiệp hội công chứng viên Việt Nam chỉ đạo và cơ chế giám sát các Hội công chứng viên, yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật; Sở Tư pháp chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.
Sau 2 công văn của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, thực sự việc chống trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã có dấu hiệu tích cực. Rất nhiều hợp đồng, giao dịch mặc dù đã được công chứng, chứng thực nhưng nay được điều chỉnh giá chuyển nhượng, kể cả tăng hơn giá ghi trong hợp đồng cũ đến 3-4 lần. Đây là một kết quả đáng ghi nhận khi người dân, doanh nghiệp phản ứng trước động thái mạnh của cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, để việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản tiệm cận nhất với giá chuyển nhượng trên thực tế và mang tính chất lâu dài, thiết nghĩ cần có sự tính toán giá đất của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để sao cho giá đất tiệm cận với giá của thị trường; đồng thời sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành tại địa phương như cơ quan tài nguyên và môi trường, tư pháp, công an, thanh tra phải thật sự chặt chẽ.
