Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
Những điều kiện để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 như sau: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. - Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. - Không vi phạm pháp luật về đất đai. - Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Làm sao để biết đất có phải đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 hay không? Sử dụng đất ổn định được hiểu là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ để xác định thời điểm sử dụng đất ổn định được quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014. Cụ thể, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Cần lưu ý là giấy tờ về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng có chữ ý của các bên liên quan theo quy định tại điểm h chính là giấy tờ vẫn được quen gọi là “mua bán viết tay”, có đủ chữ ký của hai bến mua bán nhưng không làm các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định.
Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014 có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 21 nói trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Trình tự, thủ tục cấp giấy quy định như thế nào?
Như đã nêu trong các bài viết trước, trường hợp ông Phan Văn T là thửa đất chưa được cấp sổ đỏ nên thuộc trường hợp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp giấy thực hiện theo quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014 như sau: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký. Hồ sơ đăng ký có thể được nộp ở 1 trong hai nơi là UBND cấp xã (nơi có đất) hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (như đã phân tích trong bài viết trước) thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc trên, UBND cấp xã phải thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì Văn phòng Đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như trên.
Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký; Cập nhật thông tin thửa đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp.
- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký đất đai. Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu và gồm những giấy tờ gì được hướng dẫn bởi Thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ được tiếp tục trình bày trong số báo sau.
